作用,一点都不能含糊.
(2)自由空间.家庭的结构和人口\发展变化\的,尤其是对于是25至35岁的年轻人来说,由于经济实力所限,所购房屋一般为中小户型,但随着个人事业的进步,很快就有了加大空间的需要与资金.因此,居室中有足够的可变空间是必要的.目前有些居室采用预应力或框架结构,整个户型无承重墙,以满足自由组合房间的需要;一些项目中的中小户型居室在要邻两户间留有非承重墙的通道,以满足客户需要时购邻居家,二户合一户的潜在需求.
(3)停车空间.随着家庭轿车的逐渐普及,车辆与车位的矛盾日益突出.车库是住户无法改变的房屋硬件,如果没有溜出足够的停车空间,可能对住户未来的生活造成极大不便.因此,车库的设施是否齐备,也应重点考虑.
(4)沟通空间.现在家的概念已不再局限于居室内,人们希望有的邻居交流的场合.在会所,社区庭院中,通过活动,邻居间和车库一样,是买房人无法改变的,因此开发商是否重视园林设计,会所建造是非常重要的,这将直接决定今后购房者入住后是否感觉身心舒畅.
(5)网络空间.IC卡,安防系统,小区局域网……随着科技的飞速发展,用不了多长时间,这些现在还算领先的配套很快就将成为住宅设计的必备要素.智能化的主要特征是光缆通迅的规模应用,智能化,家庭办公等都建立在光缆入户这一硬件基础工业上,所以做好预留光纤通道和足够的宽带出口是保证服务超前性的前提.
155.配套设施越全越好吗
楼盘做得精一点,配套设施全一点,档次高一点,这是住宅今发展的方向.但不分区域,不论购房对象,不考虑今后管理的实际情况而向\高大全\方向靠拢,其结果对购房者来说却未必是件好事.
开发商耗资巨大,设置了许多功能配套,要看楼盘中所有的业主是否能够消化.有的开发商建造的楼盘不顾自身实际,建起游泳池,网球场,设立高档会所,精品商店,贵族学校等,甚至还搞起了中央空调,今后还准备实施酒店式公寓管理等.要知道,有这些设施就必须增加成本,都要花钱,花钱者肯定是业主.这种功能\高大全\的所谓高档楼盘,一旦销售不旺,这些设施的管理费用会将开发商深深套牢,而且对于社区的建设和发展也是一个很致命的问题.即使没有这个问题,购房人也应该考虑这样的房子买得起,是否住得起 156.阅读房产广告注意要点
(1)价格.
①广告中所标示的价格实际上根本不存在,只是为了吸引人们的注意.
②只标一个价格.广告所标的价格是品质差的房间的价格,而其他的房子,价格就要高了. 应对办法:对价格仔细核实,在选房的阶段,就把各类,各层房型的价格问清,并在购房合同中约定.
(2)位置.位置示意图不按比例,随意绘制,所标示的位置和实际位置相差很远,给人的错觉是交通便利.
应对办法:实地察看.
(3)配套设备与最终实际不符.许多广告中用来吸引人的配套设施,如绿地,水景等等,在项目最终竣工后与广告相差甚远.因为是期房销售,所以等购房人人往后,这些问题才会显现出来. 应对办法:
①将广告中的承诺,视为开发商的了诺,记录在合同中,并约定违约责任及赔偿办法.
②尽量选择现房.
(4)样板间.项目中所设的样板间虽然给人以房间规划设计的直观印象,但是同时也把许多问题隐藏了起来,比如管线,材料等,购房人往往因此受迷惑. 应对办法:注意查看工地或毛坯房.
(5)虚假广告.开发商在广告中虚构事实或隐瞒事实,以欺骗消费者.
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应对办法:
①亲临现场考察,核实其内容.
②仔细观察与《商品房预售许可证》共同使用的设计图,与广告的内容相对比是否相符. ③认真研究《商品房预售合同》的内容.在签订《房地产认购书》和支付定金前,可以要求提供空白预售合同书,以核实广告内容是否包含在内.
(6)面积.在广告中不标明是使用面积还是建筑面积,给购房人造成假象. 应对办法:选房时对面积问题询问清楚.
(7)设计规划更改.开发商在广告中所提供的规划,模型场景,以及户型的设计,在项目竣工后已经做出更改,违背了购房人的愿意. 应对办法:
①在购房合同中作出约定,并约定违约责任及赔偿办法.
