(2)独立柱,单排柱的门廊,车棚,货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算; (3)未封闭的阳台,挑廊围护结构外围水平投影面积的一半计算; (4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算;
(5)有顶盖不封闭的永久的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算. 87.不计算建筑面积的范围
(1)层高小于2.2米的夹层,插层,技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室; (2)突出房屋墙面的构件,配件,装饰柱,装饰性的玻璃幕墙,垛,勒脚,台阶,无柱雨篷等; (3)房屋之间无上盖的架空通廊;
(4)房屋的天面,挑台,天面上的花园,泳池;
(5)建筑物内的操作平台,上料平台及利用建筑物的空间安置箱,罐的平台; (6)骑楼,过街楼的底层用作道路街巷通行的部分; (7)利用引桥,主架路,高架桥,路面作为顶盖建造的房屋; (8)活动房屋,临时房屋,简易房屋;
(9)独立烟囱,亭,塔,罐,池以及地下防干,支线; (10)与房屋室内不相通的房屋伸缩缝. 88.垃圾面积
所谓\垃圾面积\就是指在总使用面积中购房者无法利用的部分,在公摊面积不变的情况下,它有时能达20平方米左右.正是这些垃圾面积悄悄吞噬着人们的购房款和物业费. 垃圾面积常常体现在:
(1)走廊.套内设计不当的过道,可能会达5至10平方米.按现在设计的过道宽度,除了走路,基本上没有什么用途.
(2)改变的进深比例.进深的增加往往会使户型面积相应扩大,如果增加的面积可以利用,就无可厚非;但一般而言,70%的可能性是增加了垃圾面积,因为这样造成客厅和餐厅面宽和进深比例失调.
(3)阳台.每户大约有面积不小的阳台,好的设计将阳台功能细分成阳光室,观景平台,服务阳台等等;不好的设计中阳台是增加进深的方法之一,而且不太引人注意.
(4)卫生间的垃圾面积.据经验看,卫生间在3至6平方米之间的好用程度并不与面积成正比,而与设计的关系很大,尤其是管道井,通风井,入口开门位置等关系很大,尤其是管道井,通风井,入口开门位置等关系极大.如果设计不当,这里也会有几平方米的垃圾面积. 应对方法:
(1)购房者首先必须全面地了解商品房总建筑面积,分摊面积. (2)其次要仔细考察功能分区及各个房间面积大小的合理性.
(3)最后则应注意房屋内无法利用的\多余面积\部分.经过这样周全的比较衡量,消费者才能真正选购到一套实实在在的好房子.
80《商品房销售管理办法》有关面积的规定 (1)合同方面
商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价.
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律,法规的规定对其享有权利,承担责任. 按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积.
按建筑面积计价时,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式. (2)价格方面.
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按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款.按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图.平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围.房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方法的,买受人可退房或者与房地产开发企业重新约定总价款.买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任. (3)赔偿方面.
按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式.
合同未作约定的,按以下原则处理:
①面积误差比绝对值3%以内(含3%)的,据实结算房价款.
②面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房.买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息.买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人.产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人. 面积误差比=产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积*100%
规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议.
90.居住单元
居住单元的概念,在建筑学界和社会大众之间有不同的理解.建筑界的专业人员认为,居住单元指居住建筑中每层使用同一楼梯的住户范围,其分类标准是\一梯两户\一梯三户\等.非专业人员即社会大众认为,居住单元是指一户居住一套住宅的统称.也叫\居住单位\
目前,我国城镇已经大量出现了\单元式住宅\它彻底改变了旧式住宅相互干扰,拥挤不堪的落后状况,为千百万普通家庭提供了独立,舒适,又适于标准化,工业化生产的住宅类型. 91.住宅合作社
住宅合作社是由城市居民,职工为改善自身住房条件而自愿参加,不以赢利为目的,旨在解决中低收入家庭住房困难的公益性合作经济组织,它的成立须经房改部门核准,并到社团管理部门进行登记.它以社员个人出资为主,筹集资金,相互协作,共同建造住房.目前,住宅合作社分以下四种类型:单位型,系统型,危改型和社会型.单位型,系统型和危改型住宅合作社,只有筹建单位范围内的职工可以参与集资建房;社会型住宅合作社,一定行政区域内符合条件的人都可以参与.
