物业管理行业提供的产品是“服务”，物业管理的过程是物业管理人员向业主（师生）提供服务的过程，物业管理人员素质的高低直接影响到服务的质量和效果，其形象间接代表着物业的形象。***物业在西安交通大学城市学院的物业管理中，将对人力资源管理进行全程的有效控制。
● 定员、定岗、定编、定岗位工作标准。通过精干的人员达到高效运作的目的。
● 科学培训。通过岗位培训、外送培训、岗位轮训、跟班培训和专题讨论，规范员工的形象，让员工随时掌握行业的发展动态，积极学习国内外最新的管理技术与方法，总结工作中的经验教训，进一步提高员工的工作能力和工作标准。
量化考核和末尾淘汰制。转正考核、月考核、年终考核、不定期考核和内部上岗证考核等。专业技术工人和安全管理人员每半年进行一次考核，名列最后者淘汰；各部门负责人管理人员每年进行一次考核，名列最后者降级或淘汰。 ● 岗位“动态”管理，竞争上岗。激励员工求知上进。
● 岗位薪酬实行管理、技术岗位两条线，以岗定薪。保证管理、技术两方面人才的平衡 严格的监督管理系统：
●各项工作要真正做到规范管理、有效运作，必须要有严格的监督控制，特别是安全工作、环境管理等，每天工作量十分繁重，稍有疏忽，就可能给学校带来损失，给公司事业带来难以挽回的挫败。
●在具体执行中实施逐级负责制，将工作目标和标准分解落实到班组和个人，所有工作都有相应责任人，下级对上级负责，上级检查、监督下级的工作，管理一环扣一环，形成一个有机结合的闭环。做到有部署、有检查、有评价，从而保证管理有效性和可操作性。 二、管理概要 1.1 公共服务
1、接待佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；接待时主动、热情、规范；迎送接待学校老师、学生时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不使用服务忌语。
2、值守编排完善的值班制度和交接班制度；做好工作记录。
3、服务时限（具体责任范围、服务内容等通过物业管理委托合同约定），服务2小时内到位，若不能，有紧急处理措施，并对学校老师、学生做出合理解释，做出限时承诺；特殊情况做出说明和限时承诺。
4、领导小组成立有校方参与的物业管理共管机制，学校领导、班主任老师以及物业主要 业主至上 服务为本 26 严格自律 无私奉献
负责人组成西安交通大学城市学院物业管理领导小组，负责监督协调西安交通大学城市学院日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通、促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。
5、联络管理人员，编排管理人员，我们所有管理人员联系方式交校方一份，以备紧急事件能够联系到，服务不因双休与节假日而中断。
6、意见调查设立意见箱，物业定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校老师、学生的意见，了解对物业管理的需求，及时处理学生、老师反馈的意见。 1.2 学生公寓楼、宿舍楼管理 1、建立巡视制度。巡视内容：
（1） 检查学生宿舍区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。 （2） 检查学生宿舍区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时报修。
（3） 检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述
情况，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报校方后给予一定的处罚。 （4） 检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行报修并做好
记录。
（5） 检查学生宿舍大门等设施是否完好。
（6） 检查楼层（宿舍）地面、走廊、楼道、扶手、护栏、卫生间、墙裙、瓷砖的清洁
程度。地面有无灰尘、痰迹、废纸等杂物，墙壁、天花板有无蜘蛛网，卫生间有无异味，便池内有无积存便垢，地面有无污水、污垢，洗漱台有无结垢现象，门窗玻璃是否整洁。
（7） 楼层（宿舍）四周场地的清扫和保洁，清除垃圾及时运送到垃圾房。
（8） 指导学生做好内务整理工作，监督检查寝室纪律，并把每天检查的结果报政教处。 （9） 做好宿舍的住宿登记工作，所有人员凭证住宿，禁止男女学生互串宿舍，并严禁
闲杂人员进入宿舍。
1.3 校园环境卫生
1、包括校内道路、景点、绿地、活动场所、运动场所、教职工宿舍区域公共通道的卫生清洁，并且在每天上午9时前必须完成主干道和景点的第一次清扫，并做到巡回保洁。
2、垃圾、废弃物及时收集并运送到垃圾房，确保垃圾房周围无零散垃圾堆放。 3、道路两侧的排水沟，定期清理，确保污水排放畅通，下雨后道路无积水。 4、维护校园公共设施，防止人为破坏，垃圾桶、垃圾箱、垃圾房定期进行清洗。 业主至上 服务为本 27 严格自律 无私奉献
1.4 公共厕所
1、公共厕所做到每天清扫两次，并及时清理污物、污水。 2、定期对墙面、天棚进行巡视，确保无蜘蛛网、灰尘。
3、经常巡视洗手间、大便槽、小便池（斗）瓷砖面，确保厕所无异味、便池及瓷砖面无污垢，地面无积水。
4、定期保洁门窗，确保干净明亮，无污迹。
5、每天巡视厕所水龙头、水箱、路灯，发现问题及时报修。 1.5 教学楼、教研楼、行政办公楼、图书馆等
1、根据学校的作息时间安排好常规值班，不定时熏是各楼层，遇有问题及时上报 。 2、在学生防雪或放假期间做好门、窗、电源的关闭工作。
3、每天对楼层地面、走廊、楼道、扶手、护栏、卫生间、墙裙瓷砖、教师休息室、多媒体教室、报告厅、会议室等进行保洁，确保地面无灰尘、痰迹、废纸等杂物，墙壁、天花板无蜘蛛网，卫生间无异味，便池内无积存便垢，地面无污水、污垢，洗漱台无结垢现象，门窗玻璃整洁、明亮、无污迹。
4、各楼四周场地的保洁，及时清除垃圾，并运送到垃圾房。
