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北与煤炭坝镇接壤。至2006年底，全镇土地总面为57.86平方公里，辖9个行政村、2个居民委员会，全镇户籍总人口为30261人，其中非农业人口22204人。
表1-1 乡镇经济、财政情况统计（2006年）
乡镇 道 林 花明楼 东湖塘 夏铎铺 双江口 煤炭坝 坝 塘 偕乐桥 灰 汤 老粮仓 流沙河 巷子口 横 市 回龙铺 黄 材 大屯营 双凫铺 大成桥 青山桥 龙 田 总计 生产总值 （万元） 47366 45935 25217 56151 29412 85147 23167 27516 20364 24205 24320 17456 33313 33958 36983 37251 61740 44958 28793 11150 714402 固定资产投资 （万元） 13980 16940 10570 49200 14770 33860 10440 9690 24520 11710 11364 9950 21540 13165 17076 16570 22124 33423 14140 9524 364556
农民人均纯收入 （元） 4348 4271 3967 4618 4313 5102 3820 4305 4375 4083 3988 3054 4110 4907 3175 5026 4678 4662 3299 2842 82943 财政税收 （万元） 676 921 375 3737 537 7841 304 173 457 415 251 316 846 406 804 701 1376 2499 175 302 23112
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第二节 工作情况介绍
一、工作范围
本次宁乡县基准地价更新工作的范围包括宁乡县花明楼镇、道林镇、双凫铺镇、煤炭坝镇、夏铎铺镇、大成桥乡等20个乡镇。
二、工作目标和任务
根据宁乡县乡镇地价调查资料，在划定均质区域的基础上，按照《城镇土地估价规程》的要求，完成宁乡县乡镇基准地价更新（评估）工作：一是调整原来的级别范围；二是确定每个级别内土地分商业、住宅、工业用途的基准地价。
三、基准日
2007年7月1日。
四、组织管理
1、成立专门的领导小组和技术小组
成立由主管国土的副县长任组长，国土、财政、物价等部门领导任成员的领导小组，专项协调此项工作的开展；成立由主管地价管理工作的县国土资源局副局长任组长，各专业技术人员任成员的技术小组，完成具体技术工作。
2、召开专门的协调会议和技术研讨会议
讨论此项工作的整体思路和技术路线，收集资料以及确定技术方法，确定严格按《城镇土地估价规程》实施项目，并采用高新技术，大胆创新。
3、加强项目质量管理
对项目的进展情况按有关规定及时向县政府上报项目工作进度，及时反馈项目研究中出现的问题。项目完成后，及时邀请上级部门进行验收及报告审查，准时、高质量地提交项目研究成果。
五、工作计划
全部工作共分为前期准备、资料收集、内业处理、成果汇总、意见征询、成果验
收、鉴定与上报审批等6个阶段。工作计划见表1-1。
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表1-2 宁乡县乡镇基准地价更新（评估）工作计划表
项 目 内 容 一、准备阶段（2007.3.1—2007.4.30） 1、向上级部门报批工作实施方案 国土局向县政府上报工作方案，县政府成立领导小组，落实项目经费和各相关部门提供资料。 （1）县政府成立领导小组； （2）成立技术小组； 2、成立分工明确的工作组 （3）成立项目管理组； （4）确定协作单位； （5）建立监督检查制度。 （1）制定外业调查工作计划和制度； 3、制定工作制度和方案 （2）确定宁乡县乡镇基准地价更新技术方案； （3）制定宁乡县乡镇基准地价更新工作方案。 （1）数字化交通图及规划道路网； 4、收集工作底图及图件编辑 （2）宁乡县各乡镇旅游交通图。 （1）土地使用权出（转）让调查表；（2）土地使用权出租调查表；（3）私旧房买卖调查表；（4）商品房出售调查表；（5）房屋出租5、调查表格设计 调查表；（6）工业、仓储企业用地情况调查表；（7）征地、拆迁、土地开发调查表；（8）联合建房调查表；（9）土地联营入股调查表；（10）以地换房调查表。 （1）按工作方案收集相关部门资料； （2）人员培训：主要包括调查的范围、目的、工作对象、工作方6、收集有关资料和组织人员培训 法，详细讲述调查的基本要求以及调查表格的填写方法、样点的上图方法、各类型样点的调查方法，外业调查注意事项等； （3）学习《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》，编写《宁乡县乡镇基准地价更新工作手册》。 二、资料收集阶段（2007.5.1—2007.6.30） 土地使用权出（转）让、商品房出售、私旧房买卖、房屋出租、工1、土地估价资料收集 业企业和仓储用地调查表等估价资料的调查。 6
