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地管理政策，其中在土地的供应政策和土地资源的充分和节约利用上尤其明确，特别是新宪法对土地财产权的强化，对农用地转变为建设用地的明确划分，对农用地原征用条例的改革将大大促进我国土地一级市场的规范。上述政策表明，要达到充分和节约利用土地资源，落实好国家宏观调控政策的目的，根本措施就是要调整和更新基准地价。
二、基准地价成果更新的主要依据
1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《城镇土地分等定级规程》； 4、《城镇土地估价规程》；
5、《湖南省宁乡县城镇基准地价更新评估技术报告》（2004年）； 6、《宁乡县所属乡镇总体规划纲要》（2001－2020）； 7、《宁乡县县城总体规划》（2005-2020年）； 8、《宁乡县统计年鉴》（2006年）； 9、宁乡县基准地价更新工作相关文件； 10、其它相关法律、法规与规范。
三、原基准地价成果的主要内容
宁乡县乡镇基准地价最初的评估成果是于1995年由宁乡县土地估价办公室完成；2000年进行了局部调整，但只是对土地级别及基准地价水平的调整；2004年进行了更新（表1-3），更新只覆盖了部分主要乡镇，其主要成果内容包括以下几个部分：
1、宁乡县原基准地价测算的基本步骤为：根据土地利用条件划分区段、区片等均质地域，运用土地市场调查资料，以样点地价为主要依据，测算出宁乡县乡镇商业用地基准地价。
2、宁乡县原基准地价的确定：原则上接近大致相等标准临街深度以内的均质地域为一区段，区段划分的基本条件为“地价接近，地段相连”。区片是被街道或明显地物包围的地价接近的均质地域，经过对初步划分方案的调整、合并与检验。均质区域（区段和区片）地价的基本计算方法是将通过检验后的保留样点取算术平均值求出该地域的基准地价。以土地区位及均质地域理论作为划分土地级别的理论基础，主要依据基准地价测算的结果，结合宁乡县乡镇的实际，将评估区土地划分级别，对每一级别内的土地单元综合运用算术平均法和中位数法求得商业用地级别基准地价。
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表1-3-1 双凫铺镇商业基准地价表
单位：元/平方米
土地级别 级别价 Ⅰ 600 Ⅱ 435 Ⅲ 300 Ⅳ 150
表1-3-2 道林镇商业基准地价表
单位：元/平方米
土地级别 级别价 Ⅰ 250 Ⅱ 170 Ⅲ 120
表1-3-3 煤炭坝镇商业基准地价表
单位：元/平方米
土地级别 级别价 Ⅰ 380 Ⅱ 230 Ⅲ 140
表1-3-4 夏铎铺镇商业基准地价表
单位：元/平方米
土地级别 级别价 Ⅰ 250 Ⅱ 170 Ⅲ 120 表1-3-5 流沙河镇商业基准地价表
单位：元/平方米
土地级别 级别价 Ⅰ 440 Ⅱ 280 Ⅲ 200 Ⅳ 150 3、分用途拟定了宗地地价修正体系：修正体系包括宗地地价修正系数表、宗地地价修正因素指标说明表及出让年限、容积率、商业用地的街角地等单项的修正方法和修正系数。
四、基准地价成果更新应解决的主要问题
根据基准地价更新的实践和《城镇土地估价规程》的有关要求及对原成果的分析
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研究，我们确定宁乡县乡镇本次基准地价成果更新应解决的主要问题为：
1、基准地价内涵分析
基准地价内涵的界定，直接影响到基准地价成果的应用，因此，准确界定基准地价的内涵是本次基准地价成果更新的重要任务。根据成果应用的需要，基准地价应该对应一定的用地类型、权利状况、使用年期、估价期日、容积率、开发程度及土地深度等条件。根据样点资料所更新出的基准地价是熟地地价，熟地是生地经过征地、拆迁和土地开发转变而来，因此，基准地价应该为具有一定涵义的地价。
《城镇土地估价规程》及国家有关地价政策规定，都没有涉及到地价构成的规范，《规程》认为“基准地价是对城镇各级土地或均质区域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格”。人们也常说土地所有权价格和土地使用权价格，或者生地价格和熟地价格。究竟地价构成是什么？土地估价实践急需要解决这一课题，土地资产管理也亟待解决这一难题。尽管理论界和估价实践界对“地价构成”有一定的探讨，但从实践需要上可以认为：①运用科学的评估方法（如基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法和成本逼近法）评估出的地价，可以能用成本等项目构成来表示。基于这一理论，本次评估的基准地价可以用成本构成描述其地价；②“构成”的转化表现在地价上，应大体上可以量化表示，也就是说不同“构成”的在地价中是不同的，这种不同不仅可以用数量表示，而且有其不同“构成”之间数量转化内在规律。基于上述二点，本次基准地价更新增加了地价构成分析的新内容。
2、均质地域及土地级别调整
本次成果更新的基准地价表达方式，采用新的表达方式，即商业用地、工业用地和住宅用地均采用级别价表示。原成果的土地级别划分方法主要用地价分区定级的方法，即在测算各均质地域地价的基础上，再将地价联系相近的均质地域综合成一定的土地级别；由于均质地域的划分主要以土地利用现状为依据，各类型的均质地域及土地级别并未覆盖整个更新区域，这给土地用途发生变化调整时的地价更新与管理带来了困难。本次基准地价成果更新在综合考虑各种土地利用条件的基础上，对均质地域进行重新划分，并在更新区域全域覆盖的前提下，根据均质地域的土地条件与地价水平重新划分各类用地土地级别。
