4.2.1 步行可达区域
? 项目附近有三个大型中高档楼盘，这些楼盘业主可以步行到本项目消费，该消
费群消费能力强，是中档、中高档消费群，以户数计，约有1万3千多户，超过4万人；
? 项目周边自然村本地居民收入水平比较高，主要是中档消费群，这一人群主要
是石基、石楼当地居民，人口约有15万人；
? 项目周边分布大量工业厂房，大部分工人可以步行前来本项目消费，但这些工
人消费能力有限，属于中低档、低档消费人群；石基与石楼的外来务工人员合计约有20万人；
? 工厂中层管理者是有力的中档消费群。 4.2.2 通过私家车带来的消费群
? 项目邻近的大量工厂高层管理人员具有很强的消费能力，本项目与之相距甚
近，方便其驾车前来消费，是中高档、高档消费群；
? 项目周边以及市桥南郊和华南板块的大型中高档楼盘聚集了巨量的中高收入
和高收入的消费者，这部分消费者能通过私家车到本项目消费，是本项目目中高档、高档消费群的主要目标，部分楼盘情况见下表：
表：周边楼盘及居民数量
楼盘名 美心翠拥华庭 东华花园 金海岸花园 华南碧桂园 南国奥林匹克花园 锦绣香江 占地面积(㎡) 50000 116000 831407 1332000 660000 876500 建筑面积(㎡) 1200000 750000 1226400 住户数 1000 2252 约10000* (已入住)3000 约6000* 7804 番禺罗家商业中心项目可行性研究报告
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华南新城 广州雅居乐 星河湾 合计 2100000 3200000 800000 9965907 3000000 4340000 1205351 11721751 约25000* 约30000* 7250 92306 （注：带“*”为按120㎡/户估算而得） ? 市桥街居住的居民收入水平高，大部分家庭拥有私家车，在市桥内的商业中心
停车位紧缺，不能满足其需求的情况下，本项目能以便利的交通吸引大量市桥自驾车消费者；
? 项目东面延伸至石基、石楼、莲花山的部分居民拥有自驾车，这部分消费者是
本项目其中一部分中档、中高档消费群。
4.2.3 通过地铁带来的消费群
项目与地铁三号线终点站的其中一个出口相连接，通过地铁可以吸引三号线市桥站和汉溪站周边的消费者，这部分消费者消费能力一般，是中档、中低档消费人群。
4.2.4 通过公共交通带来的消费群
? 市莲路东面延伸带——石基、石楼、莲花山的消费群出外消费主要依赖公共交
通，而且目前主要消费场所是市桥的商业中心，本项目建成后将能把该部分消费者截留，是项目主要的中低档消费群；
? 市桥东环路南延的东涌、鱼窝头、灵山、大岗等镇消费者主要通过公共交通出
外消费，同样是项目的中低档消费群；
? 市桥街公共交通发达，有多路公交车直到本项目，能带动部分市桥居民前来消
费，是中档、中低档消费群为主。
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4.3 交通条件分析
4.3.1 区内路网发达，交通便利
中心城区发展区形成“放射状环加类方格网状”路网结构。区内环路包括内环、中环和外环；放射状道路主要有市广路、迎宾高架路、市新路、清河路、市良路、禺山西路等；方格网状干道，东西向有禺山大道—市莲路、清河路及南区的南华路、青云路等；南北向有光明路、德兴路、文桥路及金山大道经线等。 其中本项目三面环路，北面与市莲路相邻，南面与清河路相伴，西面是东环路和迎宾高架路，道路系统发达，交通便利。
市莲路是石基和石楼通往市桥、广州和其他城市的主要干道之一，是东西向的大动脉；清河路与市莲路平行，主要是舒缓市莲路的交通压力，目前已是石楼与市桥和其他地区联系的主要干道，其发挥的作用与市莲路旗鼓相当；禺山大道是市桥城区内主要的东西方向道路，主要作用是联系东西城区交通，是进出市桥的主要入口之一；东环路和迎宾高架路是北至广州市区，南往灵山、大岗等镇，也是通往南沙、中山等地的主要干道，是番禺区南北交通的主要轴线。
至市区广州至旧水坑 至石基、石楼 至市桥 至灵山、大岗 本案 至石基、石楼
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4.3.2 公共交通配套设施健全
本项目公共交通便捷，周边有三个公交车站共有单向18路双向36路公交车途经本项目，公交线路能及范围片步整个番禺区以及广州市各区，为大部分以公共交通为主的消费群提供便捷的条件。其中罗家村站为主要站点
表：经过本案的公交线路具体情况如下
序号 1 2 3 6 7 8 9 10 11 12 公交车线路 1路 3路 10路 301路 302路 303路 304路 305路 307路 308路 起点 番禺汽车客运站 西丽南路 城市花园 番禺汽车客运站 番禺汽车客运站 番禺汽车客运站 番禺汽车客运站 番禺汽车客运站 番禺汽车客运站 番禺汽车客运站 终点 祁福新村 石基总站 南村总站 广州火车站 广州火车东站 天河客运站 永泰客运站 罗冲围客运站 东圃客运站 中山八路总站 停经站点 东怡新村 罗家村 罗家村 罗家村 罗家村 罗家村 罗家村 罗家村 罗家村 罗家村 番禺罗家商业中心项目可行性研究报告
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13 14 15 16 17 18 309路 310路 莲花山 洛溪 都那 谷围新村 番禺汽车客运站 番禺汽车客运站 市桥汽车站 番禺汽车客运站 番禺汽车客运站 番禺汽车客运站 窖口客运站 大学城 莲花山总站 洛溪新城站 都那村总站 谷围新村总站 罗家村 罗家村 罗家村 罗家村 罗家村 罗家村
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