5 项目优劣势分析 5.1 项目优势
1、 本项目规模庞大，一旦推出市场将成为市桥及周边地区的巨型商业物业，从目前来
看，在市桥甚至是番禺区都是首屈一指的综合性商业物业；
2、 路网发达，项目与东环路、市莲路和清河东路相邻，这三条路均为市桥与各镇相连
交通要道，成为各镇居民来市桥消费的首站；
3、 公交线路多，市莲路一侧有10路公交车和4条专线，东环路一侧也有多条去往各镇
的专线，可以为项目带来各镇的消费人流；
4、 本项目为番禺区的十大商业项目，受到政府较高的关注和支持，与政府良好的关系
对于项目的开发和日后的经营将是非常重要的；
5、 地铁06年底开通，扩大了项目的辐射范围，将会带来更多的人流量，；
5.2 项目劣势
1、 目前该区位商业气氛较差，周边为各种工厂及五金、照明、配件等专业市场，营造
一个成熟的购物、消费环境还需要较长的培育期；
2、 项目靠市莲路一侧形象较差，面对两栋员工宿舍楼及一些中低端商业，而清河东路
一侧有一些中高档小区，形象相对较好；
3、 项目处于市区边缘，东环路将市区与项目隔开，使项目难以自然延续市区的人气； 4、 高架桥对项目的负面影响大，一方面形象差，给人以压迫的感觉；另一方面由高架
桥产生的噪音扩散范围大，令人不舒服；
5、 项目区位由于罗家电脑市场及罗家购物广场的存在已经形成一定的知名度，但美誉
度较低，要改变这一形象还需要加以时日；
5.3 项目机会
1、 市桥虽然有大北路、易发商业街等商业气氛较为成熟的区域，但到目前为止还缺乏
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大型综合业态的购物中心；
2、 周边有多个大型楼盘，如东怡、金海岸、美心花园及迎宾路周边的多个楼盘，拥有
大量高素质的常住人口，这些人群具有较高的消费力；
3、 番禺市区的向外扩张，导致各种资源将重新配置，各类商业资源也存在着向外转移
的机会，新的商业中心也将随着规划的实施而形成；未来的番禺区城市商务办公中心位于番禺广场周围，是番禺中心城区的商贸、写字楼办公中心区，对于项目的长远发展将带来极大的利好因素；
4、 市莲路以北、东环路以东是未来居住、商贸、办公中心，这将改变项目在市莲路一
侧所面临的杂乱无序的局面；
5、 广州市城市重心向东向南发展，带来大量的资源重新配置，形成极好的机会； 6、 番禺区近年来工业产值、社会零售额保持着持续快速的增长，这种增长对于提高社
会整体消费力将起着重要的推动作用；
5.4 项目威胁
1、 未来竞争对手强大；在商业规划中见到的汉溪现代商业中心，规划占地达1100多亩，
且有地铁三号线相通，建成后将成为广州市乃至广东省的标志性商业物业，虽然这一项目推迟了动工时间，但一旦其开工建设，建成后将对本项目乃至周边的其他商业项目造成较大的冲击，此外，万博中心的已建成面积达10多万平方米，二期还将有10多万平米的商业物业推出；一旦以MALL的方式建成，这两个小区与周边华南板块各大型小区的距离非常近，华南板块各小区的居民受其吸引，将会分流许多前往市桥的消费者；
2、 周边物业租金水平低，从现状看，周边各小区的商铺一方面由于供应量大，另一方
面商业氛围不成熟，主要依靠各小区的消费者支撑，因此目前的租金水平较低；但由于看好未来地铁开通后的升值潜力，因此，与租金相比，现在的售价明显偏高。 3、 广州、香港成熟的商业对高端客户的吸引力，地铁、新光大道的开通增加了广州商
业对番禺的辐射力；
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5.5 项目综合分析
1、 番禺区及市桥镇至目前为止，还没有一个上规模的大型综合型的商业物业；然而由
于番禺区居民人均可支配收入较高，这种需求在当地无法满足的情况下，许多消费者尤其是华南板块消费者只能前往广州实现其消费；
2、 周边一些镇区的大型综合型购物中心如容桂天佑城、虎门天河城的发展显示出大型
综合性购物中心在发达的镇区也存在着生存空间，这种空间对于项目未来的生存与发展至关重要；