5、做好教学楼（教师休息室）、教研楼、行政办公楼个办公室的开水供应和考试期间考场的开水供应。
6、负责各楼层公物的管理，发现损坏公物要追究到人责成赔偿，并报总务处。 7、不定时巡视各楼层，对设施、设备进行检查，发现问题及时报修。 8、节源开流，严格控制用水、用电，禁止长明灯、长流水的现象。 1.6校内小景、建筑小品、喷泉水池维护
1、定期对喷泉池换水清洗（每年不少于2次），打捞喷泉池内的垃圾。 1.7 清洁服务
1、宿舍楼共用楼道保洁每日打扫2次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；每日收集2次学生垃圾；每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、墙面、指示牌等公共设施；各梯间墙面、天花板每月除尘1次；每周擦1次楼共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；扶手护拦干净、光亮；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，地面干净无杂物、污迹，有光亮；楼梯道内外玻璃，玻璃、门窗等要保持明亮、干净。 2、共用卫生间保洁每日对共用卫生间清洁2次，（清洁内容包括：通风换气；冲洗洁具； 业主至上 服务为本 28 严格自律 无私奉献
清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；清洗大、小便池；用拖把拖干净地面）。室内无明显臭味、便池洁净基本无黄渍；地面基本洁净。
3、道路保洁每日对道路、两侧人行道清扫二遍，保洁人员不间断地循环保洁，目视道路、人行道干净、无浮尘、无杂物、无油污，无积水、积雪、污渍、泥沙；雨雪天气及时清扫路面，确保无积水、积雪。
4、绿化带保洁每日清扫2次绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾，目视基本无杂物、无污渍、无垃圾。
5、凉亭等人文景观保洁每天清洁1次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅）；设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视凉亭内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告校方处理。
6、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污。
7、垃圾收集与处理生活垃圾由学校老师、学生自己送至指定地点；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放；垃圾运送过程有防掉落或飞扬洒落措施，而后运送至学校指定地点。
8、 实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。 做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。 遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。 1.8 宿舍管理
1、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理，作好学生的后勤保障。
2、制定“手拉手”服务计划，为岁数小、刚刚踏入中学校门的高中生提供细致周到的服务，充分享受到学校的温暖，服务的温暖。
3、制定并执行严格的门禁制度，引导、帮助学生将更多的精力投入紧张的学习。 4、按照学校的宿舍卫生评比标准，进行内务卫生及纪律检查评分，并及时公布，改善学生不好的生活习惯，培养学生的文明行为习惯。 5、作好宿舍巡视，定时定点巡视，遇有问题及时报告。
6、积极开展学生文化活动，营造健康、活泼的学习氛围，使学生正确对待学习。 业主至上 服务为本 29 严格自律 无私奉献
1.9绿化环境
在学校领导同意的前提下，将参与环境方案的设计及改造，提出我们的看法和建议，使绿化及环境更符合师生的需求。同时我们将安排经过专业培训的绿化养护管理人员进行专业养护，做到花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害，修剪及时，整齐美观。我们还将和学校合作，对校区的各种植物进行标识、归类，竭力营造一种清洁、安静、舒适、优美的环境，让花更美，草更清，使校区成为独特的景观学校。 1、
利用我司在该项服务领域的人才、技术优势，由具有丰富绿化养护、施工管理经
验人员负责绿化管理工作，主要负责日常苗木的培植、维护和管理。 2、 3、 虫害。 4、 5、 6、
保持绿地的清洁。及时清理杂物，及时浇水，保证花木生长旺盛。 设立爱护花草树木标牌，提醒师生和外来人员爱护绿化环境。 将绿化管理列为保安员巡逻内容，及时制止损害绿化的不良行为。 由学校牵头，及时对绿化养护的质量进行跟踪、监控。
抓好花草树木的初期补种和养护，定期培土、切边、施肥、修剪、除杂和消灭病
（1）草坪养护 ① 浇灌、排水
A、用土钻检查草坪土壤干湿程度，土层深100mm～150mm处若呈干燥状，应及时进行浇灌。
B、绿地养护人员应使用专用水管进行浇灌，浇灌应湿透根系层，浸湿的土层深度为100mm，但不允许地面长时间积水。
C、浇灌时期和浇灌时间可按下列规定：
冷季型草(高羊茅)：春秋两季充分浇水，每周一次。夏季适量浇水，每两天一次，宜早晨浇，安全越夏。
暖季型草(马尼拉、狗牙根)：夏季勤浇水，每两天一次，宜早、晚浇。春秋季每两周一次，冬季少浇水，视干旱情况适当补水。
② 修剪
A、草坪长到10㎝-15㎝时，应予修剪；修剪草坪时，根据地形： 大面积草坪(面积≥50m2)可用手推式草坪机进行统一修剪。
小面积草坪(面积<50m2)可用割草机(亦称割秆机、打边机)或大号枝剪进行局部修
整。
B、草坪修剪后高度为60mm左右。 业主至上 服务为本 30 严格自律 无私奉献