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3、开发程度
经过对宁乡县各乡镇的调查，宁乡县双凫铺镇、流沙河镇、黄材镇、横市镇、巷子口镇的开发程度普遍达到宗地红线外“四通”（通路、通电、通讯、供水），故建成区土地基准地价内涵中土地开发程度界定为宗地红线外“四通”（通路、通电、通讯、供水）及红线内场地平整。建成区以外土地利用现状主要是农用地，考虑到建成区以外土地即将进行开发建设，并且土地出让时一般也要进行开发，其开发程度将与建成区保持一致。
其他乡镇开发程度普遍达到宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯），故建成区土地基准地价内涵中土地开发程度界定为宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯）及红线内场地平整。建成区以外土地利用现状主要是农用地，考虑到建成区以外土地即将进行开发建设，并且土地出让时一般也要进行开发，其开发程度将与建成区保持一致。
4、容积率
根据宁乡县规划部门提供的各区控制性详规资料，确定了各级别的规划容积率，并由此确定了各用途土地级别的正常容积率。
5、土地使用年期及土地权利状况
根据《城镇土地估价规程》规定，基准地价应为各类用地法定最高使用年期的出
让土地使用权价格，其中商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。
此次宁乡县乡镇基准地价内涵具体见表2-2-1、2-2-2、2-2-3、2-2-4。
说明：A类乡镇包括双凫铺镇、流沙河镇、黄材镇、横市镇、巷子口镇。
表 2-2-1 A类乡镇商业用地基准地价内涵表
级别 土地权利 使用 标准深度（米） 容积率 开发程度 估价期日 年期 主干道 次干道 一般道路 40 40 1.0 1.0 16 16 12 12 8 8 四通一平 2007.7.1 四通一平 2007.7.1 Ⅰ级 出让土地使用权 Ⅱ级 出让土地使用权 表2-2-2 A类乡镇住宅用地基准地价内涵表
级 别 Ⅰ级 Ⅱ级 土地权利 出让土地使用权 出让土地使用权 使用年期 70 70 容积率 1.0 1.0 开发程度 四通一平 四通一平 估价期日 2007.7.1 2007.7.1 表2-2-3 A类乡镇工业用地基准地价内涵表
级 别 Ⅰ级 Ⅱ级 土地权利 出让土地使用权 出让土地使用权 使用年期 50 50 容积率 1.0 1.0 开发程度 四通一平 四通一平 估价期日 2007.7.1 2007.7.1
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表 2-2-4 其他乡镇基准地价内涵表
用途 土地权利 使用 标准深度（米） 容积率 开发程度 估价期日 年期 主干道 次干道 一般道路 40 70 50 1.0 1.0 1.0 16 / / 12 / / 8 / / 三通一平 2007.7.1 三通一平 2007.7.1 三通一平 2007.7.1 商业 出让土地使用权 住宅 出让土地使用权 工业 出让土地使用权 二、基准地价的表达方式
基准地价可分为综合基准地价、分类基准地价和分区基准地价。按其成果表达方式又可分为点状、线状和面状三种基准地价。基准地价的面状表达方式有综合基准地价、分类基准地价和分区基准地价（见图2-1）。
点状地价 标准宗地地价
基准地价成 线状基准地价 路线价或路段价 果表达方式 综合基准地价
面状基准地价 分类基准地价 分区基准地价
图2-1 基准地价表达方式图
1、级别基准地价
包括综合基准地价和分类基准地价。是在土地综合定级或土地分类定级的基上，
以土地级别为测算单元，利用土地级差收益和土地交易资料确定每个级别的商业、住宅和工业用地的基准地价。这种方法以土地级别为控制，能较好地反映级别间土地使用价值的差异及地价的变化趋势与规律，且其表达方法简明实用，所需样点资料较少。但级别价的控制范围过大，对于与微观区位因素比较敏感的商业用地来说，显得过于粗略。
2、分区基准地价
是一种区域性或者说区片状基准地价表达方式。分区基准地价的基础是地价分区，即把城市土地按照土地质量相近、用途相似而又在地域上相互毗邻的原则分成若干个地价区，并以相应的平均值表示其基准地价。