92.公共维修基金
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施,设备的维修养护基金.其本金由售房单位和购房人共同筹集,所有权归交纳人,其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施,设备的维修,养护,利息不足时由产权分摊.
1999年购房的职工,购房人按每建筑平方米26元,售房单位也按每建筑平方米26元的标准交纳公共维修基金.从2000年4月1日公共维修基金的交纳标准调整为:购房人按成本基价的2%,售房单位按多层住宅售房款的20%,高层住宅售房款的30%的比例,筹集公共维修基金. 93.房屋的折旧
房屋折旧是房屋价格补偿的形式,即房屋的折旧费.折旧费是指房屋建造价值的平均损耗.房屋在长期的使用中,虽然原有的实物形态不变,但由于自然损耗和人为的损耗,它的价值也会逐渐减少.这部分因损耗而减少的价值,以货币形态来表现,就是折旧费.确定折旧费的依据是建筑造价,残值,清理费用和折旧年限.
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(1)建筑造价是核算折旧费的基础,由建造中必要的物质消耗,劳动报酬和税金,利润所组成,是住宅经营中的进货价.它只是住宅本身的进价,而不应包括其他费用.由于住宅的使用年限长均不以其原始造价为计算依据,而按重置,即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算.
(2)房屋的残值,是指房屋经过长期使用,失去使用价值后,经过拆除清理以后残留在建筑材料的价值.清理费用是拆险清理报废的破旧房屋时所支付的人工,机器的费用,它作为使用房屋的追加耗费,应计入成本之内.一般都以残值扣险清理费用后的剩余部分且是在住宅报废后才能得到的,因此它与原值无法比较.
(3)使用年限,是住宅实物形态经外界的物理,化学因素作用下,从而发生有形的磨损;在有形的磨损下,住宅能维持正常使用的年限,称为使用年限.使用年限由住宅的结构,质量决定的自然寿命.折旧年限,是住宅价值转移的年限,它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命,或称经济寿命.折旧年限除与使用年限有关外,还受无形损耗的影响.
94.房屋使用权买卖
因各种原因,承租人未获得住房产权,想转让住房的使用权,购买使用权的人拿不到住房产权证,因此成交价相对要便宜些.有些使用权的买卖获得政府批准,可得到法律保护;有些使用权买卖是地下交易,因而得不到法律保护.
95.商品房的共有权人
共有房产是指两个或两个以上的人对某一房产不同份额的所有权.对共有房产的占有,使用,收益和处置,除共有人另有约定以外,都应取得共有产权人的同意.
96.全部产权
国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定:凡按市场价购买的公房,购房者能够拥有全部产权.市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格.国家和地方政府不予压低和抬高,随行就市,任由买卖双方商定,只要双方能接受,即可成交.按照市场价购得住宅的房主,也就拥有了住宅的各项支配权利,也就是拥有了房屋,住宅的占有权,使用权,收益权和处分权.在这里,房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的,只不过是二者的提法有所不同.相对于\部分产权\而言,\全部产权\才有存在的意义. 97.部分产权
根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》,职工购买公有住宅,在国家规定的住房面积内,可以按标准价出售.职工购房后另外拥有部分产权,可以继承和出售,但出售要在购买5年以后才能进行,原售房的产权单位有优先购买权,售房的收入在扣除相关税费后,按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配.从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别.部分产权与全部产权的不同之处在于,部分产权是强调永久使用权和继承权,而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内. 98.房屋买卖合同
根据《城市房地产管理法》的规定,房地产转让,应当签订书面转让合同.房地产转让包括土地使用权转让和房屋所有权转让两种,所以房屋买卖(实际上就是房屋所有权转让)必须签订书面合同.
