长沙永信评估咨询有限责任公司
列，得到数列Xn，且
X1≤X2??≤XN
2）对X1.Xn进行异常数据检验 ①检验X1，先计算出统计量t1
t1?x2?n?x1S2?nx2?n??nn?1nk
其中
x?n?1k?2nk1s2?n?(x?n?2k?21?x)
对于给定的显著水平a(0.05)和自由度V=n-2，若t1＞t(a,v)，则判定X1为异常值；若t1≤t(a,v)，则X1不为异常值，保留。
②检验Xn,先计算出统计量tn a、当X1未被判定为异常值时，
tn?xn?x1?(n?1)S1?(n?1)?nn?11n?1
n?1式中：
X1?(n?1)??xk?1k
kS1?(n?1)?[x?n?2k?11n?1?x1?(n?1)]2
当tn＞t(a,v)，则判定Xn为异常值，剔除X1；当tn≤t(a,v)则不是异常值。 b、当X1被判定为异常值时，
tn?xn?x2?(n?1)S2?(n?1)n?1n?2
式中：
X2?(n?1)?1n?2n?1?xk?2k
2S2?(n?1)??X?n?3n?21n?1?X2?(n?1)?2
若tn>t(a,v=n-3)，则判定Xn为异常值,剔除Xn ；若tn≤t(a,v=n-3)，则判定Xn不为异常值,保留。
39
长沙永信评估咨询有限责任公司
c、如果X1或Xn已被检验判定为异常数据，则还须对保留数据进行检验,检验方法同上,直至两侧数据不被判定为异常值为止。
（2）若总体分布被检验确定为非正态型分布，则用均——方差法检验，步骤如下：
1）将同一土地级内同用途或同一地价区段同用途的各样点，按小到大的顺序排列成数列Xn；
X1≤X2≤???≤Xn 2）计算数列Xn的样本均值X和标准差S； 3）确定剔除的标准X?2S；
4）判定X1.Xn是否超过标准，如超过标准，则为需剔除的异常值； 5）重新计算样本总体的X和S，按同样方法剔除异常值，直到所 有样本都在规的精度范围内。
40
长沙永信评估咨询有限责任公司
第四节 土地级别和基准地价的确定
一、均质区域平均地价的测算确定
根据《城镇土地估价规程》的有关规定，采取分有样点均质区域和无样点均质区域两种方法测算均质区域基准地价。
1、有样点均质区域平均地价的测算
通过对各均质区域交易资料所计算的样点地价通过正式计算获得均质区域平均地价：
P=∑Pi/M
其中i的取值为：1，2，??，M 式中：
P：某均质区域平均地价
Pi：某均质区域内某用途各样点地价 M：均质区域内该用途土地有效样点总数
2、无样点均质区域的平均地价计算
对于无样点或样点数量不足的建设用地面积占多数的均质区域，其平均价格通过下列程序计算：
（1）对已评估出价格的均质区域，调查影响地价的区域因素、个别因素及其具体标准。在此基础上，建立地价水平影响因素之间的相关关系；
（2）调查没有样点地价或样点地价较少的均质区域的土地条件，并将影响地价的因素条件量化，作为比较修正的标准；
（3）把待估的均质区域同有价格的均质区域比较，条件一致的，用类似均质区域价格作为待估均质区域的价格；条件不一致的，在比较基础上，用最相近的均质区域价格，加以系数修正，得到待估均质区域的价格。
对于无样点或样点数量不足的集体用地面积占多数的均质区域，其平均价格通过下列程序计算：
（1） 调查该均质区域的土地取得费、土地开发费等； （2） 用成本逼近法测算该均质区域的地价。
二、土地级别调整
土地定级是指在特定的目的下,对土地质量和使用效益及其在土地空间上的分布差异状况进行评定,并用等级序列表示其差异或优劣程度的过程。它是城镇地籍管理的
41
长沙永信评估咨询有限责任公司
重要组成部分,也是城镇基准地价评估的客观基础。按照《城镇土地分等定级规程》的要求：“为了使土地定级成果符合客观实际，保持级别成果的现实性，在影响土地质量的各种因素发生变化而造成土地质量变化之后，必须对土地进行重新评定，更新级别资料”。