3、路线价
为基准地价的线状表达方式。指用地条件相近的若干临街标准宗地地价的平均值，主要反映各繁华街道一定深度上的地价水平，商业用地地价一般用路线价表示。
综合考虑各类用地的特点及不同基准地价表达方式的优缺点，本次基准地价成果更新，对于宁乡乡镇，商业用地采用级别价表示，住宅和工业用地也同样采用级别价。
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4、标准宗地地价
为基准地价的点状表达方式，指具有地段代表性的标准宗地，通过近期交易资料或其他资料测算的地价。根据《城镇土地估价规程》要求，分类基准地价评估即针对城镇土地用途不同而评估商业、住宅、工业三类用地的基准地价。总体而言，三类用地地价的空间分布呈现从城市中心向外逐渐递减的一般规律。但由于不同用地对地价影响因素的敏感性不同，地价的空间分异特征不同。商业用地主要沿城市道路呈带状分布，对人流量、进深、店铺分布及规模等因素十分敏感，地价的空间变化很大；住宅用地对繁华度、可通达性等因素的敏感性较商业要差，地价由城市中心高地价区逐渐向四周递减；而工业用地对区位条件反映最不敏感。根据《2002年度城市土地价格调查实施方案》的要求，三类用地的地价空间分异性及宁乡县乡镇地价评估与管理应用的实际需要，本次乡镇基准地价成果更新，商业用地、住宅用地和工业用地均采用级别价表示。
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第二节 资料的收集整理
一、资料收集的基本原则 1、规范性原则
即保持所有的资料的统一、实用。在调查前，统一调查表格、统计口径和调查方
法，以获取规范的资料，既有利于准确测算，又有利于资料的重复利用和比较分析。
2、典型性原则
由于土地估价的资料涉及面广，数量多，而且分布广泛，故在资料收集中，要求
所取得的资料同时具有典型性，能代表样本所在区域的特征，并在地域空间上合理分布，尽可能地反映样点所在区域的整体地价水平，以保证基准地价的代表性和一般性。
3、准确性原则
估价资料是基准地价更新的直接依据，其准确与否直接关系到基准地价成果的科
学性。因此，在资料收集过程中，要力求准确，去伪存真，以尽可能避免失真资料对更新工作的消极影响。为了保证调查资料的准确、详实，除专业人员进行调查外，对标准宗地样点进行复查，并随机抽查其他部分样点。
4、系统性原则
基准地价成果的综合性特点要求资料收集带有系统性，尽可能全面地收集到各种
相关资料，并为获得全面、可靠的基准地价成果创造条件。
5、时效性原则
即要求样点资料均为近两年的交易资料，这样可使测算的地价易于进行时间修正，
从而保证地价的现实性。因而，调查的重点须放在近期房租、房屋契约、地租、地价等市场资料上，以市场交易为依据。
6、重点性原则
在繁华商业中心区及地价变化幅度较大的区域，要求样点相对密集；对地价较稳定及城镇外围区域，样点可适当稀疏一些。
二、资料收集的程序
基准地价成果更新是一项综合性很强的工作，涉及社会、经济、自然、历史、地理等多方面的因素。因此，只有依据充分而准确的资料才能对基准地价成果给出科学的更新，为使收集的资料准确、真实，必须遵循科学的原则。必须充分准备、严密组织、统筹安排。同时，对收集的资料要进行必要的整理，以及时进行补充调查并为后期的样
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点地价测算及图件编制作好准备，资料收集的基本程度如下：
三、资料收集的内容
实地布点调查 基础 图件 统计 报表 估价应用 房地产 交易资背景数 据资料 整理核实 相关部门提供报表数据 征询有关专家 资料调查 组织培训 表格设计 确定收集内容 资料收集与查勘 工作进程安排 基准地价更新技术方案制 图2-2 资料收集与整理技术路线
1、均质区域及土地级别划分资料 （1）人口及商服网点资料
（2）乡镇道路、车流量、人流量及对外交通资料； （3）教育、医疗、文体、生活服务等公共设施资料； （4）地形、地质、水文、气候等自然条件资料； （5）环境质量资料。
2、样点地价资料
（1）土地使用权出让、转让资料；
（2）房地出租资料；
（3）商品房及私房买卖资料；
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