购房合同当事人有意识地确立权和义务关系的约定.购房合同是一种法律行为,确立后的合同是受法律保护的.如果购房者和开发商没有签订书面合同,那购房者和开发商之间的房屋买卖行为就无效.而且,从保护购房者的利益角度出发,购房者也应该和开发商签订书面合同,因为购房者交纳了购房款后,如果不签订书面合同,万一发生纠纷,对购房者十分不利.
作为合同的当事人,地位是平等的.合同的双方当事人,无论是法人还是公民,一方当事人不得强迫另一方接受自己的意见.在法律裁决中也不得有所差异和偏袒,以维护法律的公正严明. 同时,合同是在多方或双互相协商的基础之上产生的.合同双方的意见应该是统一,如果双方
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存在分歧,那么合同就很难成立.签订合同时应当双方都在场,否则合同无效.
双方当事人签订合同必须符合国家法律和政策的规定,遵守国家的法令和法规,才能得到国家的承认和保护,才能产生预期的法律后果.如果当事人签订违反国家法律和法规的合同,不仅合同无效,得不到法律的保护,同时还要承担由此产生的法律后果与责任.
合同不得违反国家利益和社会公共利益.我国是社会主义国家,国家利益和社会公共利益是第一位的,因此合同不得违反国家利益和社会公共利益,否则就无效. 99.公共部位
公共部位是指住宅主体承重结构部位,包括基础,内外承重墙体,柱,梁,楼板,屋顶等,以及户外墙面,门厅,楼梯间,走廊通道等. 100.公用设施设备
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用摊进入住房销售价格的共用的上下水管道,落水管,水箱,加压水泵,电梯,天线,供电线路,照明,锅炉,暖气线中,消防设施,绿地,道路,路灯,沟渠,池,井,非经营性车场子车库,公益性设施和共用设施设备使用的房屋等. 101.住宅的产权
住宅的产要一般是指住宅的所有权.住宅的所有权,简单地讲,是一种民事法律关系,指的是在法律规定的范围内,对住宅全面支配的权力.住宅的所有权一般包括对房屋的占有,使用,收益,处分四个方面,这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容. 102.住宅的占有权
占有权一般由所有权人来行使.当使用权与所有权相分离的时候,占有权就为使用人行使——比如出租,当使用权发生转移时,占有权也随之转移. 103.住宅的使用权
对住宅使用的权力称住宅的使用权.会使使用权的人,既可以是所有权人本人,也可以是租房人等\外人\在占有权和使用权暂时不归房主所有时,房主的所有权并未丧失. 104.住宅的收益权
收益权是指房主利用住宅,房产等产生某种利益的权力,比如上文提到的出租.
105.住宅的处分权
处分权由房主行使.只有房主才有权力处分住宅,房产,如继承,赠予,变卖,抵押等.但当房屋,住宅作为抵押物抵押给债权人时,债权人拥有房屋的处分权. 106.构造柱
抗震设防地区建设,一般在房屋四角,内外墙交接处,楼梯间,电梯间以及某些较长的墙体中部设置钢筋混凝土构造柱.构造柱与圈梁结合在一起构成空间骨架增加房屋的整体刚度,提高结构延性和墙体耐变形的能力.
107.特征定价法
在95%以上的项目中,楼层越高,房价越高,可谁也没问过为什么.目前,在售楼盘中普通存在着凭经验定价,粗线条定价,随意打折,房价透明度不高等现象.以\楼层越高,价格越高\为例,因为外立面变化及景观变化,而房价也相应变化,实际上楼层价格变化不应该是线性的,这种粗线条的定位,导致同一项目的性价比不同,性价比好的房子被买走,留下大量尾房,然后又随意打折,这种现象又导致业主不满,给物业带来隐患…… (1)特征价格法.
住宅也是相异性商品,不同住宅在建筑规模,位置,特征等都有很大不同.在完全竞争的市场环境下,容积率,采光,卫生间数量等都有潜在价值,换一句话说住宅的每一个特征对它的价格都有贡献.特征价格法就是根据房地产的特征计算房地产市场价格的方法.在数学上,房地产的市场价格P为房地产属性或特征和时间的函数.在最简单的情况下,房地产市场价格可用线性函数表示:
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P=a+ai*Xi+a2*X2+…+an*Xn+Bt,式中Xi为房地产某一特征,T为销售的时间,ai,b为系数. (2)多元线性回归分析.
