公摊面积归谁所有,是购房人,还是开发商
如果归购房人,那么购房人以什么方式获得对公共建筑面积的使用权 购房人是否要为这些公共面积付费 如果不付费,那么开发商是否能够承担 是否会将这部分费用转嫁到房价上 如果付费,那么与以前所实行的按公摊面积售楼又有什么区别
而且,如果归购房人的话,购房人对公共建筑面积的使用又如何约定
如果归开发商,那么是否开发商可以对这些公共面积随心所欲,而购房人却无权干涉呢 140.按套内建筑面积售房的利弊
根据相关的规定,套内建筑面积为\套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积\看来,按套或套内建筑面积可以规避\公摊面积\对买房人而言,最大的好处是《办法》中给出的这个面积便于计算,面积由\朦胧\变\透明\在其他国家,房屋买卖大多数也采用的是按套销售. 从这个意义看,这个《办法》带给消费者的好处是,按这个办法,对于面积(套内建筑面积)的测量,消费者容易掌握,能够比较容易弄清楚,做到\心里有底\但是,如果按此办法实行,是否能解决问题的根本呢 (1)按套销售并没有解决面积数量,只能适用于现房别墅.
(2)套内建筑面积没有解决对墙体面积的计算问题消费者知情权仍然可能落空.
(3)现行的很多规定不配套:如产权证还是按照建筑面积来制作,物业管理和供暖费仍按建筑面积收取,这样,就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了.
(4)是否会导致楼盘开发只注重使用空间而忽视公共空间 部分买房人和卖房人都担心,在以期房销售为主的市场上,按套或按套内建筑面积卖房,会不会导致楼内的公共空间越来越狭小,简陋
(5)购房人可能更加弄不明白价格,因为每幢楼的住房都不一样,按套面积计,价格更会千奇百怪.
141.现代化的住宅应该关注哪些细节品质
对住宅这样的大型商品,不但要关心位置,价格等因素,还要留意电气线路配置,朝向,楼层,采光,通风,层高等细节是否理想,因为这些因素会影响到将来是否住得健康,舒适. 142.衡量住宅电气配置水平的指标
目前衡量住宅电气配置水平的指标主要有五个:
(1)住宅线路负荷.我国是个生活用电急剧增长的发展中国家,居民对用电的需求将越来越高.空调已步入普通百姓家庭,一户拥有两,三部空调也不罕见,电脑及一些大功率家用电器设备正逐步被百姓所认识,相信今后也跃入主流家电行列.因此,我们不但要考虑用电负荷的设计要满足现实的需求,而且要考虑未来可发展性.建议最好选择设计负荷在5kW以上,电表容量为10(40)A的新住宅.
(2)室内分支回路数量.室内分支回路数量是指一套住宅内配电回路的总量,包括室内插座回路,照明回路,空调回路等.如果回路数量过少,当对一线路进行检修或因故跳闸时,就会导致大面积停电,不但给家庭生活造成不便,而且会使家用电器受到损坏.因此建议最好选择购买5个回路以上的新居,包括照明回路,插座回路,空调回路,卫生间独立回路及厨房独立回路.但实际上,在出售的楼中,这样配置的住宅可能不多,但至少要选择包括照明回路,插座回路及空调回路在内的3个回路新房.
(3)室内插座数量.室内插座数量是指固定在室内墙上的插座总量.如果插座数量偏少,我们就不得不拉电线加接插座板.而大多居民缺乏电气安全知识,多用双芯单层绝缘胶线来接插座板,这种电线没有护套,易因挤压损伤而破坏绝缘,存在重大的安全隐患,包括电器火灾和人身电击事故,而市面上充斥着的不合格插座板更增加了这一不安全因素.因此,我们建议在购房时,插座数量不应少于18个(以两居室为例,包括卧室,客厅,厨房及卫生间等).
