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目 录
第一章 概 述 .........................................................................................................................1
第一节 概 况....................................................................................................................1
一、县域概况 ..................................................................................................................1 二、乡镇概况 ..................................................................................................................1 第二节 工作情况介绍...........................................................................................................5
一、工作范围 ..................................................................................................................5 二、工作目标和任务 .......................................................................................................5 三、基准日 .....................................................................................................................5 四、组织管理 ..................................................................................................................5 五、工作计划 ..................................................................................................................5 第三节 基准地价更新（评估）概述......................................................................................8
一、基准地价成果更新的必要性 ......................................................................................8 二、基准地价成果更新的主要依据 ..................................................................................9 三、原基准地价成果的主要内容 ......................................................................................9 四、基准地价成果更新应解决的主要问题 ...................................................................... 10 五、基准地价成果更新的理论基础 ................................................................................ 12 六、基准地价更新（评估）的原则 ................................................................................ 14 七、基准地价成果更新的技术途径 ................................................................................ 15
第二章 基准地价测算与确定 ............................................................................................... 17
第一节 基准地价的内涵、构成及表达方式确定 .................................................................. 17
一、基准地价的内涵 ..................................................................................................... 17 二、基准地价的表达方式 .............................................................................................. 20 第二节 资料的收集整理 ..................................................................................................... 22
一、资料收集的基本原则 .............................................................................................. 22 二、资料收集的程序 ..................................................................................................... 22 三、资料收集的内容 ..................................................................................................... 23 四、均质区域的划分 ..................................................................................................... 24 五、资料整理汇总 ......................................................................................................... 25 第三节 样点地价计算和检验 .............................................................................................. 31
