? 十大城市供求形势发生逆转，本年度呈现供大于求态势
2010年房地产经过三轮宏观调控后，市场需求受到一定抑制，而供应出现两极分化，在此背景下，十大城市的供求差额发生逆转，由正转负。总体来看，2010年逐步显示出了供大于求的态势。
2010年累计供求差额的绝对值明显小于去年水平，说明供求差距已较去年缩小；但供求态势发生逆转，由去年的供不应求转变为今年的供大于求，十大城市中有7个城市供求差额为负值。其中北京除一季度供不应求外，其余三个季度供求差额都不大，这主要是因为一季度成交较为集中而供应尚未跟上的缘故。而广州除一季度外，其余三个季度供求差额都在正负100以上，季度走势波动较大。主要是因为广州2、3季度供应集中放量而4季度受亚运会影响供应下滑引起的。
全国典型城市商品住宅供求差额变动表
单位：万平方米
城市 上海 南京 杭州 北京 天津 武汉 长沙 成都 广州 深圳 09年09年09年09年10年10年10年10年10年累1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 计差额 100 78 38 175 19 53 192 109 55 91 268 164 110 274 179 116 139 145 36 99 88 113 42 243 81 150 113 41 -21 -33 80 110 63 209 66 157 128 215 89 33 13 4 -0.4 100 51 8 130 8 49 15 -97 -16 -43 -1 -9 1 -61 -16 -119 -31 -56 -62 -40 -4 -114 -48 -5 -25 -155 -51 12 -23 -43 -81 -172 8 15 103 126 -8 -128 -97 -126 15 -244 -30 79 71 -100 -75 数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）
注：供求差额=成交量-新增供应量
? 近八成城市存量上行，但仍处历史低位
2010年底，近八成城市年底存量相比年初有较大幅度回升。全国主要城市中，近五成城市年底存量相比年初涨幅超过了50%，其中贵阳、青岛涨幅最为明显，分别提高了191%和148%。仅少数城市年底存量相比年初有所下滑，其中郑州下降幅度最大，跌幅超过50%。
2010年以来重点城市市场供应出现两极分化，而成交在三轮调控的抑制下有所下滑，在多数城市供应量出现大幅上涨的情况下，存量得以不断积累。由于年初存量基数较低，虽然多数城市存量持续回升，但目前市场存量仍处历史低位。预计后期市场新增供应还将持续增长，有助于市场存量保持在正常范围内。
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全国主要城市2010年底存量及相比年初增幅图
单位：万平方米，%
1400 1200 1000 800 600 400 200 0 贵青宁杭南南济长无上苏合广深武厦长北成海重常郑阳岛波州昌京南沙锡海州肥州圳汉门春京都口庆州州2010年底存量（左轴）较年初增幅（右轴）250 000P%0%-50%-100%数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）
? 多数城市存销比较低，市场压力不大
从各城市的存销比来看，各城市的年底存量可供应时间均不超过30个月，有八成以上城市的年底存量将在未来12个月内被完全消化。其中长沙、郑州、南昌、南京的年底存量仅够维持5个月的时间。仅有兰州的年底存量相对充足，还能维持28个月。
虽然2010年底存量已较年初有了大幅提升，但是由于2009年消化较多可售房源使存量跌至历史低点，因此今年底存量仍处在较低水平，以今年月均去化速度计算，这部分市场存量将被快速去化。
2010年主要城市商品住宅存销比图
30 25 20 15 10 单位：月
5 0 长郑南南合广武杭无贵苏常成北上厦南长重青深宁济海兰沙州昌京肥州汉州锡阳州州都京海门宁春庆岛圳波南口州
数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC） 注：存销比=2010年末存量/2010年月均成交量
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（2）重点城市成交下滑，跌幅小于预期，政策效力呈现递减趋势 ? 九成城市成交下跌，但下跌幅度低于预期
2010年，全国九成城市成交量同比出现下滑，三成城市成交量跌幅超过30%；成交跌幅较大的城市主要分布于华东区域，包括上海、杭州、南京、宁波、苏州、厦门、合肥等，这些城市对政策调控相对敏感，因此受政策影响比较明显。跌幅相对较小的城市包括西安、兰州等，主要是西部区域城市市场目前仍以刚性需求为主，受整体市场调整的影响较小，市场较为稳定。
相比历史水平来看，杭州、深圳、南京、上海四个同比跌幅50%左右的城市，与2007年同期相比虽然仍出现下跌，但除上海外跌幅均大幅收窄。而且从总体来看，今年与2008年同期相比，超过九成城市成交量出现大幅上涨，与市场成交旺盛的2007年相比也有近半数城市成交量呈上涨态势。由此可见，虽然在中央三轮宏观调控影响下，多数城市成交下滑，而一线城市及重点二线城市成交跌幅甚至超过40%，但总体市场走势要好于预期。