(4)住宅线路导线材质及截面.导线村质有\铜\和\铝\之分,首先住宅中应使用铜导线,而且应尽
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量使用大截面的铜导线.如果导线截面过小,其后果是导线发热加剧,外层绝缘老化加速,易导致短路和接地故障.按照国家有关规定,电表铜线截面积应选择10平方毫米,住宅内一般照明及插座铜线截面使用2.5平方毫米,而空调等大功率家用电器的铜导线截面至少应选择4平方毫米.
(5)等电位连接.所谓等电位连接,通俗地讲就是用铜线将卫生间内所有可导电部件连接起来,使它们处在同一个电位上,这样,即使在有漏电的情况下也能保证人身安全. 143.我国住宅电气配置水平的现状如何
目前我国在住宅配电中还存在很多问题:①我们国家的标准比较低;②开发商对于住宅配电方面还没有引起足够的重视;③消费者对住宅配电的安全知识知之甚少.在我们的住宅里面,电气火灾,人身击电事故等等,仍在给老百姓的生命安全造成严重威胁.
但是应该说我国电气配置水平从1999年以后发生了很大变化,目前这个标准在以前的基础上又有了很大的提高.但与发达国家和地区相比,标准仍然很低.主要在四个方面有比较大的差距:①安全性;②公民性;③方便性;④前进性及发展性.我们现在这种标准至少比美国落后四五十年,大概相当于美国20世纪50年代的电气配置水平.
144.合格的电气配置对我们生活的影响
合格的电气配置是家庭安全舒适生活的基本保证:①保证使用者的安全;②保证居住者所拥有的家用电器都可以正常使用;③确保使用的方便;④电气线路的各项配置应有一定的超前性,以保证在住宅使用寿命内,可以适应居住者不断变化的用电需求. 145.住宅的报装用电负荷
住宅用电负荷和电度表的规格决定了住宅某一时刻的最大用电量.
住宅的用电负荷是指该住宅内出现的持续一定时间的最大负荷,以千瓦表示.比如,某家庭有80W电视2台,400W洗衣机1台,3000W微波炉1个,1500W空调2台,250W电冰箱1个,照明灯具功率350W.则总安装负荷为:80*2+400+3000+1500*2+250+350=12.66KW.用电负荷是住宅建造好时由开发商报装的.
电度表俗称电表,是用来计量每个家庭电量的计量工具,电度表的铭牌上字样如5(20)A,10(40)A,表示电度表的规格.括号内的数字表示电度表允许通过的最大电流.一般来说,电度表的规格反映了住宅设计用电负荷的大小.
146.跃层斜顶屋的层高能从内墙算起吗
购房时,跃层斜顶屋购房合同规定跃层层高为1.2米~2.85米,交房时为一斜到底0~2.85米,现状千万斜顶屋空间特别低,无法正常使用.开发商解释以一层内墙算起为1.2米~2.85米,层高能以一层内墙算起吗
按规定屋高不能以一层内墙算起,约定的1.2米是跃层的最低层高,开发高的解释没有道理. 147.住宅水的要求
生活饮用水的水质,应符合现行的国家《生活饮用水卫生标准》的要求:
(1)当生活饮用水不能保证用水需要,或技术,经济比较合理时,可采用非饮用水作为大便器和小便器的冲洗用水.
(2)生活饮用水不得因回流而被污染.
(3)生活饮用水管道不得与非饮用水管道连接.必须以饮用水作为工业备用水源时,两种管道的连接处,应采取防止水质污染的措施.在连接处,生活饮用水的水压必须经常大于其他水管的水压.
(4)严禁生活饮用水管道与大便器直接连接.
(5)生活饮用水管道应避开毒物污染区,当受条件限制不能避开时,应采取防扩措施. (6)生活,消防给水合用的水箱(池),应采取防止水质变坏的措施.
(7)生活用水与其他用水合用的水池,水箱的池(箱)体应采用独立结构形式,不得利用建筑物的
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本底结构作为水池池壁和水箱箱壁.
