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期 一年 二年 三年 五年 零存整取 整存零取 存本取息 一年 三年 五年 0.255 0.3075 0.3675 0.4125 0.1725 0.2175 0.255 0.12 按一年期以内定期整存整取同档次利率打六折执行 3.06 3.69 4.41 4.95 2.07 2.61 3.06 1.44 同前 单位协定存款 定活两便 表2-9 金融机构对客户贷款利率表
2007年5月19日执行
利 率 项 目 一、短期贷款 六个月以下（含六个月） 六个月至一年（含一年） 二、中长期贷款 一年至三年（含三年） 三年至五年（含五年） 五年以上 三、贴现 四、罚息 逾期贷款 挤占挪用贷款 五、个人住房贷款 五年以下（含五年） 五年以上 0.3975 0.435 月利率（%） 0.4875 0.5475 0.5625 0.5775 年利率（%） 5.85 6.57 6.75 6.93 0.6 7.20 在再贴现利率基础上，按不超过 同期贷款利率（含浮动）加点 在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50% 在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100% 4.77 5.22
3、还原利率的确定
还原利率是用以将房地产纯收益还原成房地产价格的利率，可分为土地还原利率、房屋还原利率及综合还原利率三种。由收益还原法的计算公式可知，确定合适的土地还原利率和房屋还原利率是利用收益还原法准确计算样点地价的关键之一。
目前，我国确定土地还原利率的方法主要有以下几种：
a.租价比法。即利用收益还原法公式，通过收集土地市场上相同或相似土地的收益和价格等资料反求出还原利率。
b.安全利率加风险调整值法。安全利率通常选择同一时期银行一年期的定期存
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款年利率或一年期国债年利率，风险调整值则依据影响土地价格的社会经济因素确定。
c.投资风险与投资收益率综合顺序插入法。收集社会上各种类型投资的收益率，按其大小由低到高排序，然后根据经验判断土地还原利率应落在哪个范围，并确定所要求取的还原利率的具体数值。
根据规程要求，宁乡县乡镇的土地还原利率和房屋还原利率的确定按下列方法确定：
第一，土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估宗地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率均值作为还原利率。
第二，安全利率加风险调整值法：即还原利率＝安全利率＋风险调整值。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
第三，投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
本次基准地价更新，共收集到部分兼有租金和售价的房地产样点，按照收益还原法公式求出的房地产还原利率（综合还原利率），其平均值为8.0%-7.6%之间。按照三种还原利率之间的定量关系，土地还原利率应低于这一数值。
综合以上三个方面的分析宁乡县乡镇基准地价更新所采用的土地还原利率如表2-10所示。房屋因有一定的耐用年限，折旧较快，且易受自然灾害影响，其还原利率一般要高于土地还原利率1-2个百分点。本次基准地价成更新确定房屋还原利率为8.2%。
表2-10 宁乡县乡镇土地还原利率
土地类型 还原利率值(%) 商业 7.5 综合 7.0 住宅 6.5 工业 6.0
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第三节 样点地价计算和检验
一、样点地价计算
不同交易类型的样点有不同的地价计算方法。本次基准地价更新所收集的样点类型主要包括房屋出租、商品房出售、房屋买卖、土地出让（转让）四种类型。
１、房屋出租样点地价计算
从实地调查房地出租样点的房地租金，用房地租金剥离法从中测算出地价，计算方法如下：
（1）估算房地出租年总收益
现行市场交易中的年房地租金，包括房地出租租金收益和租赁押金利息收，即房地出租年总收益：
Rlg=C+B
式中：Rlg：房地出租年总收益 C：实际成交年租金
B：押金的年利息，为押金×3.06% （2）确定房地出租年总费用（Clg）
房地出租总费用一般包括管理费、维护费、折旧费、保险费和税金等其它费用。 （3）计算房地年纯收益
从房地年总收益中扣除年总费用，按正式计算房地年纯收益： Rin=Rlg-Clg
式中：Rin：房地出租年纯收益 Rlg：房地出租年总收益
Clg：房地出租年总费用，等于E1＋E2＋E3＋E4＋T，E1为房地出租经营管理费，E2为房地出租经营维修费，E3为房屋年保险费，E4为房屋年折旧费，T为房地出租年应交税金
（4）计算房屋年纯收益
将房屋现值作为资本投资，按正式计算房屋年纯收益： Ihn=Phc×rh
式中：Phc=Phk－(Phk－Phd)×N1/N=Phk×Dn Ihn：房屋年纯收益 Phc：出租房屋的现值
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rh：房屋还原率，取8.2% Phk：房屋重置价格 Phd：房屋残值 N1：房屋已使用年限 N：房屋耐用年限 Dn：房屋成新度 （5）计算土地价格
从房地年纯收益中，扣除房屋年纯收益，按下式计算土地价格： Pis=[Rin－Ihn]/S×1/ra
式中：Pis：宗地单位土地面积地价 S：出租房屋的用地面积
ra：土地还原率，商业为7.5%，住宅为6.5%，工业为6.0% 房地租金中，费用部分包括以下因素： ?屋年折旧费=(Phk-Phd)/N ?屋出租经营维修费=Phk×2% ③房屋出租经营管理费=C×6% ④房产税=C×12% ⑤营业税=C×5% ⑥附加税费=C×0.56% 保险金=Phk×0.2% 其中：E1：包括③项费用
E2：包括②项费用 E3：包括⑦项费用 E4：包括①项费用
T包括④、⑤、⑥项费用
２、商品房出售资料计算地价
（1）地价计算
Pis=(Png-Pbm×Snb-I-T-B)/S
式中：Pis：商品房用地单位面积的地价 Png：商品房总售价
Pbm：当地同类建筑单位面积平均造价
Snb：楼房总建筑面积
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I：开发商利润
T：其他各种投资和税费 B：开发资金利息 S：项目土地面积
（2）地价计算中的有关指标值及参数的确定 ①当地同类建筑面积平均造价的确定 参照房屋重置价格标准执行。 ②商品房销售税费的确定
按照湖南省物价局及宁乡县人民政府的有关规定，商品房销售中由卖方支付的税费包含二项
a、房屋交易手续费：按交易价格的一定百分比计算，卖方支付50%，据此计算。 b、营业税、城市建设税、教育费附加等各项税费实行综合税率，按交易额的5%计征。
③利息的确定
根据宁乡县实际情况，商品房开发周期为二年，地价款在取得土地时一次性支付，开发费用在开发期内平均投入，故地价款计息周期为2年，商品房开发计息周期为1年。
３、房屋买卖资料计算地价 V=（Vr-Ph-T）/S
式中：V：单位面积地价 Vr：房地交易价格 Ph：房屋现值价格 T：房屋交易过程税费
Ph=Phk×Dn=Phk-E
E=(Phk-Phd) ×(N1/N2) 式中：Phk：房屋重置价 Dn：房屋成新度 Phd：房屋残值 N1：房屋已使用年限
N2：房屋耐用年限
房地产交易税额(T)包括以下税收：
①契税=房地产交易价×1.93%(卖方必须支付)
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