3、重新确定各类用地的基准地价
依据宁乡县乡镇近年来土地质量的新变化，在全面系统收集样点地价资料及其它相关资料的基础上，根据《城镇土地估价规程》的要求，采用科学合理的技术路线及技术方法，重新确定商业、住宅、工业三类用地的基准地价。
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4、宗地地价修正体系的修正
遵循科学、实用、简明和便于操作的原则，本次成果更新分修正系数表和特别单
项修正建立宗地地价修正体系。
(1)特别单项修正。特别单项修正的因素依据基准地价内涵涉及的因素确定。主要考虑容积率、使用年期、估价期日、开发程度及街角地的影响。
不同用地类型，其地价随容积率的变化有明显的差异。本次成果更新，以样点资料为依据，并在此基础上，确定不同用途土地的容积率修正系数。
街角条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一，街角地地价一般明显高于临街普通宗地。本次成果更新应在分析主要街道街角地地价与同一街道普通宗地地价比例关系的基础上，综合考虑不同类型道路标准深度差异、正旁街路线价比例关系及街角地范围内不同宗地差异的影响，测算街角地地价修正系数。
(2)修正系数表及影响因素指标说明表的编制。修正系数表内因素涉及除特别单项
修正因素以外的影响地价的主要区域因素和个别因素。同时，由于商业用地基准地价系数修正法的修正基准地价采用区片价，故其修正因素应重点考虑区片的区域因素差异及宗地个别因素；住宅用地和工业用地的修正基准地价采用级别价，其修正因素应全面考虑宗地个别因素与级内区域因素的差异。建立宗地地价修正系数和因素指标说明表的步骤为：首先分析造成宗地地价差异的原因，并在此基础上选取若干个能反映这种差别的修正因素，采用特尔斐法确定各修正因素的权重值（WI）。其次，根据有效样点地价与基准地价的差值确定上调、下调最大幅度（F1、F2）及各因素修正幅度（F1Wi、F2Wi）。最后，量化所有因素的标准即可得到修正系数及因素指标说明表。
5、建立信息化、自动化管理系统
为适应基准地价更新与管理的信息化、自动化趋势，本次成果更新要充分运用计算机技术。从样点地价计算、样点地价修正与检验、基准地价确定到图件绘制将实行全程计算机管理，主要成果资料建立完善的电子文档，以便于今后基准地价成果的更新与调整。
五、基准地价成果更新的理论基础
基准地价成果更新是对城镇不同类别土地在特定经济水平条件下土地市场价值的重新评定，它必须考虑三个方面的因素：一是土地本身的区位条件，二是土地上的投入与产出，三是当地土地市场的供需状况，三者缺一不可。因此，基准地价成果更新势必涉及自然、社会、经济等各个方面，是综合性、区域性、技术性都很强的工作，它必须以科学的理论为依据。
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1、马克思的地租、地价理论
马克思认为地租所反映的是一种社会关系，地租是土地所有权在经济上的实现形式。
土地所有权的存在和垄断是产生地租的根本原因。同时马克思还从质和量两方面对地租进行分析，认为地租有绝对地租和级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ三种形式，其中绝对地租是土地所有权的集中体现，只要所有权存在，不论土地的本身在状况如何，一旦利用该土地就肯定有地租的产生。级差地租是由于所利用的土地本身状况以及利用者的投资等方面的不同而造成的地租量的差异是土地价格差异存在的客观基础。马克思还认为，土地价格不是土地的购买价格，而是土地所提供地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。即：土地价格=地租/利息率。这一公式表达了土地价格是资本化的地租，是能够带来同地租等量利息的货币额。按照马克思地价公式所表述的原理，我们可从分析土地收益入手，用一定的方式求算地价。
2、区位理论
城镇土地因其相对位置不同，在空间上表现了不同的使用价值、不同的经济效益和不同的地租地价。土地区位的差异使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益和土地收益以及市场交易形成的地价会相差很大，不同行业在同一位置上的经济收益也会相差很大。因此，城镇土地地租地价水平很大程度上取决于土地的宏观、中观和微观区位条件和区位联系。所以，在宁乡县各乡镇的基准地价更新（评估）中，我们依据土地区位质量差异评定土地级别，在此基础上从宏观区位条件上更新级别基准地价，从中观区位条件上测算区片基准地价，进一步根据微观区位条件，更新宗地地价，形成三个空间层次相互衔接的基准地价和标定地价体系。
3、城镇土地利用分类理论
城市土地按其实际的经济利用方式可分为不同的用地类型，不同用地类型有其相应的用地要求和选择条件，从而表现出不同的土地利用特点，进而形成城市内不同的土地收益和不同的地价分布。
在各种用地类型中，能够在使用过程中直接获得经济收益，即直接产生土地级差收益的主要是商业用地、居住用地和工业用地（交通用地所产生的使用效益扩散到附近的经济活动中），这三种用地占城镇用地的大部分，是反映城镇土地经济价值的主体部分。因此，本次基准地价成果更新按商业用地、住宅用地、工业用地三大类进行。
4、规划理论
城镇规划就是为了使城镇有计划、有秩序地发展，根据其周围一定范围内的自然条件和经济条件确定城市的性质、规模、空间布局及经济发展方向。
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