2010年第二轮调控主要政策列表
发布机构
时间
政策条目
? ?
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
? ? ? ? ? ? ?
建立考核问责机制；
实行更为严格的差别化住房信贷政策；
发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用； 增加居住用地有效供应； 调整住房供应结构；
2010年建设保障性住房300万套,棚户区改造住房280万套； 加强对房地产开发企业购地和融资的监管； 加大交易秩序监管力度； 完善房地产市场信息披露制度。
政策内容
国务院办公厅
4月 17日
2010年第三轮调控主要政策列表
发布机构
时间
政策条目 《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》 《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?
建设部 国土部 监察部
9月30日
《关于进一步贯彻落实国发“2010”10号文件的通知》
?
政策内容
免征公租房建设用地及公租房建成后占地城镇土地使用税； 免征公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税；
免征公租房经营管理单位购买住房作为公租房的契税与印花税； 免征公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税；
免征企事业单位与社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源的土地增值税；
免征经营公租房取得租金收入的营业税与房产税。
自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；
对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按１%税率征收契税；
对出售自有住房并在１年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
严格实行问责制：对政策落实不到位、工作不得力，约谈直至追究责任。
暂停第三套房贷：暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 抬高首套房贷首付比例：首套房贷首付比例提至30%。第二套房贷首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。
支持政策保障房建设贷款需要：继续支持开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
推进房产税改革试点：加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。
切实增加住房有效供给：切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量。
对违规房企限制融资和购地：违法违规的开发企业，暂停其发行股票、公司债券和新购臵土地，商业银行停止对其发放新项目贷款和贷款展期。
调整契税和个人所得税优惠政策:个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
加强土地增值税清算稽查:重点对象是定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目。
财政部
9月28日
财政部 国税局 建设部
9月29日
?
?
?
10
（2）政策影响：效果分化，一线城市缩量明显 ? 对“量”的影响大于对“价”的影响
三轮调控对房地产市场的影响主要是对成交量的影响，对成交价格的影响微乎其微。如5月份全国商品住宅销售面积由4月份7249万平米下降到6113万平米，环比下跌19%；4月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨1.4%，5月份环比上涨0.2%，涨幅有一定幅度的下跌；10月份全国商品住宅销售面积由9月份9435万平米下降到8335万平方米，环比下跌13%；9月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.5%， 10月份环比上涨0.2%，涨幅的变动较小，只是到了12月份商品房交易量又有了爆发性增长。
? 对“一线城市”影响大于“二三线城市”
从2010年1-12月份商品房销售面积看，一线城市上海、北京相比2009年1-12月份同期水平均有较大幅度的下降。其中上海商品房销售面积同比下跌35%；北京商品房销售面积同比下跌35%；深圳商品房销售面积同比下跌47%。而其他二三线城市商品房销售面积同比下跌基本控制在10%-20%。可见从商品房销售面积上看，房地产调控政策对“一线城市”的影响大于“二三线”城市。而从商品住宅销售价格角度看，一线城市的商品住宅销售价格涨幅高于二三线城市。从2010年1-12月商品住宅销售价格看，相比2009年均有较大幅度的上涨，其中上海同比上涨42%；北京同比上涨42%；深圳同比上涨33%；而一些二三线城市商品住宅销售价格涨幅基本在10-20%。