②在购房合同中约定设计规划如有变更,应提前*几天通知购房人,以及开发商的赔偿办法. ③选择现房.
(8)对物业管理说明不详细.
应对办法:
①在选房时,注意询问有关物业管理方面的事项.包括:物业管理公司,物业内容,费用等等. ②在合同中对物业问题加以约定.
(9)在广告中含有项目升值或投资回报的承诺.
应对办法:不要轻信《房地产广告发面暂行规定》第十六条中对此有明令禁止.
(10)随房增送.开发商向消费者许诺赠送某些设备,但购房人入住后才发现赠送的都是些残次品且无法使用.
应对办法:在合同中对随房赠送的设备产品进行约定,并约定违约责任及赔偿办法.
(11)模糊规定.广告中不可以使用\第一\首个\最\等这样的极端形容词语,也不可以主观臆测.但许多房地产广告却出现一些明示或者隐含房屋升值,保值的内容,用一些极端形容词,打擦边球.
应对办法,冷静分析.不被这些词语所打动. 四条建议:
(1)对照广告进行实地察看;
(2)就广告中的有关承诺在合同中给予明确约定; (3)对特别优惠的条件要多加注意; (4)对开发商的广告及楼书加以保留. 157.\温泉入户\要注意的问题
一些医学专家曾撰文提醒,不要对温泉的疗效期望过高,温泉水不是万能水.由于温泉中含有硫,铁等矿物质,不但会发出一种怪味,而且容易把浴缸,毛巾等染黄,变色.虽然现在入户的温泉经地处理,能有效减少以上缺点,但温泉的疗效也同时降低了.
地热是从地下上千米抽上来的,在上抽的过程中,其热量会有所损失.当小区总规模小于10万平方米时,抽出的温泉达不到一定的抽取量,入户的温泉温度就会受到影响.出现这种情况时,有的小区就将就着使用,有的不得不进行人工二次加热,还的加大抽取量,使温度提高后再把多余的水白白地排放掉,这样不仅会增加温泉水的使用成本,更主要地是浪费了大量的能源. 温泉的种类:
(1)碳酸泉:水温比较低,对高血压,心脏病,风湿病,关节炎及手脚冰冷等有改善作用.
(2)硫磺泉:能够止痒,排毒及解毒,有治疗慢性皮肤病的作用,但不适合身体不好或是年纪大的人.
(3)食盐泉:对有手脚冰冷,盆血,糖尿病及过敏性支气管炎有作用,但不适合肺结核及高血压病
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人.
(4)碳酸氢钠泉:对皮肤滋润,嫩白的作用.
(5)单纯泉:无色无味,能够帮助血液的血循环,有减轻疼痛的作用. 158.小户型物业存在的问题
据有关专家称,目前购房者中房产投资者占30%以上,相对大户型而言,小户型的单位面积的投资回报率高,空租率较低.从出租的角度来看,无论是月供款和出租价格的价格差,还是大小户型出租价格差,投资回报率都相对较高.即使为了转让,由于小户型的总价低,出手也相对容易.
其实,小户型同样也存着很多问题: (1)定位不清楚,产权不清晰.
①有些小户物业是从原来烂尾楼改造而来的,性质并不明确,有的属于综合性,有的属于居住,有的属于办公性质.属于办公性质的物业,虽然客户可拥有产权,但却不能居住.如有的客户拿到注明办公性质的产权,而在销售的过程中,开发商并没有明确这一点,而以\产权式商务酒店\进行销售.
②按照国家住宅设计的标准,要设计一套小户型住宅,无论怎样的简单精致,面积都不能低于55平方米.所以,要开发50平方米以下的小户型物业,就只能以商住性质立项,而商住性质的土地使用年限不可能超过50年,交房后要承担较高的物业管理费,补交地价或付地价税等. (2)设计不规范,装修无保证.
①小户型物业居室设计,因为面积小,受到的限制多,户型设计不够舒适.目前市面上的小户型,就存在着通道狭窄,户型采光不足,户内管道和空间布局混乱,以及小区整体绿化率低,公共空间少的问题.
②很多小户型打出的是\提着箱子入住\的概念,用精装修的概念来吸引客户,但目前小户型在装修的问题逐渐增多.货不对样,收费过高,质量不过关等问题时有发生.(3)租赁和管理等深层次问题凸现.
