1 8项目简介 1.1 项目情况介绍
番禺罗家商业中心拟由深圳泓源投资有限公司开发建设。项目位于番禺区东环路、清河东路与市莲路交界处，总占地约10万㎡，为集体性质用地。项目拟分两期开发，一期占地46940.3㎡，拟开发成商业物业；在项目一期用地范围内有罗家电脑城、罗家购物广场、多家餐饮企业以及五金、配件、杂货等商铺；
项目地块临东环路 项目地块临清河东路
项目地块临市莲路 项目地块临街
番禺罗家商业中心项目可行性研究报告
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表：罗家商业中心项目一期规划指标
序号 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7 8 指标 占地面积 容积率 许可建筑面积 建筑密度 许可单层建筑面积 一期拟开发面积 实际容积率 绿化率 数值 46940.3 2 93880.6 ≤0.3 14082.09 67000 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 1.427345 ≥0.3 1.2 研究目的
? 研究项目番禺区相关物业的市场状况，判别项目的市场前景，寻找项目的市场空间，
以论证项目的可行性；
? 确定项目的市场定位，并通过行之有效的策略，争取实现项目市场价值最大化。
1.3 研究方法
本报告通过分析广州市及番禺区宏观经济、人口状况、房地产市场状况、区域现状及有关规划、各商圈相关物业发展状况及项目区位等因素对项目发展的影响，结合项目自身的条件、规划要素，判别项目的市场前景，及确定项目的市场定位，提出项目建议；梳理各种对项目发展的利弊因素，扬长避短，提出行之有效的招商、经营策略建议，实现项目最大的市场价值。具体采用的研究方法有： 研究方法一：定量定性分析法
根据客观、科学、公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库、政府统计文献、城市规划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访等形式，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论
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据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。 研究方法二：类比法
在本次研究中，我司通过考察番禺各种类型的商业物业，通过对其优劣势的分析，并结合我司积累的商业地产方面的经验，将项目与潜在的竞争对手进行比较，通过研究竞争对手的发展现状以及其成功与失败之处，为项目扬长避短提供有效的参考。
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2 广州市及番禺区社会经济状况及城市发展趋势 2.1 广州市及番禺区社会和经济运行情况分析
2.1.1 国民经济发展情况分析
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国民经济持续快速发展，人均国民生产总值不断攀升
2005年广州市生产总值（GDP）5115.75亿元，按可比价格计算，比上年增长13%。番禺区2005年生产总值（GDP）596.3亿元，比上年增长13.8%，增长速度比广州市全市高0.8个百分点；其中南沙分区后番禺区的生产总值（GDP）473.3亿元，比上年增长10.3%，人均国内生产总值为52253元。番禺区自2000年以来生产总值都保持10%以上的增长速度，经济实力进一步加强。
万元500000040000003000000200000010000000地区生产总值人均地区生产总值番禺区整体经济情况元500004500040000350003000025000200001500010000500002000年32006 2001年35548 2002年38635 2003年43889 2004年46965 2940524 3325467 3681227 4255498 4709400 （数据来源：番禺统计年鉴、番禺统计信息网）
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产业结构优化
2005年南沙分区后番禺区的三次产业分别为26.5亿元，242.6亿元，204.2亿元，分别比2004年增长5.2%，7%和15.9%；第三产业所占比重为43.1%（不含南沙），且增长速度分别比第一产业和第二产业高10.7%和8.9%，比广州市
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全市平均水平高3.3个百分点，在全市12个区（县级市）中，增速居第一位，显示出番禺区第三产业的增长幅度比第一产业和第二产业快，产业结构的优化调整正在加速进行中。
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100??p`P@0 %08.949.12%产业结构分析36.988.334.148.69C.10R.73%8.32S.11%7.77R.69%7.63T.74%6.94Y.12%6.74U.56%5.75Q.30%5.60 00年2001年2002年2003年2004年第一产业第二产业第三产业投资力度继续加大，投资结构有所调整
广州市全年完成全社会固定资产投资1445.33亿元，增长7.1%；新增固定资产605.01亿元，下降45.6%；固定资产投资率为28.3%，比上年下降2.0个百分点。房地产开发投资488.86亿元，增长2.5%，占33.8%，比重比上年下降1.5个百分点。番禺区受广州固定资产投资影响下，固定资产投资总额增长激烈，自2000年以来一直保持40%以上的增长速度发展，2003年达到78%的近年最高速度。房地产投资在宏观环境的影响下有所调整，番禺区2003年和2004年投资额都有所降低，出现负增长。
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2005年不含南沙2005年5