? 城镇固定资产投资同比增速整体保持高位趋缓态势
1-12月份，城镇固定资产投资约24.14万亿元，同比增长24.5%，比1-11月份回落0.4个百分点。相比今年一季度、上半年增速分别为26.4%和25.5%分别回落1.9、1.0个百分点。
固定资产投资增速放缓，一部分原因是由于2009年基数比较高，导致同比增速趋缓；另一部分原因是4月份开始的新一轮房地产调控、限制高耗能行业投资和节能减排任务的要求对二、三季度固定资产投资也产生了一定影响。而房地产投资同比增速从今年5月份也开始出现回落趋势，也一定程度上表现出楼市未来投资放缓的潜在趋势。
2010年1-12月份全国固定资产投资额和房地产开发投资额变化图
单位：亿元
350003000025000200001500010000500001001-021003100410051006100710081009101010111012固定资产投资1301416779169502061530689218192113224872216862314230717房地产投资3144 3450 3338 3985 5830 4118 4490 5156 4558 4628 5570
资料来源：国家统计局
2010年1-12月份全国固定资产投资及房地产开发投资同比增幅
月度 1001-02 1003 1004 1005 1006 1007 1008 1009 1010 1011 1012 固定资产投资同比增幅 当月 26.7% 26.3% 25.4% 25.4% 24.9% 26.2% 20.1% 23.2 % 23.7% 29.3% 20.44 累计 26.7% 26.4% 26.1% 25.9% 25.5% 24.9% 24.8% 24.5% 24.4% 24.9% 24.5% 房地产开发投资同比增幅 当月 31.1% 39.0% 38.5% 38.6% 34.3% 28.1% 31% 32% 37% 36.7% 12.28 累计 31.1% 35.1% 36.2% 38.2% 38.1% 37.2% 36.7% 36.4% 36.5% 36.5% 33.2% 资料来源：国家统计局
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? 社会消费品零售总额继续保持平稳增长
今年以来，我国不断完善应对国际金融危机的一揽子计划，积极扩大内需，消费品市场保持平稳增长态势。在通胀预期的推动下，2010年全国消费市场整体呈现上扬的态势，社会消费品零售总额名义增速逐月提高。1-12月，社会消费品零售总额15.46万亿元，同比增长18.4%，与1-11月份增速持平，较上半年加快0.2个百分点，较1季度加快0.5个百分点，呈现高位微增态势。
面对国内外环境的深刻变化，我国已进入只有转变发展方式、调整经济结构才能实现可持续发展的阶段，扩大内需、特别是刺激消费已势在必行。就目前来看，国内消费增长与其肩负的拉动经济的重任仍有较大差距。
2010年1-12月我国社会消费品零售总额同比增幅走势图
单位：%
24222018161412100110021003100410051006100710081009101010111012社会消费品零售总额同14.022.118.018.518.718.317.918.418.818.618.719.1比增幅（月度）社会消费品零售总额同14.017.917.918.118.218.218.218.218.318.318.418.4比增幅（累计）
数据来源：国家统计局
2、CPI创28个月新高，通货膨胀压力加大
（1）CPI逐月上行，11月创28个月新高
从09年末开始，CPI就出现了上升的迹象，而在4月楼市调控以后，这种趋势出现加速，5月CPI同比增长达到3.1%，超过3%的警戒线。随后一路上行，到了11月份，CPI创28个月新高，同比增长超过5.1%，尽管12月出现了小幅的回落，但是流动性过剩引发的物价上涨压力已然形成，全年CPI同比上涨为3.3%，超出年初预计的3%的目标。
从PPI方面来看，走势要领先于CPI，全年呈现“N”型波动。1-5月份PPI受国际大宗商品价格上涨而呈现不断上扬的态势，5月份达到上涨峰值，随后由于经济增速的下降，向下保持震荡，从10月份起，伴随着大宗商品价格的回升，PPI又进入上升通道，总体来看仍处于高位，全年涨幅为5.5%。
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2010年CPI/PPI月度走势
10 5 0 -5 -10 09-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-12PPI(%)CPI(%)
数据来源：国家统计局
（2）流动性过剩，资金向商品领域溢出是本轮通胀的根本性原因
2009年为了“保增长”，我国实行了宽松的货币政策，而2010年基本承接了去年的宽松货币政策，全年人民币放贷规模为7.95万亿元，高于年初制定了7.5万亿的目标，加上2009年放出的9.6万亿，本轮宽松货币政策共向市场投放了月17.6万亿元的信贷。
因此，本轮物价的上涨带有一定的必然性。流动性过剩下，实体经济前景并不乐观，股市刚经历过大的熊市，投资者信心短时难以恢复，而在2009年吸纳了大量流动性的房地产业遭遇到严厉的宏观调控。这种情况下，流动性无处可去，只能向商品领域溢出。
目前政府已经采取了严格的行政手段来控制物价上涨，但是，政府可以在短时通过行政手段来控制物价的上涨，但这并没有收回和减少流动性。如果未来不能及时的调整经济结构，把流动性重新吸引到实体经济当中进行疏导，那么当前的努力就会变成阻挡洪水的临时堤坝，下波物价上涨也将会更加猛烈。从流动性方面来看，当前的通胀压力并没有实质性的减弱。
