全国土地购置面积月度走势图
单位：万平方米
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
土地购臵面积
数据来源：国家统计局
在抑制需求释放和增加市场供应双管齐下的调控思路下，2010年土地市场一改以往供给长期处于低增长或负增长的现象，4月新政出台后土地购置面积累积同比增长基本保持在30%以上的水平。但由于土地资源的稀缺性以及之前长期以来的供应短缺，作为住房市场建设根源的土地市场僧多粥少的局面依然明显，尤其在临近年尾时，不差钱的房企们积极着手“补货”，为未来发展作储备，从而引发地王现象再次频出。
从短期来看，虽然土地市场热度不减与政府严厉调控房地产业的大背景显得不相适应，但政府加大土地供应量来缓解房地产市场供求矛盾的大方向却是不容质疑的。
全国土地购置面积累积同比增幅走势图
P
40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50
数据来源：国家统计局
2、全国土地出让金达2.7万亿元，短期内地方政府难改土地财政模式
2010年全国土地出让金总额高达2.7万亿元，同比2009年的1.6万亿元，涨幅高达近70%，土地市场的“量价齐涨”是今年全国土地出让金收入大增的主要原因。
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全国历年土地出让金走势图
单位：亿元，%
30000 25000 20000 15000 10000 5000
0
7000 13000 15900 9600 27000100?`@ %0%-20%-40%
土地出让金同比增幅
数据来源：国土资源部
根据财政部公布的财政收入数据计算，2010年全国土地出让收入占地方财政收入的比重达66.5%，创下自2004年土地市场实行“招拍挂”制度以来的新高，如果再加上土地相关的税收，毫无疑问国有土地出让所产生的相关收入是地方政府财政最主要的收入来源；从目前来看，这样的状况短期内是无法改变的，由于国内产业结构转型缓慢、加上房地产市场持续增长的内生动力依然不减，预计在未来相当长的一段时间内，土地出让金在地方财政中的比重仍将维持在绝对高位。
另外，对于地方政府来说，财政收入能否保持稳定增长直接关系到其城市未来建设发展的空间，在当前各省市之间GDP赛跑日益激烈的背景下，地方政府对“土地财政”的依赖程度将有增无减。从这层意义上讲，尽管目前中央政府调控房地产市场的决心巨大，而自2010年起调控政策也是一波接一波出台，但如果站在地方政府的角度来看，其对调控楼市的动力却并不一定有多么坚定；以议论多年的土地增值税清算为例，由于该税属于地方税种，地方政府对其拥有相对较大的自主选择空间，虽然该税在打压房地产企业资金链方面效果显著，但考虑到有可能受损失的巨额土地出让收入，多年来土地增值税始终没有得到严格执行。
历年土地出让金占本级政府财政收入走势图
单位：亿元，% 30000 20000 10000 0 2004年2005年2006年2007年2008年2009年49.6U.26.5A.93.5H.8f.5?`@ %0 10年全国土地出让收入占地方本级财政收入的比重
数据来源：财政部
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五、住宅：全国市场稳步上扬，中西部城市成为主要支撑力量
1、全国市场：成交量稳步增长
（1）全国市场住宅成交量延续上涨势头
2010年全国商品住宅销售面积为92117万平方米，同比上涨8.0%，虽然今年以来调控政策频出，但从整体商品住宅市场成交量走势来看，预期中的大幅萎缩并未出现，市场依然处于稳步增长的态势中。
在2010年频繁的楼市调控下，整体住宅市场仍保持向好趋势，成交量创下十年来新高，一方面是由于近几年来频繁调控对市场的震慑力下降；另一方面，市场潜在需求旺盛，支撑市场持续上行。
2001年-2010年全国商品住宅销售面积及同比增幅走势图
单位：万平方米，%
100000 80000 60000 40000 20000 0 2001200220032004200520062007200820092010年60@ %0%-20%-40%全国商品住宅成交面积同比增幅
数据来源：国家统计局
（2）房价增幅回落但上涨趋势不改
2010年全国商品住宅价格继续稳步攀升，1-12月份全国商品住宅成交均价为4739元/平方米，同比上涨5.93%，涨幅较去年22.40%的水平明显收窄，楼市调控对房价起到了一定的抑制作用，但总体上涨的趋势仍然没有改变。