作为年轻人过渡性居所,几年后小户型购买者大多会二次置业,届时小户型社区将成为\流动的旅馆\而且,每天都会有人搬进搬出,小户型社区将面临租赁和管理的问题.另外对于人员流动性强,但在家时间很短的酒店式公寓,同层次的酒店式管理也将面临很大的挑战.看来,\小\也不能打天下,况且,小户型还面临着\小\的压力.小户型物业要保持持久的竞争力,还需要回归一位,真正发挥小户型的优势,变过渡性产品为市场细分产品,由烂尾楼改造转向根据客户需求主动开发.同时,在户型设计等方面推陈出新,如目前推出\五面采光的玻璃房间\和\米高斜屋顶房房间\等真正从消费者需求出发,做到\小而精\159.不宜购买小户型项目的八大特征
(1)户型分布差.
特征显示:\直套式\的设计,进深,面宽不成比例,居室厨卫同在一线,采光通风不充分.
(2)使用空间小.
特征显示:得房率低于60%,空间面积低于30平方米,只能摆下一张床,一张桌子和柜子,卫生间只能站进一个人.
(3)居住功能弱.
特征显示:无独立厨房没有起居的活动空间,没有窗景,储藏室,小阳台,玄关等更是空中楼阁. (4)配套设施缺.
特征显示:全套精装修和酒店式服务只是纸上谈兵,周边无成熟社区,生活,商业功能不完善. (5)公共空间狭小.
特征显示:一梯十多户,电梯承载量大,人多拥挤,走道复杂,住家难辨居所. (6)销售价格高.
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特征显示:单价高于其他住宅40%以上,每平方米价格高于8000元,总价大大高于40万元. (7)交通位置偏.
特征显示:小区外公交,地铁,城铁设站少,交通不便利.位于生活或商业氛围稀疏;超市,银行,邮局等配套设施稀少的地段. (8)投资价值低.
特征显示:以上特征拥有二三条,周边同等类型项目扎堆,消费购买力低. 160.值得购买的小户型项目的八大标准
(1)户型分布合理.
特征显示:并列式\横套\设计,曲折阶梯状布局,具有自然通风和采光. (2)使用空间舒适.
特征显示:卧室使用面积不小于10平方米,客厅不小于12平方米,卫生间不小于4平方米等,其他空间配比舒适,满足需要且不损失空间.
(3)居住功能完备.
特征显示:独立燃气厨房,适中活动空间,观景阳台或飘窗,随意组合储藏室等. (4)配套设施完善.
特征显示:真正高质量装修,小区自身配套和周边配套设施齐全完善,使用方便节省.
(5)公共空间宽敞
特征显示:建筑类别板式,一梯4至6户,梯户比适中,走道宽敞明亮,通行顺畅轻松.
(6)销售价格适中.特征显示:总价范围30万元至40万元,首付月供低,单位价格低,售价8000元/平方米左右. (7)交通位置便利.
特征显示:多种公共交通设施遍布周边,紧邻大型生活,商业圈或成熟社区. (8)具有投资回报.
特征显示:具有实力的开发商,楼盘紧邻或位于大型商业和生活圈,购买能力强,人群聚集,年龄在23岁至30岁之间. 161.如何识别\假热销\(1)认购时间看长短.
大部分楼盘上市之前都有一个内部认购阶段.所谓内部认购,是指期房项目在尚未获得预售许可证的情况下,先行对楼盘进行购买资格的认证,这种认证的方式同经济适用住房的\倒号\类似,虽然曾被主管机关明令禁止,但至今仍十分流行.
从内部认购判断楼盘是否热销是较可靠的方式.买房人可以根据内部认购时间长短和认购期所结识的客户之间的信息交流进行判断.一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短,造\假热销\的可能越大.从2004年各地市场的情况来看,上市楼盘内部认购的时间有逐渐缩短之热,三天,两天,个别项目甚至只有一天.如果一个新楼盘经过较长时间的内部认购,就会有相对较多数量的客户积累.这种情况下,想买房的人可以通过搜弧焦点网的网上\社区准业主论坛\了解项目的详细情况,特别是其他准客户对楼盘的评价反映,从中即可了解到大部分买家对该楼盘的举程度.
对于内部认购时间较短的楼盘来说,判断是否热销是门很深的学问,市场上经常可以看到,内部认购时间越短的楼盘,排队的人越多,楼盘好像更热销.这其中多数有诈.除非性价比极突出,或位置的独特性极具吸引力,否则排队者中一定有相当部分是\托儿\(2)莫中\雇托炒房\计.