? 对“郊区”影响大于对“中心城区”
交易量和交易价格波动较大的基本上都是城镇郊区的房地产，同比和环比都出现过绝对量的下降。城镇郊区的别墅供应和价格则保持相对稳定。中心城区的交易量由于供应量本身就不多，交易规模因新政而出现的变化相对较小，而其交易价格总体保持相对稳定乃至上扬。高档商品住宅表现出较强的价格抗跌性。二手商品住宅的租赁价格在一线城市今年逆市上扬。
? 政策保障房建设有实质性推进
今年全国政策保障房的土地供应、资金筹集、开工和在建规模都有了和往年大不同的进展。各地和建设部签订的责任书，国家财政600亿配套资金的下拨，政策重点逐步转向公共租赁房和廉租房，国务院领导人三次现场办公开会等都是过去所不曾有过的。今年已开工580万套保障住房，这基本奠定了保障住房开发总量和分类的大幅度提高已成定局。
? 政策效用呈现短期性和常态化
房地产调控政策具有较强的周期性和短期化特点。今年调控政策（撇开保障住房建设）的实施贯彻力度，从去年12月份起到今年4月中旬达到高点，又从5月份开始呈现边际效
11
用递减的状况。8月份交易量和交易价格出现回暖迹象，9月份故态萌发，导致主张继续从紧的社会舆论逐步高涨，第二轮调控政策出台。目前人们对房价下跌的预期虽然浓厚，但十分脆弱；开发商的资金只是趋于紧张，而非绝对紧张；多空双方深度博弈仍处势均力敌之势，市场陷于极度胶着状态。
从当前市场力量和行政力量博弈的状况看，行政力量主动，总有先发优势。市场力量被动，但也存在后发能量。对房地产新政影响经济增速的担心正在加大，坚持房地产调控遇到的阻力也正在加大。
12
三、行业：开发投资年度增幅创十年新高
1、开发投资：强劲增长，开发前景依旧被看好
（1）全年房地产开发投资增速保持高位，下半年小幅回落
今年以来，不断走稳的宏观经济形势以及房价仍然快速上涨等方面因素增强房地产市场预期，促使开发企业加大了补库存的力度，房地产开发投资依然保持了快速增长态势。国家统计局发布的数据显示：2010年全国完成房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，增幅同比提高17.1个百分点。
从年度走势来看，受金融危机和次年房地产悲观预期的影响，全国商品房投资增幅在2008年和2009年出现连续下滑；而随着2009年以来经济的快速增长和房地产市场的强劲复苏，全国商品房投资在2010年出现大幅上涨，全年同比增长33.2%，涨幅创下2001年以来的历史新高。虽然2010年以来经历了三轮房地产调控，但并未对房地产业发展形成根本影响，房地产开发的前景依旧被看好，房地产开发投资热情依然高涨。
2001-2010年全国商品房年度投资及同比增幅
单位：亿元，%
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年商品房投资同比增幅数据来源：国家统计局
350% %5%0% 与此同时，从2006年“国六条”到2008年“国十条”，再到今年出台的“新国十条”，中央对房地产市场实施的宏观调控，主要目的一直是遏制房价过快上涨，而不是打击、抑制房地产开发投资。因此，得益于去年的基数较低和部分城市的补库存行为，房地产开发投资增速依然保持了较快的发展态势。
从月度走势来看，2010年商品房投资月度累计同比增幅一直保持在高位运行，从1-2月的31.1%逐渐上涨到1-5月38.2%的峰值，远高于2009年同期水平。但随着4月份第一轮房地产调控政策效应的逐步释放，房地产开发投资受到一定影响，同比增幅小幅下滑至1-12月的33.2%，仍处于历史高位。
13
2009年2月-2010年12月全国商品房累计投资同比增幅
单位：%
4540353025201510502009年1-3月2009年1-2月2009年1-4月2009年1-5月2009年1-6月2009年1-7月2009年1-8月2009年1-9月2009年1-10月2009年1-11月2009年1-12月2010年1-2月2010年1-3月2010年1-4月2010年1-5月2010年1-6月2010年1-7月2010年1-8月2010年1-9月2010年1-10月2010年1-11月商品房投资累计同比增幅城镇固定资产投资累计同比增幅2010年1-12月 数据来源：国家统计局
（2）商品住宅投资高位运行
从年度走势来看，全国商品住宅投资与商品房投资走势相似。2002年以来，全国商品住宅投资额呈逐渐走高的态势，但同比增幅波动较大，从2007年的高峰连续下滑至2009年的谷底，又于2010年出现大幅反弹，全年同比涨幅创下2002年以来的历史新高。这主要一方面归因于经济的快速增长和2009年以来的宽松货币政策；另一方面，随着2009年以来市场交易回升，政策调控也未影响企业加大住宅投资力度。
2002-2010年全国商品住宅年度投资及同比增幅
单位：亿元，%
40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年350% %5%0%商品住宅投资同比增幅 数据来源：国家统计局
从月度走势来看，2010年商品住宅投资月度累计同比增幅一直保持高位企稳的趋势，同比增幅保持在30%以上，远高于2009年15.7%的最高值。尽管今年4月份以来经历了连续三轮房地产宏观调控，但商品住宅投资仅出现1%-2%左右的小幅下滑，总体仍在高位运行。
14