04年以来虽然政府频繁出手调控楼市，但房价上涨的趋势始终未有根本的转变，近两年更是有不少二、三线城市也逐渐加入到涨价的行列中，造成的结果是购房群体对政策调控的免疫力日益增强，市场对新政的消化周期不断缩短，这在今年表现得尤其明显，调控政策效果大打折扣。
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2001年-2010年全国商品住宅销售均价及同比增幅走势图
单位：元/平方米，% 5000 4000 3000 2000 1000 0 2001200220032004200520062007200820092010年25 %5%0%-5%全国商品住宅成交均价同比增幅数据来源：国家统计局
2、城市市场：重点城市成交有所下滑
（1）供应走势分化，存量仍处历史低位
? 中小城市供应大幅回升，部分高房价城市供应出现下滑
2010年，多数城市1的供应面积同比大幅上涨，在这些上涨的城市中，超过7成的城市供应增幅超过20%，其中太原供应涨幅最为明显，达到111%。这些城市多为近几年来房价涨幅不大，成交走势相对平稳的二三线城市。随着2009年市场的快速回暖，开发商恢复信心加速施工，推动这些城市供应大幅增加。
北京、南京、杭州、成都、扬州、南宁、海口等城市供应量基本与去年持平；而上海、深圳、合肥、苏州等少数城市供应较去年出现明显下滑，其中上海降幅最大。这些城市多为房价较高的东部沿海城市以及涨幅较快的华南区域城市。由于中央的三轮调控，针对的就是房价较高、上涨较快的城市，因此这些城市受政策影响较为明显，在成交下滑的情况下开发商也相应缩减了供应量。
1 城市市场部分数据来源于各城市交易中心公布数据，共覆盖了全国
31个重点城市，包括：上海、南京、杭州、合肥、苏州、宁波、常州、无锡、扬州、北京、天津、济南、青岛、大连、沈阳、长春、兰州、太原、广州、深圳、海口、南宁、厦门、武汉、长沙、郑州、南昌、成都、重庆、西安、贵阳。其中杭州、常州、济南、长春、广州、南宁、郑州、重庆、西安、青岛为主城区的数据，其余城市为全市数据。除重庆为商品房数据外，其余城市均为商品住宅数据。典型城市各指标的均值为31个重点城市各指标的平均值。下同。
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全国主要城市2010年商品住宅供应量及同比增幅图
单位：万平方米，%
2500 2000 1500 1000 500 0 太贵无宁大青厦武重兰广沈济天长南郑常长成北南扬杭南海苏合深上原阳锡波连岛门汉庆州州阳南津沙昌州州春都京京州州宁口州肥圳海供应量（左轴）同比增幅（右轴）1200?`@ %0%-20%-40%数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）
? 多数城市本年度供求相对均衡
我们认为供求比在1：0.8至1：1.2之间为供求相对平衡状态，从2010年全国主要城市商品住宅供求比来看，多数城市比值都在供求平衡区间内，仅有少数城市的比值有较大偏离，说明大多数城市都处于相对平衡状态。虽然2010年多数城市商品住宅供应量出现上涨，需求在多轮调控下受到一定的抑制，但从全年来看多数城市的供求状况尚未失衡。
供求比值偏离较大的城市中，重庆、宁波、济南、贵阳表现为明显的供大于求态势，这主要归因于今年这些城市供应量较去年大幅上涨，而成交却有不同程度的下滑。扬州则表现为供不应求状态，这主要是由于扬州供应量较去年仅有小幅上涨，而成交量基本与去年持平，因此延续去年供不应求的态势。
2010年全国主要城市商品住宅年度供求比走势图
1.51.2510.750.5重宁济贵杭天兰深南南上太广苏无合沈武北厦海成青长南大常郑长扬庆波南阳州津州圳宁京海原州州锡肥阳汉京门口都岛沙昌连州州春州1.3 1.2 1.2 1.2 1.1 1.2 1.1 1.1 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.8 0.8 0.8 0.8 0.9 0.7 0.7 0.7 0.7 0.6 数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）
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