一、样点地价计算 ......................................................................................................... 31 二、样点地价修正 ......................................................................................................... 35 三、样点地价检验 ......................................................................................................... 37 第四节 土地级别和基准地价的确定.................................................................................... 41
一、均质区域平均地价的测算确定 ................................................................................ 41
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二、土地级别调整 ......................................................................................................... 41 三、级别基准地价的确定 .............................................................................................. 43
第三章 宗地地价修正体系 ................................................................................................... 45
第一节 体系设计 ................................................................................................................ 45
一、宗地地价与基准地价的关系 .................................................................................... 45 二、编制方法 ................................................................................................................ 45 三、宗地地价影响因素分析 ........................................................................................... 46 第二节 宁乡县乡镇宗地地价修正系数表的编制 .................................................................. 48
一、宗地地价区域因素的选择及量化指标 ...................................................................... 48 二、宗地地价单项因素修正系数编制 ............................................................................. 52 第三节 宗地地价修正体系的应用 ....................................................................................... 56
一、基准地价系数修正法评估宗地地价 ......................................................................... 56 二、市场比较法评估宗地地价 ....................................................................................... 56 三、楼面地价与基准地价评估 ....................................................................................... 58 四、综合用地地价评估 .................................................................................................. 59
第四章 基准地价更新成果的应用及应用建议 ................................................................... 60
第一节 成果的应用 ............................................................................................................ 60
一、确定出让或收回土地价格的参考依据 ...................................................................... 60 二、土地契税的重要依据,核定土地增值税(费)和衡量土地使用权转移价格的标准......... 60 三、企业清产核资和改制中的土地资产价格的标准 ........................................................ 61 四、优先购买权的衡量标准 ........................................................................................... 61 五、划拨土地使用权转移时，补交土地出让使用金的标准 ............................................. 61 第二节 基准地价成果应用建议........................................................................................... 62
一、实行基准地价定期公布制度 .................................................................................... 62 二、实施基准地价动态更新制度 .................................................................................... 62 三、制定宗地交易价格申报制度 .................................................................................... 62 四、完善地籍档案 ......................................................................................................... 62 五、建立资料保管使用制度 ........................................................................................... 63 六、为相关部门提供有偿信息咨询服务 ......................................................................... 63