开发商选用卧室数量,卫生间数量,建筑面积,套内面积,实用率,朝向系数,采光系数,开阔性,户梯比,附加面积,面积接受度,景观因素,布局合理性,环境因素等房地产特征.由于确定特定区内的价格差异,因此略去区位,交通等共同的特征.每个特征用定量表示,价格,景观因素,布局合理性,设施等环境因素初始由市场人员和专业人员评分.针对不同户型,共获取600组实验数据. 实验数据通过相关分析,选出与价格显著相关的特征.通过分析选出卧室数量,朝向系数,采光系数,户梯比,面积接受度,景观因素,布局合理性,环境因素8个主要特征. (3)楼层价格确定.
为了简化分析计算,首期初始定价将楼层分开计算.楼层差价一般采用线性方法确定,即等层差.根据大量的实际销售资料分析,层差不是线性的.根据类似的实际数据分析,得出不同楼层价格的曲线为:
楼层平均价格=5553+92.71*层数-2.78*层数*层数 对于特殊楼层和特殊户型,价格按影响系数调整.
(4)每期调价.
首期价格确定并投入实施后,根据实际销售反馈的信息和预先确定的随时间变化的价格曲线,按照特征价格模型调整每一期每一单位住宅的价格.畅销的户型价格调整大,滞销的户型调整小甚至不调.采用这种定价方法能够根据住宅的特征确定较为公平,合理的价格,同时能够控制每一期的销售进度和均价.
特征定价的房子会升值:
(1)对于购房者来说,由于楼层,朝向,景观等的不同,一个小区里的每一套房子都是不同的,一些购房者由于不会选择,可以会花了与别人相同的钱却买到品质较差的房子,这对于他们是不公平的;从开发商来说,由于售价相同,一个项目最后剩下的都是相对来说比较差的房源,造成收尾房难卖的状况.
(2)由于时间也是公式中的一项指数,楼盘价格会随着开盘时间的增长而增加,购房者从买房的时候起楼盘就开始升值,而且房价的涨幅会高于银行贷款利率,从而使购房者的利益得到保证.
(3)这样的定价具有透明度极高的特点,能直接表现出房子的优势和劣势,让购房者一目了然.比如某幢楼因为其位置在社区中间,能看到湖水和树林的双景观,景观指数高,所以价位高;而社区也存在着3层价格低于2层的现象,这是因为楼盘外立面为了美观设计了腰线,使得3层的窗户小于2层,因此,采光指数小于2层,所以价格就低.
(4)由于房价是经过科学计算的,就减少了很多人为地抬高或者压低价格的因素,使房子性价比达到较高的程度,从而有效地减少了尾楼的套数,给物业管理带来了很多便利. 108.间息式营销售楼
目前,一种叫\间息式营销\的售楼方法正在开发商销售和代理市场广泛使用,效果很好.什么叫\间息式营销\呢 某开发商开建一个新盘,在开工同时建造起富丽堂皇的售楼处.就在售楼处开张当天,开发商就广而告之,吸引许多人上门询问楼盘情况.此时开发商开始实行\内部登记\办法,请有意向者登记签名,等候开盘通知.由于登记房价相对便宜,登记者趋之若鹜.由此,开发商积累起第一批客户群不久之后,开发商领到可销售100多套房子的预售许可证,立即通知首批已登记的客户在同一天到售楼处来\正式预订\此时开发商并没有一次性把100多套房子全数推出,只是公开其中50套房源.同时言明50套房子预订完毕后\房价将要发生变化\购房者因此不得不争相编号排队等待首批50张登记号牌,人人竭尽全力争取\入围\第一次当然只有区区50人\中彩\更多的来客则被排除在外.此时外面人看到售楼处\如此火爆\按捺不住跃跃欲试的心态,也纷纷赶来凑热闹,开发商在\滚雪球\过程中积累了第二批客户群.等过
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