2010年人民币贷款和M2同比增长
单位：亿元，%
20000350% %5%00001000050000-5000各月人民币贷款M2同比增长2010年11月2008年11月2009年11月2008年3月2008年5月2008年7月2009年3月2009年5月2009年7月2010年1月2010年3月2010年5月2008年1月2008年9月2009年1月2009年9月2010年7月2010年9月
数据来源：国家统计局
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二、政策：年内三轮调控，密集程度历史罕见
2010年是房地产调控的大年，也被业界称为史上最严厉调控年。今年的房地产调控始于2009年12月7日的中央经济工作会议，以国务院办公厅1月7日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）为标志，以“平稳发展”为总体基调的第一轮调控；第二轮调控以国务院4月17日印发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”）为标志，以“坚决遏制过快上涨”为总体基调；第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实“国十条”为标志，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》；住建部、国土部、监察部下发《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》。这轮调控以“巩固调控”为总体基调。
（1）政策综述：全方位、多角度、力度空前
纵观2010年的三轮房地产调控政策，基本呈现以下特点： ? 三轮调控“一轮严于一轮”
三轮调控均是对房地产市场整体上出现的一些积极的变化做出的及时反应。第一轮调控是针对金融危机过后2008年四季度以来，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国务院出台“国十一条”；第二轮调控是由于第一轮调控未取得成效，国务院对待房地产市场的态度由“平稳发展”转向“坚决遏制过快上涨”；经过两轮调控的房地产市场取得一定成效，但随着“金九银十”的到来，市场又表现出积极的变化，因此第三轮调控出击，主要是国家有关部委针对“国十条”进一步严格要求地方政府出台细则进行落实，动用行政手段，表现在地方进行“限购”等。
而被业界很多称为“房地产新政”出台的三轮调控，实际上很多政策在几年前就已提出，如信贷政策，有些甚至在房改初期就已经提出，如住房保障政策。只不过很多政策随着国内外经济形势变化等诸多因素，并没有有效的落实，才导致中央一轮接着一轮的重申。
? 既调“需求”，又调“供应”
调控——平静——反弹——再调控。2010年，房地产市场如此这般的反复了三次，热闹非凡。市场蠢蠢欲动，政策频频加码，市场与政策经过激烈的博弈和对冲。今年的三轮调控总体上从供应和需求两个面上进行调控：
需求端，首先是严格执行差别化信贷政策，在支持自住性住房需求的同时，抑制投资投机性购房。
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供应端，继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房和中小套型商品房。 ? 严“商品房”，宽“保障房”
主要体现在对商品房的信贷、交易、税收等进行严格；而对于保障房的土地、税收、融资等方面放宽管理。同时在商品房的政策方面也有紧有松，以紧为主，房地产金融政策和税收政策方面，既有提高门槛，如对中小套型商品房的土地供应加大；也有降低门槛，但提高门槛远多于降低门槛的，如商品房二套房首付调高到50%，三套房停贷等。
? 行政手段“一轮强于一轮”
三轮调控总体上从扭转供需关系为切入点，在土地总量增加的支持下，加大中小户型商品住房面积，对建设住宅用地进行结构性调整，弥补了多年执行不力的保障性住房。强化和严格差别化信贷和税收政策，提高了首次购房和二套住房的首付比例和利率，并在全国停止对家庭第三套房的贷款。以经济手段为主，如差异化的信贷政策、税收政策、利率、增加供应等；短期性行政措施为辅，如“限贷”、“限购”、“限价”、“限外”等。但行政手段在第一、二轮调控中并不明显，在第三轮调控中表现十分明显，主要是各地出台了“限购”这样一个较为强制的行政手段。
2010年第一轮调控主要政策列表
发布机构
时间
政策条目
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政策内容
加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；
增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率； 加大差别化信贷政策执行力度； 继续实施差别化的住房税收政策； 加强房地产信贷风险管理； 继续整顿房地产市场秩序；
进一步加强土地供应管理和商品房销售管理； 加强市场监测；
力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；
确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款； 落实差别化的土地、金融、税收等政策。
国务院 办公厅
1月 7日
《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
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