(8)在非饮用水管道上接出水龙头时,应有明显标志. 148.住宅暖通要求
建筑物朝向宜采用南北向或接近南北向,主要房间应避开冬季主导风向.采暖居住建筑的楼梯间和外廊应设置门窗;在采暖期室外平均温度0度至6度的地区,楼梯间不采暖时,楼梯间隔墙和户门应采取保温措施;在负6度以下地区,楼梯间应采暖,入口处应调协门斗等避风设施. 在建筑物采用密窗或窗户加设密封条的情况下,从卫生要求出发,房间设置可以调节的换气装置或其他可行的换气设施(如设在窗户上的换气小窗或换气孔,设在墙上的换气设施等)是必要的.
149.住宅防噪隔音要求
在城市规划中,功能区的划分,交通道路网的分布,绿化与隔离带的设置,有利地形和建筑物屏蔽的利用,均应符合防噪设计要求.住宅,学校,医院,旅馆等建筑,应远离机场,铁路线,编组站,车站,港口,码头等场所.
新建小区应尽可能对噪音不敏感的建筑物排列在小区外围临交通干线上,以形成周边式的声音屏障.交通干线不应贯穿小区.
住宅楼群中的儿童游乐场位置选择,应避免对住宅产生噪声干扰.
当住宅沿城市干道布置时,卧室或起居室不应设在临街的一侧.如设计确有困难时,每户至少应有——主要卧室背向嘈杂的干道.当上述条件也难以满足时,可利用临街的公共走廊或阳通顺,采取隔声减噪处理措施.为了减少由门窗传入的噪声,外墙的门窗缝必须严密,必要时应采用密封条.
厨房,厕所,电梯机房不得设在卧室与起居室的上层,亦不得将电梯与卧室,起居室相邻布置.当厨房或厕所与卧室,起居室,书房相邻时,其管道或设备等有可能传声的物件不得设于卧室,书房与起居室一侧的墙上,且对于管道等固定于墙上可能引起传声的物件,应采取隔振措施. 垃圾管道不应与卧室,起居室相邻.如因条件限制而相邻布置时,必须对垃圾倒入口采取防止结构声传播的处理措施.
安静要求高的住宅,其封闭楼梯间或封闭的公共走廊内,宜采取吸场处理措施.
锅炉房,水泵房如设在住宅楼内或与住宅楼毗连时,必须采取可靠的隔声减噪声措施. 相邻两户间的排烟,排气通道及上下水管,应采取防止传声的措施. 150.住宅的节能考虑 (1)具备节能意识
节能意识在日常生活中不是难懂和难以实行的,然而在建筑行业里,在购房者的购买行为里,这种意识常常被其他意识削弱,替代.很多购房者对于住宅的地段,环境,交通,价格,外观和色彩等方面都作了仔细地考察,而对于楼体的能源消耗,特别是电能的消耗,却一点都没有考虑.说到底,节能意识就是购房者对楼体用电负荷以及缺电应急措施和从销售处得来的关于项目对用电设计的总体思路要有所知晓.这个项目对于电能是合理地应用,还是过分依赖;是缺电便面临瘫痪,还是多种能源并重,对各种意外应付自如.在房屋的购买行为里,住宅节能意识一定要贯穿始终.
(2)智能化是把双刃剑.
智能化曾经是一个多么风光的名字,当然,在将来这仍是一个风光的名词.只不过,我们在重看智能化的同时一定要明白,实施智能化的前提条件是要有充足的电能.没有电,中央通风系统,恒温设置和智能安保设施形同虚设,那些以此为卖点的住宅连普通住宅的舒适程度恐怕都达不到!
