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②综合税=房地产交易价×1.93% ③手续费=房地产交易价×0.6% ④换证费=房地产交易价×1.5% ⑤更新费=房地产交易价×1.97%
４、土地转让（出让） Pis=Pig/S
式中：Pis：转让（出让）宗地单位面积地价 Pig：土地转让（出让）方获得的净收益 S：转让（出让）宗地面积
本次基准地价评估，收集了宁乡县乡镇样点资料和有关土地取得费、乡镇基础设施配套费标准文件，并调查了乡镇工业用地开发状况和农村人均耕地等资料。经土地级别图分析和实地踏勘，无样点区域主要位于镇区外边缘，故适于利用征地拆迁、土地开发资料采用成本逼近法测算用地级别平均地价。
运用成本逼近法，用正式计算：
地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 ⑴ 土地取得费及税费 ①土地取得费
土地取得费是指征用评估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。经实地调查，评估宗地的土地利用现状为建设用地，周边土地利用现状为专业菜地，此次评估考虑可视评估宗地在征用前为二类专业菜地。根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年 1月 1日起施行）中第四十七条规定：“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。”由于无样点区域均位于镇区内，则征用评估宗地所支付的费用主要有土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费，根据湖南省人民政府办公厅湘政办发[2005]47号《关于发布湖南省征地年产值标准的通知》，各乡镇镇区无样点区域土地取得费约为60元/平方米。
②税费:包含土地管理费、耕地开垦费、耕地占用税、防洪保安资金等，约为40元/平方米。
③土地开发费
基准地价成果土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（即通路、供水、排水、通电、通讯），宗地红线内“场地平整”。无样点区域土地开发达到“五通一平”费用约为
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80元/平方米。
④ 投资利息
根据实地调查确定宁乡县土地开发周期为一年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的固定资产一年期利息率计，土地开发费中，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费为分期平均投入，则：
投资利息=（土地取得费+有关税费）×7.29%+(土地开发费×1/2)×7.29% ⑤ 投资利润
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，考虑宁乡县土地开发投资收益实际情况，则确定以10%作为本次土地评估的投资利润率。
⑥土地增值收益
据调查，土地出让金实际征收标准一般为标定地价的商业35%，住宅30%，工业25%。
二、样点地价修正
按上述方法测算的样点地价因其条件不同而没有可比性，也与前述基准地价的内
涵不同。因此，为了得到符合基准地价内涵并具可比性的样点地价，须对采用前述方法计算的样点地价作相应修正。
1、出让年期修正：宁乡县乡镇基准地价内涵设定为法定最高使用年限的地价，
故基准地价更新所需的样点地价，应按法律规定的各类土地的最高出让年期进行出让年限修正。
（1）有限年期的计算公式
Pm=Pm1×[1－1/（1+rd）m]/ [1－1/（1+rd）m1] 式中：Pm：最高出让年限土地使用权价格 ml：剩余使用年期 Pm1：剩余使用年期地价
m：土地使用权法定最高年限，商业用地40年，工业用地50年，住宅用地
70年
rd：土地还原率，商业为7.5%，住宅为6.5%,工业为6.0%
（2）无限年期的计算公式
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Pm=Px×[1－1/（1+rd）m]
式中：Px：无限年期土地使用权价格
Pm、rd、m：含义同上 2、交易时间修正
基准地价是针对某一具体时间而言的，但样点资料却分布在不同年份，根据估价
期日原则，应当把不同时期的交易资料修正为更新期日的水平。交易时间修正系数的一般计算公式是： Kj=