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第一章 概 述
第一节 概 况
一、县域概况
宁乡县位于湘中偏东北、湘江下游西侧、洞庭湖南缘，地理坐标：东经111o53′-112o47′，北纬27o52′-28o29′，最大跨度，东西宽88公里，南北长69公里。东临望城县，东南与湘潭县相连，南界韶山、湘乡、娄底三市，西南与涟源市为邻，西与安化县接壤，北与益阳毗邻。总面积2905.92平方公里，占全省面积的1.37％。
县境地势西高东低、南陡北缓，大致由西向东倾斜；地形大体轮廓为北、西、南三面向中倾斜，呈朝东北开口的凹形盆地；地貌以山地、丘陵、岗地、平原为主，岗地、平原面积达到50%以上。县域水系发育，主要有沩江、靳江两大水系。
自然资源丰富，野生动植物多样，野生动物中虎、狼、豹等绝迹动物不时可见；野生植物中有蓖子三尖杉、香树果、银杏等国家二级保护植物；矿产资源较为丰富，灰汤温泉，水温在88~91℃之间，储量3500立方米/日，现已成为省内知名的疗养场所。
交通运输网络完善，长石铁路、长常高速公路、国道319线横贯东西，洛湛铁路连通南北，构成了宁乡与沿海地区及大西部便捷快速的交通网络。至2006年，全县公路通车里程已达3416.227公里，高速公路里程15.1公里，境内铁路里程68公里。
重点工程建设如火如荼，随着金洲大道、金洲互通和金洲沩水大桥三大主体工程的建成，近期规划20平方公里的金洲新区初具雏形；对接省会长沙快速干道已纳入市重点工程，正在征地拆迁；碧桂圆正式落户，中和能源启动建设，锦锋钢构即将投产，以金洲大道为轴建设的长沙西线产业经济带，已纳入长沙新型工业化的重要布局。
全县辖18个建制镇、15个乡，2006年底全县总人口133.61万人，人口总量呈低速增长趋势，其中城镇人口41.81万人，乡村人口91.80万人；2006年，全县GDP为169.29亿元，按可比价格比2005年增长15.1％，其中第一产业32.94亿元，第二产业88.41亿元，第三产业47.93亿元，人均GDP为13647元，经济发展水平较高。
二、乡镇概况
偕乐桥镇位于宁乡县中南部，东临湘乡市，西接双凫铺镇，南靠灰汤镇，北依资
福乡。至2006年底，全镇辖9个行政村，1个居民委员会，全镇土地总面积为74.99平方公里，其中建制镇面积为1.4平方公里，全镇共有农业人口33645人，非农业人口为2351人。 东湖塘镇位于宁乡县南部，东于望城和花明楼镇接壤，南与韶山相连，西与南田
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坪相依，北与夏铎铺毗邻。至2006年底，全镇土地总面积为131.75平方公里，辖15个行政村；总人口48418人，其中农业人口47758人。
回龙铺镇位于宁乡县城西南部，东临白马桥乡，西接大成桥乡，南靠坝塘镇，北依
煤炭坝镇。至2006年底，全镇土地总面积为71.8平方公里，辖13个行政村、1个居民委员会，现有户籍人口3.7万人。回龙铺镇未来规划发展两个集镇，分别是回龙铺集镇和候旨亭集镇，前者面积为0.36平方公里，后者面积为0.98平方公里。
老粮仓镇位于宁乡中西部，东临横市，西接流沙河，南靠枫木桥，北与黄材镇接壤。至2006年底，全镇土地总面积121.98平方公里，辖20个行政村、2个居民委员会，全镇共有农业人口61852人。
煤炭坝镇位于宁乡县县城的西北部，东临菁华铺乡，西接双凫铺镇，南靠回龙铺镇，北与益阳接壤。至2006年底，全镇土地总面积为72.3平方公里，辖12个行政村、1个社区、1个居委会，全镇共有农业人口33876人。
坝塘镇位于宁乡县中部，位于沩、乌两水之间，东临夏铎铺镇，西接大成桥乡，南靠资福乡，北与回龙铺镇接壤。至2006年底，全镇土地总面积为99.36平方公里，辖14个行政村、1个居委会，全镇户籍总人口为40282人，其中非农业人口1816人、农业人口38466人。
青山桥镇位于宁乡县西部，东临湘乡市，西接娄底市。至2006年底，全镇土地总面积为135.6平方公里，辖17个行政村，全镇户籍总人口为5.7万人。
横市镇位于宁乡县中西部，东距县城38公里，至2006年底，全镇土地总面积为123平方公里，其中镇区面积为1.6平方公里，辖13个行政村、1个社区、281个村民小组，全镇户籍总人口为50669人，其中镇区人口为1.1万人、流动人口为12000人。 夏铎铺镇位于宁乡县东部，东临望城县，西接坝塘镇，南靠东湖塘镇以及南田坪乡，北与全民乡接壤。至2006年底，全镇土地总面积为103.4平方公里，辖12个行政村、1个社区、318个村民小组，全镇户籍总人口35645人，其中农业人口34145人、非农业人口1500人。
双江口镇位于宁乡县东北部，距宁乡县城15公里，东临望城县格塘乡，西接城郊乡，南靠沩水，北与朱良桥乡、益阳市接壤。至2006年底，全镇土地总面积为88.17平方公里，其中镇区面积为55公顷，辖15行政村、1个居委会，镇区非农业人口1368人。
巷子口镇位于宁乡县西部，地处宁乡与安化两县交界处，距宁乡县城73公里，东临黄材镇，西接安化县高明镇，南靠农田镇，北与沩山乡接壤。至2006年底，全镇土
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地总面积105.8平方公里，其中镇区面积为41.8公顷，辖12个行政村、2个居委会，全镇户籍总人口45786人，其中非农业人口3085人。
道林镇位于宁乡县东南部，东西方与湘潭市相接，西连韶山，距宁乡县城30公里。至2006年底，全镇土地总面积为135平方公里，其中镇区面积为0.95平方公里，辖14个行政村、1个居委会，镇区内非农业人口为3120人、农业人口4210人。
花明楼镇位于宁乡的东南部，距宁乡县城35公里，东临道林镇，西接湘潭及东湖塘镇，南靠湘潭及望城县，北与东湖塘镇及望城县接壤。至2006年底，辖17个行政村、2个居委会，全镇户籍总人口51200人，其中镇区人口18000多人。
双凫铺镇东临大成桥镇，西接横市镇、老粮仓镇，南靠偕乐桥镇、枫木桥镇，北与喻家坳乡接壤。至2006年底，全镇土地总面积为8810.48公顷，其中镇区占地为64.40公顷，辖11个行政村、1个居委会，全镇户籍总人口为4.27万人，其中农业人口为36925人、非农业人口为5842人、镇区常住人口为8248人。
黄材镇位于宁乡县西部，东临横市镇，西接沙田乡，南靠老粮仓镇，北与桃江接壤。至2006年底，全镇土地总面积为27.35平方公里，其中规划建制镇区面积4.1平方公里，辖24个行政村、1个居委会，全镇户籍总人口为59201人，其中农业人口为58003人、非农业人口1198人。
灰汤镇位于宁乡县西南部，东临偕乐桥，西接枫木桥镇，南靠湘乡市白田镇。至2006年底，全镇土地总面积43.2平方公里，其中镇区面积为1.2平方公里，辖6个行政村，189个村民小组，全镇共有农业人口21980人，镇区非农业人口2268人。
龙田镇位于长沙市西部，是长沙市的西大门，与娄底的涟源、益阳的安化、湘潭的湘乡接壤，至2006年底，镇区土地总面积为72.6平方公里，辖8个行政村、1个居委会、261个村民小组。
流沙河镇位于宁乡县西部，东南与湘乡市相接，西连娄底，距宁乡县城65公里。至2006年底，全镇土地总面积147.25平方公里，其中镇区面积为3平方公里，辖20个行政村、2个居委会，全镇户籍总人口6.6万人，其中镇区内非农业人口为5400人、农业人口为4729人。
大屯营乡位于宁乡县东南部，东临道林镇，西接韶山市，南靠湘潭市的云湖桥镇，北与花明楼镇接壤。至2006年底，全镇土地总面积为106.48平方公里，辖23个行政村、516个村民小组，全镇户籍总人口为43688人，其中镇区人口为3116人、非农业人口为2606人。
大成桥镇位于宁乡县中部，东临回龙铺镇，西接喻家坳乡，南靠资福乡、坝塘镇，
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