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（4）土地征用、旧城区拆迁改造资料；
（5）土地开发费用及有关税费征收标准。
3、地价相关资料
（1）“十五”期间宁乡县乡镇经济统计资料；
（2）宁乡县乡镇土地利用总体规划文本及规划图； （3）宁乡县乡镇总体规划纲要；
（4）银行存贷款利率及宁乡县物价指数资料；
（5）宁乡县房屋重置价格及各类房屋耐用年限、残值率资料；
（6）有关土地管理的法规、条例及文件。
4、资料来源
根据宁乡县乡镇的实际情况，与基准地价更新相关资料主要来自以下部门或机构。
表2-2 基准地价评估资料调查表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 资 料 来 源 土地管理部门 土地（房地产）评估机构 房地产开发公司 建设银行 建设管理部门 地税局 工业（商业）开发公司 县统计局 临街商铺 收 集 资 料 内 容 土地征用补偿及有关税费标准、土地出让转让等土地交易样点、征地样点、土地利用规划、原有基准地价资料、基本图件等 常用估价参数的原有取值范围、市场交易资料 商品房开发的利润及各项成本支出数据、商品房销售资料 存、贷款利率，有关建筑造价信息 规划资料、重置价等建筑造价信息、土地开发配套费 有关土地、房屋的各种税收文件、标准 工业、商业土地开发中的各项费用概况 近年经济发展指标、其他有关统计分析资料等 铺面出租资料 房屋管理部门、房产交易所 私房买卖、出租样点、房产交易税费、手续费标准 四、均质区域的划分
1、均质区域划分的依据
均质区域亦是指根据地段相连、地价相近的原则将城镇土地划分区片和区段。依据国土资源部颁发的《城镇土地定级规程》并结合宁乡县乡镇的实际情况，本次基准地价更新选取交通条件、基础设施条件、公用服务设施条件及环境状况等因素作为划分均质区域的依据。均质区域划分的标准是：
（1）规划用途一致性；
（2）被几条街道自然包围的一个封闭区域； （3）土地条件基本相似；
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（4）同用途样点地价相近；
（5）线性地物明显，权属界限完整。
2、均质区域划分的结果
根据上述确定的均质区域划分标准，结合宁乡县乡镇镇区基准地价成果的具体表现形式，将基准地价更新（评估）区域划分为均质区域。
五、资料整理汇总
资料整理是调查工作的继续，也是后续计算修正的前提。根据基准地价成果更新的要求，资料整理工作主要有以下方面的内容：
1、地价样点资料整理归类汇总
地价样点资料整理按照下列步骤进行：
（1）剔除调查项目不全和明显异常的样点，并进行必要的补充调查； （2）对调查到的资料按一定的标准统一编号，统一上图；
（3）对均质区域及土地级别划分资料分别按商服繁华度、交通通达度、公用设施便利度、自然条件、环境质量及人口密度进行分类统计汇总； （4）对地价测算资料按交易方式分别汇总。
本次基准地价成果更新共收集各类样点 1243个，其交易类型分布如表2-4。
表2-4 宁乡县乡镇基准地价成果更新样点统计表
交易类型 样点数量（个） 用地类型 商 业 住 宅 工 业 946 30 3 91 33 0 0 0 房屋出租 房屋买卖 商品房出售 土地转让 （出让） 113 7 20 合计 1150 70 23 2、各种参数指标、标准的收集与整理
宁乡县乡镇基准地价更新（评估）参数指标和标准资料包括房屋重置价标准、房屋耐用年限标准、房屋残值率标准、银行存贷款利率、各种房地产交易税费以及相关政策法规资料。
（1）房屋重置价格
房屋重置价格是依据目前人工、材料、建筑设计标准及正常管理水平，建造一幢各项设备相同或相当的建筑物所需的成本价格。房屋重置价格在计算房屋现值及房屋纯收益时具有重要意义。宁乡县参照长沙市物价局、长沙市房地产管理局有关文件规定执行，
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标准如表2-5所示。
表2-5 房屋重置价格标准