PsPj
式中：Kj：某类土地用途第j年数据修正到更新年的系数
Ps：某类土地用途更新年该类土地交易平均价
Pj：某类土地用途第j年该类土地交易平均价
对不同年份发生交易的地价，修正到更新年份的计算公式为：
Ps=Kj×Pj
式中：Ps：修正到更新期日的宗地价格 Pj：第j年某宗地的实际成交地价
根据宁乡县地产市场尚不很发育，市场不太规范，地价指数编制难度大且易失真的实际情况，我们综合考虑当地房地租金、土地出让价格及零售物价指数的实际变化来编制地价交易时间修正系数。本次基准地价更新期日定为2007年7月1日，相应地价交易时间修正系数如表所示。
表2-11 宁乡县乡镇地价交易时间修正系数表
类 别 地价月上涨幅度 商业用地 0.3% 住宅用地 0.2% 工业用地 0.1%
3、楼层修正
容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。在对某一
地块实施规划时，要考虑建筑物的采光、通风、消防、绿化、内部通道等诸多因素，因此，在不同的地区、不同的建筑地段以及不同的发展时期，对地上建筑物量的控制，常采用容积率这一重要指标。
容积率是城镇用地的地块上允许修建的总建筑面积和地块面积的比值，作为影响
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地价的重要因素，其基本点是容积率变化可导致土地利用吸收益的大幅变化。在商品房单方售价和建造成本保持不变的条件下，提高容积率指标，在同面积土地上开发能获得更多的建筑面积，提高土地开发的总收益，获得更多的经济剩余，地价上升；反之，容积率降低，地价下降。根据实际情况，本次建制镇基准地价评估，用建筑物楼层修正代替容积率修正(表2-12)。
表2-12乡镇镇区宗地楼层修正系数表（%）
楼 层 修正系数 一层 100 二层 101.6 三层 102.4 四层 103.6 >四层 104.5
4、开发程度修正
本次基准地价更新所对应的开发程度因土地级别不同而有差异，当样点开发程度与内涵开发程度不一致时，必须进行开发程度修正。经调查分析，宁乡县乡镇三通一平费用约为65元/平方米，四通一平费用约为85元/平方米。
三、样点地价检验
基准地价更新中的样点地价资料来源多种多样，地价计算方法可变参数较多，可能造成估价中的系统误差，需要进行样点地价数理统计检验后方能用于基准地价测算。一般要进行总体同一性检验、总体分布类型检验和精度的检验。
１、总体同一性检验
即在同一个区域中，不同处理方法处理的样点地价结果，应服从样本来自同一总体的检验。按数理统计检验的要求，检验方法主要有秩和检验法。检验步骤如下：
（1）将所有样点地价按所在土地级别分商业、工业、住宅三种用途、两种方式（租赁样点、交易样点）分类；
（2）将同一级别内的地价，从小到大顺序编号作为秩数。如果一地价有多个样点时，则以其秩数和的平均值作为相同地价样点的秩数；
（3）计算统计量
X2?X2、?2
2n1(n1?n2?1)2
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?
22?n1n2(nI?n2?1)12长沙永信评估咨询有限责任公司
nSyn??i?1yi
(Syn：第二类样点的秩数总和)
4.统计判断 查标准
C上0.05、
C下0.05
若
C下0.05 C上0.05，则总体同一性检验通过，否则总体非同一性，则需检查不 同地价计算方法可能产生的系统误差，重新进行检验，直到符合要求。 ２、总体分布类型检验 对样本的总体分布类型进行检验，以确定用什么方法对样本数据的准确性、可靠性进行检验。检验总体分布的方法较多，但最常用的是X2检验法，不仅适用于连续分布函数，而且适合于总体是离散型的分布函数。它可用来检验总体是否服从正态分布，也可用来检验总体是否服从任何一个预先给定的分布。检验的具体步骤为： （1） 数据分组。根据样点地价数值的范围划分为K组； （2） 求X落在各组的频数fi和频率fi/n; （3） 求理论概率Pi Pi={Bi-1 kX2??i?1(fi?npi)npi22 值； 2（5）查标准的（6）判断：若 Xk?1,0.05X2?Xk?1,0.05，则抽样总体为正态分布；若 X2?Xk?1,0.052，则抽样 总体为非正态分布。 ３、精度检验 数据精度检验是从总体中剔除异常值，确定保留数据。当样本总体分布属正态分布时，可用t检验法，而对非正态分布函数类型，可用均值——方差法。步骤如下： （1）如果分布类型检验确定为正态函数，t检验的步骤为： 1）将同一土地级别内同用途或同一地价区段同用途的各样点，由小到大的顺序排 38