环境；
3． 社会零售总额每年巨大的增量，需要有更多的商业物业支持其发展；
4． 广州城市的南拓，番禺市区的向外扩展，将对新的商业中心的形成起强大的推动
作用。
5． 交通路网的发展提高了市桥商业对周边镇区的辐射能力。
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3 番禺区商业物业市场分析 3.1 广州市商业物业市场状况
3.1.1 商业物业市场总体状况
随着广州城市建设的发展、城市总体规划的重新定位、交通网络的扩大和完善，目前在市区内已形成了北京路、上下九、农林下路、天河城、中华广场、环市东和江南西七大主要商圈。该七大商圈大多分布在地铁一、二号线沿线，基本上都有地铁相连。
七大商圈分布图：
（1） 北京路商圈
北京路是广州城始建的所在地，地处广州市旧城中心，历来就是最繁华的商业黄金宝地，号称“岭南第一街”，有着深厚的文化底蕴。改革开放后，北京路汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批著名的时装商场，并与西湖路夜市、高第街专业市场等闻名全国的商业街道共同形成一个商业气氛最浓的商圈。
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1998年5月，北京路商业区在双休日开通了“步行街”，并在之前按照“商业入室经营”的要求结束了西湖路夜市和高第街专业市场，从而令路段内所经营的商品质量，档次及消费群体素质都由中低档提升到中高档次。
1999年6月28日，随着地铁一号线的正式通车营运，北京路的商业发展更为迅速，以北京路为中心的四周支线，如中山四路、中山五路、北京南路、西湖路、文德路、文明路等路段都因为地铁的通车而更加繁荣、兴旺。地铁为此区域带来滚滚人潮，弥补了步行街封路时对其产生的交通影响，从而吸引了众多的品牌专卖店进驻，形成了以中高档商品为主，众多名牌商户，著名服装、饮食等品牌店各式其式的繁荣商业圈。
北京路的商业随着广州经济的发展而发展，并逐渐走向现代与历史文明相结合的道路。根据规划方案，北京路商圈的范围将进一步扩大，不仅将围绕北京路的教育路、文德路、中山五路、西湖路、惠福东路、大南路、高第街等“三纵五横”商业街区纳入统筹规划范围内，还将北京路步行街向北延伸到财厅，向南拓展到沿江路天字码头，构建北段以文化为主题的文化商业区，中段以中高档服装、综合性大型商场为主的购物旅游区，南段为娱乐休闲区的商业功能结构。重点发展饮食、娱乐、康体等服务业门类，吸引国际知名品牌进入，提高国际化水平，在2010年左右建成具有岭南特色的国际商业步行街。
（2） 上下九商圈
该商圈地处广州近一个世纪来的传统商业旺区——“西关商廊”，商业发展历史悠久。其商业网点不但具有西关特色，而且密度高、品种全面，“街铺商业”极为发达。是广州市三大商业重地之一。
由于经历了历史风雨的洗礼，加上荔湾区发展速度较其它新兴区域缓慢，其居民消费力相对较低，该商圈内经营的商品以中低档为主，成为”又平又靓又多“的小商品集散地。
90年代中期该路段建起了荔湾广场，使上下九路至第十甫路一带的商业档次得到一定提升。1995年9月30日，下九路及第十甫路开通“商业步行街”，开业
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时有商店348户，其中包含百货、酒楼餐馆、中西药店、文化娱乐及其它服务性商店。1999年，为保护好本区的人文景观，荔湾区政府对上下九路进行了重新整饰，保留旧有岭南建筑风格，全街洋溢着独有的西关风情，吸引了不少中高档的店铺进入。
目前该商圈内云集了各类专卖店、西关美食店、平价商店、小型商城，是一个集饮食、购物、旅游、文化于一体的传统商业区。但整体商业档次仍较北京路低。所以上下九商圈目前已开始着手商业结构调整，铺建康王路段的交通，使上下九、东风路、中山路能连成一个“非”字型路网，推动上下九商圈经济业态从低端向高端发展，以龙头企业带动经济往纵向模式发展。
（3） 农林下路商圈
农林下路北接环市路、东风路，南连东山口，接通龟岗大马路与署前路，交通四通八达，是广州市三大传统商业区之一。所处的东山区历来是商贾云集、商贸频繁的富庶之地，客源以政府员工、华侨为主，商业底蕴浓厚。
东山区80年代多以临建商铺为主，中期随着大型购物中心在广州的纷纷出现，以及广州商业的日趋繁荣，引来了不少省外乃至外国公司扎根本区。1996年，北京“王府井百货大厦”南下广州，在农林下路建起楼高9层的大型商厦，与原有的东山百货一起，带旺了农林下路及东山口一带。
98年后，农林下路传统商业街地位有下降趋势：几家名店撤出，逐渐变成现在以临铺为主，品牌店为辅的中档商业街，经营商品档次逐渐下降，而王府井百货和东山百货的发展亦相对落后，区内缺乏大型龙头商业项目带动。针对此情况，为了巩固农林下路商圈的商业地位，发展东山区经济，1999年东山区对从东山口至环市路的2100米农林商业街进行改造，包括街内路灯装饰、灯光、广告招牌、两边店铺及治安、车辆管理，还重新设置8个绿化景点。又针对农林商业街商铺档次参差的问题，对低档商店进行拆除，重建新的两层装有落地玻璃的店铺，加大力度，提高区内经营档次。
在市政规划下，农林下路将在五年左右变成一条高楼林立，高级商场聚集的商
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业街，但目前落成的新裕大厦和东山锦轩现代城对该商圈商业氛围的影响并不大，商业档次的提高没有实在的景象可寻。
（4） 天河城商圈
天河城商圈的形成和发展得益于广州城市发展中心的东移。天河作为新城市中心，随着天河体育中心的落成、火车东站的建成，以及地铁1号线的开通，出现了以天河城广场为中心，并扩散至天河购书中心、体育东路、体育西路、广州火车东站一带的新兴商贸区。
位于天河立交旁的广州购书中心，从1994年起每年接待国内外读者逾800万人次，销售额逾亿元，打响了该区商业发展的第一炮。1996年，天河城广场的开业，更为此区商业繁荣掀开崭新的一面。随后，紧邻其右的宏城广场亦开业，更使体育中心一带成为新兴之商业旺区。加上天河北路、体育东路、体育西路一带聚集了中信广场、大都会广场、金利来大厦等一批高档次的写字楼，成为广州新一代的中央商务区，云集了大批高素质的白领人员；地铁一号线的开通，亦为该区带来巨大人流。数量庞大的顾客消费群支撑着该区逐渐形成集购物、娱乐、饮食、休闲于一体的现代商业带。
天河城商圈与传统商业区相比，缺少了岭南文化内涵，更多地显示了广州大都市现代化商业区的形象，其新型的购物模式和较高档次定位得到了众多消费者的认同，势头丝毫不让北京路、上下九等老牌商业街。
目前，天河城商圈的范围不断扩大，形成一个以天河城和正佳商业广场为商业中心，向外辐射的各具功能的互补商业形式共存的大商业格局。在东起石牌东路、西至广州大道、北到广园东路、南临珠江的10平方公里范围内建立起涵括传统商业、文化体育产业、休闲娱乐产业、电子信息产品、家居建材、高档餐饮、汽车销售等多功能的立体性商业圈，并着力成为华南第一商圈。
（5） 中华广场商圈
中华广场商圈位于中山二、三路段，是新兴的大型综合商贸区，以中华广场为中心，由流行前线、地王广场、东川名店城、陵园西通讯专业市场、东较场摩
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