(3)对于\通透\的误解
房屋设计通透,采光和通风良好,按理说应该对灯的信赖比较小,能节能才对,但是,世上任何事
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情都是相对的,房屋通透能够节能的程度也是有局限的.虽然对照明耗电少,但通透房子必然窗户过大,楼体与外界空间的接触也就会更加充分.尽管有人会说现在窗户玻璃都采用中空双层的,隔音隔热,但是通过简单的物理热传播原理和来自建筑界的专业人士都告诉我们:相对于墙体,玻璃对热的传播要快得多.夏季,同样的面积\通透\的房子制冷耗电要明显高于没有大面积开窗的房子.所以,对于采用通透设计的项目,在选择时一定要有基于节能的周密考虑. (4)电采暖.
2004年,建设部等八部委出台法规,明确表示将停止福利供热,实行用热商品化,货币化,逐步推行按用热量分户计量的收费办法.
电采暖作为新型的取暖方式,具有清洁,环保,易维护特点.但是,电是\品位\很高的能源,直接电采暖就是通过电阻发热的方式把高品位的电变成低品位的热能,是一种很不经济的方式.还有,在目前能源紧张的形势下,一旦发生冬季电荒,电采暖将会面对米下锅的局面,这也是对电采暖质疑的重要原因.
如果开发商和购房人选择电采暖,应该注意几个问题:一个是外围屋结构要尽量地做好.所谓外围屋结构就是墙和窗户的保温性能应该做好,减少漏热损失,这样电采暖所耗的电量才会降低,运行费就会降低.另一个就是考虑户内邻室传热的问题,因为房屋内墙是没有保温层的,所以,采用电采暖的房屋,入住率必须达到一定标准,才会减少热量损失.
151.主要采暖方式优劣比较 (1)集中采暖
冬季采暖是中国北方地区住宅必不可少的,主要采用集中供暖.热源供叶绿体主体是热力公司或小区锅炉房.目前国内供暖系统绝大多数是以燃煤,燃气,燃油锅炉作为热源,通过外网或内网与室内系统相连.还有一种集中采暖方式,即中央空调系统.
(2)分户采暖.
分户采暖方式的特点在于用户可以根据自己的喜好随意选择,同时用热也可以单独计量.随着清洁能源的使用及新技术,新产品的出现,使采暖方式的多元化选择成为可能,集中供暖方式的垄断地位受到挑战.采暖,热水一体化的独立分户采暖等方式纷纷出现.住宅商品化发展,双卫,多卫等大户型,复式,别墅的出现,进一步提高了对家用采暖设备及生活热水的要求.家庭采暖设施和卫生热水一体化被越来越多的房地产开发商看好.
(3)家用空调采暖.
中国南方地区由于历史习惯,居民住宅中无须预先设置采暖设施,但由于南方湿度大,空气中的水分多,这样反而加速了热传导,导致在南方冬季显得寒冷,一般采用空调取暖.但空调取暖的弊端显而易见:耗电量大,空气干燥,浮尘增多,舒适度差. (4)电暖器.
电暖器将其周围的空气加热,热空气上升,冷空气补充进来,然后再对冷空气加热,从而使得冷热空气形成循环.这样就可以快速而有效给整个房间补给热量.而且,风速平缓且不由风扇吹动,形成空气循环的主要原因是对流,从而有效地避免了排风扇的噪音污染.在加热时没有金属发出的噪音,运行安静. (5)电热膜采暖.
电热膜采暖是一种通电后能发热的半透明聚酯薄膜,电热膜采暖方式是以电力为热源,以电热膜为发热体,通过红外电磁波的红外线直接传热,有沐浴阳光的舒适感.但其耗电量大,电能不足的小区不宜使用.
152.什么样的墙体保暖性好.
人们在购买住宅时,不仅要关心户型,朝向和环境等因素,也要关心房子是否节能,这直接关系到使用成本的问题.