房屋结构 钢 混 砖 混 砖 木 简 易 重置价格(元/m) 1138 726 627 305 2耐用年限(年) 70(60-80) 50(40-60) 40(30-50) 15 残值率(%) 0 2 4 2 （2）房屋交易相关税费标准
表2-6 房地产交易税费一览表
执行标准 序号 税费项目 名 称 依 据 性质 计量 单位 湖南省人1 契税 民政府令124号 税金 按规定收取 公益事业项目 一产 二、三产 业 业 房地产 项 目 其他项目 2 房屋公共维修基金 湘政办发专项[2000]6号 资金 湘价费[2001]261号湘价费[2002]231号 湘价服[2000]68号 平方米 0.8 按规定收取 1 1 1.2 1.4 3 房屋所有权登记费 行政性 套 上级规定标准 平方米 40% 按规定收取 40% 50% 60% 80% 4 房屋测量费 服务性 0.2 0.2 0.3 0.4 0.4 平方米 房地产交易手续费(转让、抵押) 湘价服[2002]219号 2 2 2.5 3 4 5 服务性 平方米 4 4 5 6 7 上级规定标准 湘价服[2003]179号 中介 40% 40% 50% 60% 80% 6
房屋价格评估费 双方协商价 26
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（3）房地产开发税费标准
表2-7-1 农用地转用、土地征用收费一览表
收费项目 新增建设用地有偿使用费 防洪保安基金 收费依据 湘财农税字[1999]28号 湘 政 发[2001]31号 湘 价 费[2003]42号 长财农税字[2003]8号 长 政 发[1987]84号 计量单位 收费标准 平方米 20元 亩 800元 耕地开垦费 元/亩 水田:11000 旱地：7000 耕地占用税 平方米 山林地5元,旱土、园地、经济林、乡村道路8元，水田水塘10元。村民建房用地减半征收 契税 湖南省人民政府令124号 出让：按出让金 转让：按评估地价 按征用土地补偿费总额 补办征地手续，不需补偿、安4% 1.5%-4% 用地管理费 湘价费[2003]42号 元/亩 置，但需要重新勘察、登记的建设项目；无偿划拨国有荒地、荒山等用地的建设项目 100 元/户 城镇居民自住房 140 27
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表2-7-2 土地交易收费一览表
项 目 收费标准 1、契税 双方各交国家规定总价的4% 2、营业税 转让方交国家规定总价的5.6% 3、出让金 改变用途、延长出让年限按长政发[2003]16号文具体测算、补差价 1、 出让金 按长政发[2003]16号文具体测算 划拨土地补办出让 2、 契税 国家规定总价的4% 3、 工本费：8元/本 国有出让土地使用权转让 土地权属设定、变更登记 （一） 收费依据 长价房[2004]53号文 （二） 收费项目 工本费（特制）：20元/本 1、 出让金 按长政发[2003]16号文具体测算 统征地、储备地协议出让 2、 契税 国家规定总价的4% 3、 工本费：8元/本 无行政性收费 1、 出让金 按长政发[2003]16号文具体测算 2、 划拨地转让双方各交国家规定总价的4%；统征地出让、委托招拍挂出让或转让 出让地转让由受让方交国家规定总价的4% 3、 营业税 国家规定总价的5.6% 4、 工本费：8元/本 1、 出让金 按长政发[2003]16号文具体测算 2、 契税 国家规定总价的4% 3、 营业税 转让方交纳国家规定总价的5.6% 4、 工本费：8元/本 土地估价报告备案
收费依据：湘价服（179）号文 土地使用权抵押登记 企事业单位改制划拨土地使用权处置或土地过户 （4）近几年城乡居民和企事业单位存、贷款利率
表2-8 人民币城乡居民和企业、事业单位存款利率表
2007年5月19日执行
利率项目 活 期 定
整存三个月 半年 整取 月利率（%） 0.06 0.1725 0.2175 28
年利率（%） 0.72 2.07 2.61