长沙永信评估咨询有限责任公司
在影响土地质量的众多因素中，城市规划对土地质量有很大的影响。城市规划的一个主要内容就是城市用地结构的研究和土地利用的研究，通过城市规划确定城市用地类型、合理配置基础设施、调整产业结构，指导城市的发展方向，从而影响城市土地的利用。因此，城市规划直接影响土地质量的好坏和地价高低且极为明显。
城市土地基准地价更新必须依据城市用地规划内容，尽量使城市规划意图体现在定级和估价的过程与结果中，确保成果的科学、准确与合理，同时也使政府能更好地利用地价这个极为敏感的经济杠杆，促使城市规划得到进一步完善和实施，最终使城市土地得到合理的配置利用。
六、基准地价更新（评估）的原则
城市基准地价更新是从土地质量及其货币表现两个方面衡量土地使用价值与价值的高低。根据基准地价特点及各乡镇土地市场的实际情况 ，基准地价更新主要遵循以下原则：
1、预期收益原则
预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
土地价格受预期收益形成因素的变动而变动。估价时应了解估价对象过去收益状况，并对土地市场现状、发展趋势等对土地市场的影响进行细致的分析和预测，准确预测估价对象现在以至将来能带来的利益。
2、替代原则
土地价格遵循替代规律，某块土地的价格，由于市场竞争受其他具有相同使用价值的地块，即同类具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的地块之间会相互影响和竞争，使其价值相互牵制而趋于一致。
3、供给与需求原则
土地估价要以市场决定土地价值为依据，土地估价时要充分考虑所有影响土地供给与需求的因素，要掌握一定时期内的供给与需求总量的变化，还要了解供给与需求结构性变化。
4、最有效使用原则
地价是以最有效使用土地为前提的。尽管土地具有用途的多样性，但由于不同的利用方式和利用强度对其权利人带来的利益是不同的。所以，作为以追求最大利益为目的的市场主体的土地权利人，都会根据最大获利原则来选择土地利用方式和利用强度。因此，土地估价就在遵循城市规划的基础上，以该地块最有效使用为前提。
14
长沙永信评估咨询有限责任公司
5、报酬递增与递减原则
经济学中的边际效益递增递减原则，是指在一定的生产技术条件下，增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加，但投入量达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再与追加的投资成比例增加，利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最大收益点或最有效使用点。因此，报酬递增与递减原则与最有效使用原则密切相关。
6、贡献原则
按经济学中的边际收益原则，衡量一个生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。其中某一部分带来的收益，与总收益比较，是部分与整体之间的关系。就土地部分的贡献而言，由于地价是生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性。
7、变动原则
土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些因素经常处于变动之中，所以土地价格是这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
8、管理信息化原则
基准地价更新时涉及大量的数据、表格和图件，是城镇地籍管理信息系统不可缺少的重要组成部分。在基准地价更新过程中，应尽可能选用通用的计算机平台，实现数据处理、地价确定及图件绘制的计算机管理，应全面建立基准地价更新成果的电子文档，并充分考虑与已有地籍管理系统的有机衔接。
七、基准地价成果更新的技术途径
据《城镇土地估价规程》的规定，基准地价更新的技术途径有：（1）以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易价格资料为依据，更新基准地价；（2）以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价；（3）以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。近年来宁乡县乡镇土地质量空间格局变化较大，土地市场得到较好程度的发育，为采用市场交易价格资料更新基准地价提供较充分的条件。同时又因为采用土地收益更新基准地价操作性不强，调查难度大且容易导致价格失真；而宁乡县乡镇较完善的地价指数系统尚未建立，故本次成果更新采第一条技术途径，即“在划分均质区域的基础上，以市场交易价格资料为依据，分商业、住宅和工业用地更新基准地价。”
技术路线的具体内容设计如图1-1：
15
长沙永信评估咨询有限责任公司
均质区域平均地价计算 均质区域调整、土地级别确定、级别基准地价政府部门、专家征询 样点检验剔除 交易样点地价计算 交易样点地价修正 均质区域划分 市场交易样点调查整理 均质区域因素选择 资料的收集调查与整理 确定基准地价 图1-1 技术路线图
16
长沙永信评估咨询有限责任公司
第二章 基准地价测算与确定
第一节 基准地价的内涵、构成及表达方式确定
一、基准地价的内涵
“基准地价是指导在城镇乡镇范围内，对现状利用条件不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别更新确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权的区域平均价格。”对基准地价的这一定义进行剖析，我们认为，本次基准地价成果更新中的基准地价内涵遵循规程的要求，在充分调查的基础上结合宁乡县实际情况，具体在下面几个方面来界定：
1、基准日
考虑到此次基准地价更新外业调查及资料收集时间为2007年6月31日开始，技术小组经讨论并征求领导小组意见后确定此次基准地价更新的基准日为2007年7月1日。
2、土地用途
由于宁乡县土地利用现状用途与交易的土地用途主要为商服、住宅、工矿仓储用地三种，故此次基准地价更新重点对三种用途土地进行土地估价。同时为了保证其它用途土地都有基准地价标准可用，参照《长沙市城镇国有土地使用规定》（长政发[2006]19号文）及《土地利用现状分类》（中华人民共和国国家标准GB/T21010-2007），确定了每种其它用途土地可参照的基准地价标准，具体见表2-1，使得成果具有广泛应用性，全域覆盖性及可操作性。
17
长沙永信评估咨询有限责任公司
表2-1 宁乡县土地评估用地分类及参照表
类型 基 本 分 类 1、批发零售用地：商场、商店、超市、各类批发市场、加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地； 2、住宿餐饮用地：包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等用地; 3、商务金融用地：包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地； 4、其它商服用地：包括洗车场、洗染店、废旧物资回收店、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。 参 照 分 类 城市用地分类代码参考 商服用地 1、住宅用地（一级类）中的城镇住宅用地（二级类）别墅用地参照商服用地； 2、公共管理与公共服务用地（一级类）中的文体娱乐用地（二级类）如需办理有偿使用手续则参照商服用地办理。 C21、C22、C23、C24、C25、C26、 T23、S31 住宅用地 城镇住宅用地：普通住宅、公寓等用地； 1、公共管理与公共服务用地（一级类）中的机关团体用地（二级类）、新闻出版用地（二级类）、科教用地（二级类）、医卫慈善用地（二级类）、公共设施用地（二级类）如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理； 2、特殊用地（一级类）中的军事设施用地（二级类）、宗教用地（二级类）、监教场所用地（二级类）、殡葬用地（二级类）如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理； 3、交通运输用地（一级类）中的铁路用地（二级类）中的场站用地如需办理有偿使用手续则参照住宅用地办理。 R、C1、 C3、C4、C5、C6、C7、 C8、T1（铁路站场用地）、S32、D、U 工矿仓储用地 1、工业用地：工业生产及其附属设施用地； 2、采矿用地：采矿、采石、采砂场、瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地； 3、仓储用地：用于物资储备、中转及其相应附属设施用地。 中华人民共和国国家标准GB/T21010-2007《土地利用现状分类》中除包含在上述二种用地以外的如需办理有偿使用手续则参照工矿仓储用地办理。 M、W、T1（铁路路线用地）、T2、T3、T4、T5、G、 E2、E3、E4、E5、E7 18