2010年中国房地产业报告
总报告
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前 言
过去一年的楼市，用跌宕起伏、风云莫测形容再合适不过。
回望2010年，三道组合拳接连出击，从年度调控转变为季度调控，从遏制投机、投资需求扩散至首置、改善性需求，其频率和力度都属空前，然而市场却走出了三轮快速消化期。“2010年全国商品房实现销售面积10.43亿平方米，销售金额达5.25万亿元”，这两组数据在创下历年之高的同时，也成为过去一年房地产市场发展势头的最好证明。房价也保持了较快速度的上涨。
同样势头强劲的还有中国的房地产开发企业们。即便是调控之年，开发企业业绩同样迎来快速增长，近40家企业入席百亿销售金额行列，以万科为代表的超大型企业更实现了历史性地跨越发展。
不管是市场表现还是企业表现，过去这一年，楼市用发展轨迹告诉我们，2010年的中国房地产业再度完成了又一轮的上升期，在拉动国民经济中的作用，依然体现得相当明显。
而当时间跨入新一年之后，面对愈加复杂的国内外经济环境，房地产市场又将何去何从？政策重拳是否出尽，土地市场能够降温,城市供应是够放量，投资需求是否仍为政策所“免疫”，中西部和三四线城市是否将迎来新一轮发展期？
对于这些，我们需要从对过去的总结和对现在的分析中中寻找出路。
但可以确定的是，2010年，房地产市场已然进入频发式、常态性调控阶段。政府在加强市场监管和稳定房价方面的决心和意愿不改，政府在推动保障住房建设方面的决心和意愿坚定，调控也将作为楼市的常态长期存在。
与此同时，在国内推行积极财政政策和稳健货币政策的大环境之下，未来相当一段时间内，房地产仍然肩负着拉动经济、改善民生的重要使命，并随着中国经济的持续稳健发展，在调整中不断走向成熟，在转型中迎接更为健康的明天。
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目 录
前 言 ..................................................................................................................................................... 1 第一部分、2010年市场总体分析 ......................................................................................................... 3 一、经济：增速逐步放缓，通胀压力依旧 ........................................................................................ 3 二、政策：年内三轮调控，密集程度历史罕见 ................................................................................. 8 三、行业：开发投资年度增幅创十年新高 ....................................................................................... 13 四、土地：土地出让金达到2.7万亿历史高位 ................................................................................ 19 五、住宅：全国市场稳步上扬，中西部城市成为主要支撑力量 ..................................................... 22 六、商办：投资快速增长，销售持续升温 ....................................................................................... 38 七、企业：首次诞生千亿房企，重点企业积极向三四线城市拓展 ................................................. 45 八、项目：多数项目去化良好，高端与小户型产品尤为突出 ......................................................... 50 九、保障房：推进力度加大，土地供应、保障房建设目标基本达成 .............................................. 57 第二部分、2011年市场走势预测 ........................................................................................................ 60 一、宏观环境：经济增速进一步趋缓，通胀预期压力犹存 ............................................................. 60 二、政策调控：房地产调控持续，政策力度进一步升级................................................................. 62 三、土地：保障性住房用地持续放量，三四线城市机会与风险并存 .............................................. 65 四、市场：全年成交总量预计将有所下滑 ....................................................................................... 68 五、企业发展：调整战略，积极应变 ............................................................................................... 75
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第一部分、2010年市场总体分析
一、经济：增速逐步放缓，通胀压力依旧
今年固定资产投资、出口、工业增加值等主要经济指标均出现不同程度的增幅回落，反映出我国宏观经济增速前高后低的基本态势，从近两个月的指标来看，经济增速高位回落的态势趋稳。
1、国内经济增长减速，“三驾马车”维持高位运行
（1）GDP增幅进一步放缓，全年呈现“前高后低”态势
2010年国内生产总值39.80万亿元，同比增速为10.3%。第一产业增加值4.05万亿元，增长4.3%；第二产业增加值18.65万亿元，增长12.2%；第三产业增加值17.10万亿元，增长9.5%。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。
在去年国家“四万亿”投资计划以及系列扩大内需政策引领下，今年一季度我国GDP增速创出11.9%的高点。随着经济刺激效应减弱，国内宏观调控措施的不断加大，尤其是房地产调控政策、治理地方政府融资平台、过剩行业的产业结构调整和节能减排任务目标要求等一系列调结构政策措施，导致二、三季度经济增速出现下滑。到了四季度，增速下滑趋于稳定，并小幅回升，从整年来看，2010年经济增速持续回落是去年基数逐步走高和今年主动采取宏观调控措施共同导致的结果。2009年我国经济增速呈现“前低后高”，与之相对应，今年则呈现“前高后低”。
2008年以来GDP季度同比增幅
单位：%
1412108642008-08-08-08-09-09-09-09-10-10-10-10-01Q02Q03Q04Q01Q02Q03Q04Q01Q02Q03Q04Q同比增长10.10.96.86.17.98.910.11.10.9.69.8
资料来源：国家统计局
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（2）出口、投资、消费增长依旧保持高位 ? 进出口复苏，但月度增幅呈趋同态势
2010年我国进出口总值2.97万亿美元，同比增长34.7%。其中出口1.58万亿美元，增长31.3%；进口1.39万亿美元，增长38.7%；贸易顺差为1831亿美元，减少6.4%。全年进出口总值超过2008年2.56万亿美元的历史最高记录，创下新高。但从月度增长态势来看，进口呈现月度增幅下滑态势，出口月度增幅依然保持高位平稳态势。
2010年1-12月我国进出口总额同比增幅走势图（累计）
单位：%
100806040200100110021003100410051006100710081009101010111012出口总额增幅（累计）2131.428.729.333.235.235.635.53432.73331.3进口总额增幅（累计）85.563.664.660.257.552.747.245.542.440.540.338.7
数据来源：国家统计局
2010年1-12月我国进出口总额同比增幅走势图（月度）
单位：%
100806040200100110021003100410051006100710081009101010111012出口总额增幅（月度）2145.724.330.548.544.038.134.425.122.934.917.9进口总额增幅（月度）85.544.76649.748.334.722.735.224.125.137.725.6
数据来源：国家统计局
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