1、土地级别调整的要求
土地级别调整的目的是为了测算级别基准地价，一是为了土地利用总体规划提供参考；二是为宗地评估提供依据。为达到上述目的，土地级别调整应满足下列要求：
（1）土地级别能反映土地区位条件变化趋势，与土地优劣的对应关系基本一致； （2）划分的级别数量能满足宗地评估及应用的要求； （3）级别内地价差距不能太大，上下修正幅度不宜太大； （4）级之间渐变过渡，相邻单元之间土地级差不大；
（5）界线尽量采用自然界线和人工界线，保持自然地块及权属单位的完整性。
2、土地级别调整的原则
（1）综合分析原则
城镇土地质量具有明显的动态性特征，其动态变化受土地自然属性和社会经济、技术条件等多因素的综合影响。因此，在土地级别调整中要全面考虑各因素的动态变化及对土地质量的影响，研究和分析各因素与土地级别变化之间的有机联系，藉此提高级别调整的准确性和可靠性。
（2）主导因素原则
在影响土地质量的多因素中，往往存在着一个或数个主导因素对土地质量的变化起着决定性的作用。因此，在土地级别调整中要掌握影响土地质量变化的主导因素和关键因素，进而充分认识土地质量变化的空间规律，增强土地级别调整的科学性与便捷性。
（3）定性与定量相结合原则
为了使土地级别调整结果与实际情况一致，在坚持综合分析和主导因素原则基础上，尽可能对定级因素进行量化。但由于定量定级所耗费的人力物力较多，且有些因素难以量化处理，因此，在基准地价成果更新中，有效地贯彻定性与定量相结合的原则，同时结合样点地价来检验修正正确定级别和区段。
3、土地级别调整的基本思路
为了充分利用原有资料，确保成果的连续性与稳定性，在分析原成果的基础上，确定土地级别调整的基本思路为：在全面分析土地条件变化，在原有土地级别的基础上，划分均质地域，广泛征求意见，全面分析土地质量的变化，定量与定性相结合，对土地级别进行初步划分。考虑到新的土地登记规程要求，此次剔除综合用地一项。然
42
长沙永信评估咨询有限责任公司
后以各均质区域的样点地价来检验、修正与确定土地级别，综合形成土地级别。
4、土地级别调整过程
（1）资料收集
土地级别变化主要是由于城市基础设施建设、重大项目开发、新区成片建设等因素的影响。为此，我们重点收集了近几年来乡镇道路建设、开发区建设及主要项目开发等方面的资料，并以其作为土地级别调整的基本依据。
（2）座谈
在充分收集文字资料并作分析的基础上，邀请熟悉乡镇建设发展情况的专家、领导进行座谈，大致圈定2004年以来乡镇土地质量可能发生明显变化而须作级别调整的区域。
（3）实地踏勘
深入拟调整区域调研，核实土地质量变化程度，结合地籍图查明调整范围边界。 （4）分析定案
综合考虑上述三个阶段的调研成果，立足乡镇土地质量空间分布的整体格局及样点地价的分布规律，在全面权衡的基础上确定土地级别调整方案。
（5）专家论证
土地级别调整方案确定后，召开成果更新领导小组成员及有关专业技术人员参加会议，审议土地级别调整方案。
5、土地级别调整的结果
见宁乡县乡镇基准地价表（表2-13）。
三、级别基准地价的确定
1、级别基准地价确定的方法
同均质区域平均地价的计算方法一样，也采取分为有样点级别和无样点级别两种方法测算级别基准地价，具体参照本节第一部分的内容。
2、级别基准地价确定的步骤
级别基准地价的确定是在土地级别划分和样点地价测算测算的基础上进行的，本次基准地价更新采用在均质区域价格定级的基础上测算级别基准地价，其基本步骤是：
（1）确定级别基准地价计算单元。以划定的各用途土地级别为土地级别基准地价计算单元；
（2）确定级别范围内的平均地价。按城镇土地估价的技术规程要求，对各级别内各类用地的样点地价进行计算，并将其修正到各级别基准地价内涵状态，用定级界线划分样点归属情况采用算术平均值求得各用途、各级别的基准地价；
43