房屋保暖性能的好坏,主要取决于墙体的保温层.房屋的墙体保温层主要有两种:外保温层和
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内保温层.外墙保温层是指在垂直外墙的外表面上建造的保温层.该外墙是外保温层的基底,用砖石或混凝土建造,必须满足建筑物的力学稳定性的要求,能随垂直荷载,风荷载,并能经受撞击而保证安全使用,还应能使被覆的保温层和装修层得以牢牢固定.
在进行外保温后,由于内部的实体墙热容量大,室内能储存更多的热量,使诸如太阳辐射或间歇采暖千万的室内温度变化减缓,室温较为稳定,生活较为舒适;也使太阳辐射热,人体散热,家用电器及炊事散热等因素产生的\自由热\得到较好的利用,有利于节能.而在夏季,外保温层能减少太阳辐射的进入和室外高气温的综合影响,使外墙内表面温度和室内空气温度得以降低. 内保温层是指外墙外表面层加入内部松软的保温层,墙体的保温性能会大大加强.目前,绝大部分节能建筑墙体采用了内保温.而内保温的基本做法,是在比较松软的保温层上,再罩一层纸面石膏板,其他板材或做上抹面,形成硬质面层.阻止了室内的大量热能向室外散发,从而起到了节约热能的作用. 153.社区安防系统
(1)基本安防设施.
据有关专家介绍,社区的安全防汇聚系统包括\人防,物防和技防\等内容.\人防\如保安巡逻等.\物防\如拉铁丝网,安装了盗门窗等,只能延缓犯罪,不能发现并制止犯罪.目前大多数小区采用的是局部技术防范系统,缺陷是不能直接向公安机关传递盗抢信息.也有社区已经开始采取联网报警的方式,当然这种先进的系统需要成本,即使你买房为的是实用与实惠,最基本的安防设施也还是必须要具备的,这毕竟关系着自己生命与财产的安全. 基本安全设施主要包括:
①防盗门窗.大多数入室盗窃者作案前先\踩点\一般选择开着的门窗,作案选择的入侵口依次为窗户,大门,阳台,走廊等,这些都是重要的防范区域.而有报 警设备和防盗门的住户,小偷一般选择放弃.
②非可视对讲系统.通过按房间号,与主人通话,主人确认为客身份后按动楼门门锁打开门,才能进入楼道;
③保安巡更系统.保安人员在规定的时间,地点,路线上进行日常巡逻. ④电梯内设电子眼类监近代系统.与物业管理公司的保安系统联网使用. (2)中高级安全防设施
①红外线探测器.在窗户,阳台处加装幕帘式探头在窗户内侧形成一道电子屏障,就像紧闭的窗帘,如果有人穿越,就会立刻触发报警.有一种阳台单向探头很有意思,它有两事红外线,主人从居室内到阳台停留一会回来不报警,而小偷从室外闯入阳台就会报警,因为他们空越两束红外线的先后顺序不同.
②门磁开关.利用磁力吸合动作触发报警开关,很实用,但平时要注意随时关好门.
③紧急按钮.包括防盗防抢报警系统和医疗紧急求救系统,后者适合于有老人或病人的家庭. ④可视对讲电话系统.访客,业主与物业公司服务中心三方互相连通.
⑤感烟感温探测器.有助于迅速发现火灾并自动上报,减少损失.
⑥可燃气探测器.当媒气,天燃气,液化石油气等可燃气体发生泄漏,浓度达到设不定期值时,就会自动报警.
⑦24小时电子巡更,全天候保安巡逻以及门禁读卡器. 154.选房时易忽略的五个方面
许多消费者在购房时主要把目光集中在价格,交通,周边环境等大的方面,而对居室及社区的利用空间是否合理舒适却往往观察不细,以致在入住后发却憾.对此,建议消费者在选房时,别忽略下述五个\空间\
(1)生活空间.家是过日子的地方,柴米油盐,吃喝拉撒,构成家居生活的重要部分.因此,选房首先考虑就餐,做饭,洗衣,储物等家政活动对空间的需求,因为它们对于未来生活质量有着决定
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