全国主要城市2010年商品住宅成交量及同比涨幅图
单位：万平方米，%
2500 2000 1500 1000 500 0 杭州深圳南京上海苏州宁波厦门南宁北京合肥成都南昌长春天津长沙武汉无锡大连常州济南重庆贵阳沈阳西安兰州海口郑州扬州太原广州青岛900?0p0`0P0@000 00%0%-100 10年成交量（左轴）同比2008年增幅（右轴）同比2009年增幅（右轴）同比2007年增幅（右轴）数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）
从2008年和2010年这两轮调控中，全国主要城市商品住宅成交同比跌幅情况来看， 2010年各城市下跌程度明显小于2008年，主要跌幅区间集中在31%-50%以及1-10%之间，占比之和为52%；而2008年各城市主要跌幅区间集中在31%-50%及50%以上，占比之和高达65%。说明2010年房地产市场行情要好于2008年，政策对市场的影响力也明显小于预期。
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2008年、2010年全国主要城市商品住宅成交同比跌幅情况表
单位：% 跌幅区间 1%-10% 11%-20% 21%-30% 2008年 城市名称 沈阳、深圳 海口、常州 大连、合肥、长春 广州、扬州、郑州、西安、济南、31%-50% 无锡、长沙、天津、南昌、南宁、宁波、苏州、杭州 50%以上 重庆、武汉、成都、北京、厦门、上海、南京 23% 42% 占比 6% 6% 10% 2010年 城市名称 扬州、郑州、海口、兰州、西安、沈阳、贵阳 重庆、济南、常州、大连、无锡、武汉 长沙、天津、长春、南昌、成都 合肥、北京、南宁、厦门、宁波、苏州、上海、南京、深圳 杭州 3% 29% 占比 23% 16% 16% 数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）
? 房地产调控效果递减，成交量短暂回落后重现反弹
2010年以来，尽管房地产调控政策密集出台，但从今年月度各主要城市平均成交环比增幅走势来看，楼市并未受到明显打压，每次调控过后市场平均成交环比增幅均在短暂回落后又大幅反弹。
1月至4月初为第一轮调控周期，各级政府迅速出台增供给、抑需求政策，加之春节假期影响，市场出现成交低迷，1、2月各主要城市平均成交环比增幅下跌近40%。
4月15日至9月初为第二轮调控周期，“415新政”以按揭信贷调控为主，二套、多套、外地人购房等受到限制。市场预期再次改变，成交量应声回落。但于5月触底后又再度回升，各主要城市平均成交环比增幅连续上涨至9月份50%的高点。
随着预售监管和限售政策的大范围推广，9月底开始进入第三轮调控周期。尽管在年底传统淡季和严厉调控紧缩政策的双重影响下，四季度各主要城市平均成交环比增幅有所回落，但降幅已较前两轮调控后收窄，房地产调控效果逐渐递减。在人民币升值、通货膨胀升温以及房企新增供应增加等多重因素作用下，市场成交仍保持高位运行。
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2009年1月-2010年12月全国主要城市平均成交量走势图
单位：%
1201008060402002009年4月2010年4月2009年1月2009年2月2009年3月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2010年1月2010年2月2010年3月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2009年10月2009年11月2009年12月2010年9月2010年10月2010年11月数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）
（3）重点城市商品住宅价格在震荡中上行 ? 总体走势震荡上行，未来有望逐步趋稳
从全国商品住宅成交月度走势来看，2009年受市场全面回暖的影响，全国商品住宅成交均价从2月份起持续走高，下半年房价已经超过了2008年的高峰值。9月份受成交结构影响，全国商品住宅成交均价小幅下滑，但年底房价再度走高。
进入2010年以后，虽然政府在年初出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，但是由于没有具体的执行措施，对于市场造成的影响也相对有限，房价在1季度经历了一轮快速上涨；此后受到4.17被称为有史以来最为严厉的房地产调控政策的出台，全国房地产市场成交均价大幅下滑。
之后，各地楼盘纷纷出现打折降价，在刚性需求的带领下，成交量开始逐月攀升，推动成交均价也一路上扬，9月政府面对节节攀升的房价以及越发火爆的房地产市场，再次出台调控政策，市场调控的再加码在一定程度上抑制了房价的上涨势头，房价逐步趋稳。
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2010年12月