3、 本项目具有规模大的优势，并且交通非常顺畅，若能把握市桥地区缺乏大型综合业
态的购物中心的契机，极有潜力发展成为市桥地区标志性的商业物业；
4、 虽然项目具有发展成为大型综合性购物中心的潜力，但面对的威胁同样不能忽视。
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6 项目发展建议 6.1 项目市场定位
6.1.1 项目总体定位
——番禺区大型区级综合性休闲娱乐购物中心
本项目一、二期合计商业面积超过10万㎡，位列市桥商业地产之冠，即使放眼广州，其规模的也屈指可数；以本项目的规模及其辐射能力，项目将成为番禺区区级商业中心，在近期，则以市桥镇区及周边区域（石基、石楼和迎宾路周边各楼盘）为主要辐射范围。
如此大的商业规模，决定了其面向的消费者群体要有较大的广度；一旦定位为面向中高档消费者，则将面临消费群过窄的风险，且近期来看，项目的商业氛围还需要较长时间来形成，近期的目标更主要是吸引并留住人气，因此，在定位上宜以中档为主，适当引入中偏高档次以提升项目形象，引入部分中略偏低档次的业态作为补充； 6.1.2 目标消费群定位
地铁带来的人流量：主要为三号线市桥站和番禺广场站所汇聚的人流，此外，三号线汉溪站也能将部分华南板块的消费者吸引过来；这部分消费者主要是中档产品的消费者；
公共交通带来人流量：公交车带来的人流量主要有两部分，其一，市桥镇区消费者，这部分包含了中档消费者和中高档消费者；其二是镇际交通所带来的消费群。由镇际交通带来的消费者又分为较为富裕、有较高支付能力的各镇当地居民（主要为石基和石楼）和支付能力较低的外来打工者；
私家车带来的人流量：这部分人群主要是华南板块和市桥镇区及南郊各楼盘的居民，他们的收入水平高，活动范围广，对购物环境、产品的要求较高；如果项目不能满足他们的需求，他们将前往广州去寻找，针对他们的需求，我们设定的目
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标是尽可能满足他们在广州才能满足的需求；
周边小区消费者：项目周边有东怡花园、金海岸和美心翠庭等中高档小区，他们的收入稳定，购买力强，属于中高层次的消费者；
从目标消费者来源看，项目可辐射到的人群约为：市桥镇约16万人，石基、石楼常住人口约30万人，迎宾路附近小区约20万人，合计辐射人群约60-70万人。
6.2 项目业态设置建议
6.2.1 业态设置的基本考虑
本区域从目前看，商业氛围还没有形成，对消费者吸引力较小；且在未来可预见的3-5年内，少有其他商业项目与本项目共同推进区域商业氛围的成熟，因此，项目建成后面临的首先是营造商业氛围以求得生存问题；鉴于项目将分两期开发，而项目周边的商业氛围还很欠缺，我们建议适当缩小项目第一期的商业面积，集中力量解决项目人气的问题；因此，在第一期的业态分布中，我们更多地设置了如超市、百货及休闲类服饰等具有较强人气吸引力的业态，针对番禺（市桥）居民喜爱美食、缺乏电影院等娱乐场所，加入餐饮娱乐功能，以加强项目的生存能力，同时，通过在一楼设置中高档的服饰、珠宝品牌来提升项目形象。 6.2.2 各层业态分布
1、 地下二层：主要是地下车库和各种设备房；
2、 地下一层：由于与地铁出口连接，其价值较高，安排超市会降低了其价值，但考虑到地铁在初期所带来的人流量并不大，并非项目最主要的客流量来源，且超市具有较强的人气积聚能力，如安排其到二、三楼会影响到百货形象，阻隔人流向上延伸的负面作用，故将其安排在地下一层有助于项目整体的运营，由于负一层具有较高的价值，在超市之外还可以考虑自行招部分在业态上与超市相适应的商品种类，以提高负一层的价值；
3、 一层：一层的价值最高，适宜安排一些高附加值、高租金承受能力的商品，故设立了珠宝、中高档服饰；同时，百货在一楼单独设立出口有助于提高其价值，
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