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土地还原利率、房屋还原利率、房屋重置价、房屋耐用年限、房屋2、其他相关资料收集 残值率、银行存贷款利率、房地产开发行业效益指标、各种房地产交易税费、物价指数等。 3、召开领导小组全体会议 召开各级领导小组会议，解决工作中存在的问题。 三、内业处理阶段（2007.7.1—2007.8.31） （1）检查内容是否遗漏，数据是否符实； 1、调查资料的分析整理 （2）从估价资料与其他相关资料二方面进行资料归类。 （1）按因子的图形和属性要求，制定合理的数字化方案； （2）建立相应类型的图形数据库； 2、资料的录入及建库 （3）进行图形编辑，检查数字化中的错误； （4）建立属性数据库； （5）配符号显示，检查和修正图形和属性数据的错误。 建立空间数据库，并对资料进行处理，按《规程》规定初步确定商3、估价资料处理 业、住宅、工业用地地价，并建立宗地地价修正体系。 4、召开专家和领导小组会议 不定期召开如工作协调、主要参数取值等专家或领导小组会议。 5、初步成果分析与实地校核 初步确定各均质区域各类用地基准地价。 四、成果汇总阶段（2007.9.1—2007.10.31） （1）基准地价更新技术报告； 成果汇总 （2）绘制基准地价成果图； （3）各类成果数字化存档。 五、意见征询阶段（2007.11.1-2007.12.31） （1）召开专家咨询会及评审会； 意见征询 （2）归纳和整理各方面意见和建议，并调整完善。 六、验收、鉴定与上报审批阶段（2008.1.1以后） （1）成果验收、鉴定； 验收与上报 （2）成果上报审批； （3）媒体宣传。
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第三节 基准地价更新（评估）概述
一、基准地价成果更新的必要性
1、依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），宁乡县原基准地价成果必须进行修订
现行的宁乡县基准地价成果是在2003年由宁乡县国土资源局、长沙永信评估咨询有限责任公司历时近半年完成的，该成果于2004年4月4日由湖南省城镇基准地价更新成果验收小组验收，并于当月由宁乡县人民政府发文进行公布。其基准日是2004年1月1日，至今历时近三年多了。根据中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》规定，凡是原有基准地价成果使用两年或有社会经济条件发生变化的，都要对基准地价成果进行全面或局部评定，更新原成果。同时，湖南省国土资源厅办公室文件《关于全面建立全省城镇基准地价体系的通知》（湘国土资办发[2006]90号文）明确规定：城市、城关镇三年以上没有进行基准地价更新的，就在今年内开展，并同时开展所属建制镇基准地价制定（评估）工作。2007年长沙市人民政府文件《长沙市人民政府关于进一步加强土地管理的通知》（长政发[2007]26号）对此也有明确规定：各县（市）人民政府要迅速依照《长沙市国有土地有偿使用规定》制定基准地价等级图（其中长沙县三至十等，望城县、宁乡县和宁乡县为四至十等）报市人民政府批准后实施。目的是为了使土地价格成果反映和符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现时性。
2、原成果已远离了现实地价水平，当前的市场价格得不到客观及时反映
近几年由于宁乡县经济的快速发展、城镇基础设施的不断完善，城市道路体系飞速地向城市四周扩张，城市规划和功能布局使得城市区域功能布局发生了翻天覆地的变化，城市整体功能得到了提升，加之房地产开发热度上涨，多个楼盘陆续建成，整体地价水平有很大的提高；特别是道路建设的加速发展，使得宁乡县未来的交通便捷度得到了进一步的提升，交通、区位、政策等多种优势吸引了大批重点工程落户，导致局部地域地价水平变化很大， 2004年的估价结果已不能客观地反映宁乡县的实际地价水平。
3、调整地价，是落实国家宏观调控、节约和充分利用土地资源的根本措施
为落实国家宏观调控经济的土地政策,国务院和国土资源部出台了一系列的严格土
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