\雇托炒楼\现象绝非偶然.从早期外销房,到之后的一些高档住宅以及近期的小户型楼盘,炒房已是再普遍不过的现象.开发商在内部认购或者是销售阶段,先期给予\托儿\们认购权,而后迫使真正的买房人花更高的价钱从\托儿\的手中买回认购权或房屋,而价格高出的部分将由开
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发商和托儿们按照一定的比例进行分成.
实质上,\雇托炒楼\同样是营造稀缺房源现象的一种手段,只不过其目的不仅在于营造一个热销的假象,更要制造出\楼盘遭到抢购\的书面,这不仅有利于开发商获得更高的利润,而且还会给买房人造成相当程度的心理压力,使其作出非理性的判断和购买决策,从而使开发商有机可乘.当你发现你来得很早,而\房号\定是这样的:售楼人员会告诉你,你想的户型或者朝向的房子已经被别人认购了,不过如果你真的想要的话,还有商量的余地,当然一定是要付出更高的价格.遇到这种情况,一定要冷静,建议你千万不要草率作出决断.
(3)电话预约断真假
通过售楼处穿梭不停的人流来营造\热销\的气氛,是开发商在楼盘开盘后经常使用的手段.当然,我们不能说所有\人多\的售楼处都是造假,不过,你可以通过一个简单的手段来识别售楼处热销的真假——电话预约.你可以拨打某一项目售楼处的电话,向售楼人员提出某一天去看房,如果对方爽快地答应,那么应该没什么问题.如果售楼人员没能答应你的预约,而是希望你在某一特定的日子去售楼处看房,那么,你该留神了,这可能是楼盘销售的现场控制.
销售现场控制是楼盘销售最为重要的一部分,与内部认购制造\假热销\的原理相同,开发商希望把看房的人都集中在某一天,这样,售楼处的人流就会呈现\川流不息\的情况,所有来现场看房的人都会认为这个楼盘正在热销当中,自己要抓紧购买,这种心情一定会影响你理性购房决策,从而再次把机会留给了开发商.在一周之内,开发商只在一天或两天对外接待买哝看房,如果你着急买了,则中了开发商现场控制的计策. 162.开发商常用的营销方式
(1)设立专门的销售机构.目前的房地产开发商一般采取以下几种方式设立销售机构:①开发商自己组建的销售部;②委托某一专业房地产代理机构进行独家销售;③与多家代理行签订代理协议,委托其销售,但同时自己也有人员从事销售工作.
对于购房人来讲,在哪家销售机构购房,其实都是无所谓的事情.不过其中的关键是购房人从哪家签下来的房价,能够拿到一些的折扣,以及销售方能够更多地提供哪些服务.
(2)房屋销售有先后策略.由于每一栋楼房总有楼层,朝向的好坏之分,所以为了能够让房屋尽可能都销售出去,一般情况下,开发商或销售商在售楼时总会制定严谨的销售策略,控制性地将同一栋楼或小区中的好,坏房屋搭配出售.
(3)房屋定价先低后高.开发商或代理商为了使购房人增强对所购物业的信心,同时也为了造势,烘托人气,一般在开盘销售时都先放出低一些的价格.然后定期将房价抬高若干个百分点.除非市场极度萧条,否则,开发商是决不下调房价的.
(4)广告宣传房产促销.对于大多数房地产项目来说,商品房销售的主要传播途径,即是在媒体上刊发广告.这类广告中一般都显示有用电脑制作的项目效果图,注明项目的突出优势等诱人的说明.一般情况下,项目规模大,资金实力雄厚的开发商广告投入量较大,而一些开发规模小,销售不畅的项目广告投入量相对就要小得多.但也有一些项目并没有投入多少广告,房屋就销售一空,这只能说明这样的项目市场定位比较准确,符合买家的胃口. 163.好户型的标准数据
根据世界卫生组织定义,健康住宅是指能够使居住者在身体上,精神上和社会上完全处于良好状态的住宅.我国的\健康住宅建设技术要点\提出了健康住宅的面积,光环境,声环境,热环境等方面的标准.
(1)建筑密度不大于25%. (2)面积标准:
客厅,最低14平方米,一般18平方米,推荐面积25平方米; 主卧室,最低12平方米,一般14平方米,推荐面积16平方米; 次卧室,最低8平方米,一般10平方米,推荐面积12平方米;
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