维持在1.8万元／平方米左右，租价维持在25元／平方米.月左右，而租售对象瞄准的是经营茶艺馆、书舍、书吧等的经营者。
目前，金海岸花园步行街商铺平均租金约为45元／平方米.月，由于有地铁等利好因素，发展商开始保留商铺物业，采用只租不售的策略，第二期商铺物业仍未推出。 ?
东怡花园
底下1层为商铺，2层以上为住宅，每栋物业皆为如此设计，商铺在前几年已销售完毕，当时售价中，正街商铺1-4万元/平方米，横街商铺8000-11000元/平方米，目前仅约30%的铺面在经营中，铺面租金30-40元/平方米。较低的租金水平影响到物业的售价，使到绝大多数业主宁愿将物业空置也不愿意转售。
从项目周边商业物业的状况看，目前该区域尚未形成有代表性的综合型商业街/商业中心，商业氛围尚未成熟，项目附近的大型楼盘所设置的商业物业形态主要是住宅楼底铺，仅适宜发展为街区社区型的小型配套商业。
3.5 番禺区及项目周边未来商业物业市场发展预测
根据番禺区总体规划，项目对面及周边地块亦规划为商业地块，这些地块建成后，将会有助于提升本区域的商业氛围，与本项目一起成为番禺区大北路、易发商业街之外的另一个商业中心区，此外清河批发市场升级改造后，将会提升项目区域的商业整体形象。 番禺区未来的商业中心有易发商业步行街商业中心、番禺广场—罗家现代商业中心、汉溪现代商业中心在内的区级中心区，易发商业步行街商业中心已经建成并投入使用，未来对本项目构成较大影响的将是汉溪商业中心。
番禺区政府已在钟村镇汉溪村征地1133亩，拟兴建一个现代商业中心——汉溪商业中心。该商业中心功能齐全，配套设施完善，包括有百货批发广场、大型零售商场、专业
番禺罗家商业中心项目可行性研究报告
36
超市、酒店、电影院、会展服务中心、写字楼、物流配送中心、公园、休闲度假村等， 该项目不仅规模大，而且区位好，毗邻新火车站，有地铁相连，且位于华南板块，周边的超级大盘拥有大量高质素居民人群，有多条高等级公路经过，交通条件优越，同时得到政府的支持，具有明显的优势；该项目的劣势是远离商业成熟区域，还需要较长的时间来营造成熟的商业氛围。
3.6 结论
通过对番禺商业市场的分析，我们可以得出这样的结论：
1． 商业核心区相对较为集中，但就区域的发展需求来说商业区域相对偏少，目前仅以
“繁华路”、“大北路” 和“大东、大南路”为主，随着城区的向外发展，新的商业中心必将应运而生；
2． 商业表现形式以沿街铺面为主，城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐
为一体的综合性商业场所；
3． 虽然市桥有易发商业街，但总体看，市桥商业层次相对较低，市场缺乏高档、主导
性以及综合性消费的商业氛围，面临着整体升级的需要；
4． 商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节
由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁；
5． 中心城区街道过窄，缺乏可供大量人群集散的广场，使到周边物业无法升级为大型
的商业中心；而且传统商业区内停车设施严重不足，不利于吸引自驾车的高端消费群体，也影响了传统商业区内物业升级为高级商场；
6． 根据城市规划，市桥东部将根据城市发展要求设置一个大型的商业中心； 7． 未来对大北商圈的中心地位形成强力挑战的将是罗家商业中心和汉溪现代商业中
心，但两者的成熟还需要时间。
番禺罗家商业中心项目可行性研究报告
37
4 项目自身条件分析 4.1 区位条件分析
4.1.1 项目位于番禺区中心城区的重要位置——番禺广场—罗家购物中心
番禺区城市化发展进程迅速，现有的单一商业中心日渐不能满足人们购物消费的需要，番禺区在商业规划中，把番禺划分为五大商业片区，其中中心城区发展区是番禺区的行政、经济、文化、教育中心和交通枢纽，是广州东南部重要的商贸金融、旅游服务、体育娱乐、科技信息、建筑房地产和外向型工业基地，本项目处于罗家购物中心，是番禺中心城区发展区的重点位置。
番禺商业升级已驶入快车道，根据《广州市番禺区2004~2010年商业网点发展规划（送审稿）》位于地铁三号线终点站附近的罗家广场将改建为现代大型购物中心，在番禺区政府的大力扶持下，继“北京路商圈”、“上下九商圈”和“天河城商圈”之后的广州“第四商圈”开始提上议事日程。
城市级中心主要包括商业中心和城市商务办公中心，其中商务办公中心位于番禺广场周围，高度集中了金融、贸易、信息、商务和行政办公设施，并附有购物、
番禺罗家商业中心项目可行性研究报告
38
商业中心 本案 商务办公中心
文娱、服务等配套设施，是服务于番禺全区的综合功能区； 4.1.2 项目位于不同发展程度区域之间——石基工业区与市桥中心城区之间
本项目位于市桥中心城区和石基工业区之间，面临东西两面截然不同的环境。项目西面一路之隔是番禺区政府、中银大厦等行政办公区域，该片区有利于本项目发展，为本项目提供一定的商贸消费群体。与之相反的西面延伸带是工业区，聚集了大量低收入工人，石岗、石基的外来人口比本地人口多，导致该区域环境杂乱，对本项目有一定的负面影响。
环境杂乱 发展成熟 中 心 城 区 工业发展区
4.1.3 项目周边环境杂乱
? 目前本项目临市莲路一侧对面经营杂货、五金为主，经营环境差，缺乏统一管
理，与本项目形成强烈反差；
番禺罗家商业中心项目可行性研究报告
39
? 项目西侧与东环路和迎宾高架路相连，东环路和迎宾高架路是过境主要干道，
来往车辆造成大量噪音，同时，由于高架桥的影响，市区与项目之间形成很大的心理距离，对商业经营带来负面影响。
4.2 客流条件分析
本项目地理位置良好，交通发达，能够吸引不同层次、不同距离的消费群前来消费：
私家车消费邻近的地铁步行可达的区域 站辐射区域 本案 群集中区域 依赖公共交 通的区域
番禺罗家商业中心项目可行性研究报告
40