面积之和.套内建筑面积不等于地毯面积,完全属于买房人个人私有;与套内使用面积相比,更能完事地反映买房人个人私有部分的产权. 套内建筑面积的计算公式为:
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 65.套内使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,按以下规定计算:
(1)套内使用面积为套内卧室,起居室,过道,厨房,卫生间,贮藏间,壁柜等空间面积的总和; (2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;
(3)不包括在结构面积只的套内烟囱,通风道,管道井均计入使用面积; (4)内墙面装饰厚度计入使用面积. 66.套内墙体面积
套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积.商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种.商品房套内墙体面积的计算法为:
(1)共用墙包括各套之间的分隔封墙,套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙);共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积. (2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积.
67.套内阳台建筑面积
按照《建筑面积计算规则》的规定,套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算.
其中:
(1)原设计的封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;
(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积; (3)凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积;
(4)半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积,凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积.
68.公用建筑面积
商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位.分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积.与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,则由受益的各套商品房分摊.各套商品房应分摊的公用建筑面积,为每户分摊公用建筑面积之和.
公用建筑面积由两部分组成:
(1)大堂,公共门厅,走廊,过道,公用厕所,电梯前厅,楼梯间,电梯井,电梯机房,垃圾道,管道井,消防控制室,水泵房,水箱间,冷冻机房,消防通道,变电室,煤气调压室,卫星电视接收机房,空调机房,热水锅炉房,电梯工休息室,值班警卫室,物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房;
(2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半. 公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积(如地下车库,仓库,人防工程等)
另外,购房人所受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,要在销(预)售合同中写明房屋名称,需分摊的总建筑面积.
公用建筑面积不包括什么
仓库,机动车库,非机动车库,车道,供暖锅炉房,用于人防工程的地下室,单独具备使用功能的独立使用空间,售房单位自营自用的房屋,以及为多幢房屋服务的警卫室,管理(包括物业管理)用房不计入公用建筑面积.
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69.分摊的公用建筑面积如何计算
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》规定,各套(单元)分摊的公用建筑面积计算公式如下:
分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积Ⅹ公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间(如租售的地下室,车棚,人防工程地下室)的建筑面积
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和
70.公摊面积多大为宜
公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称.它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积.
公摊面积过大,势必降低房屋的性价比;过小,则影响居住的舒适度.那么,公摊面积多大才适宜呢 一般来说,塔楼的公摊面积要大于板楼的公摊面积.实践中,塔楼的公摊系数一般在0.18米~0.26米之间,而板楼的公摊系数则在0.14米~0.16米之间.这也是一套房屋公摊面积的适\度\范围.
71.什么是户型
在新的住宅设计规范未实行前,住宅户型面积指标是以\室\来划分的.\室\是指居住建筑中的居室和起居室.通常来说,住宅中不小于12平方米的房间称为\一室\平方米~12平方米的房间称为\半室\小于6平方米的一般都不算\间\数\室\数.因此,住宅户型又可分为一室户,一室半户,二室户,二室半户,三室户,多室户. 72.房产的价格组成 (1)土地取得费用
①.征用农村土地取得土地的征地费,包括土地补偿费,地上物补偿费(如青苗补偿费,畜牧生产补偿费,树木补偿费,农用基础设施补偿费,房屋补偿费等),安置
补助费(如劳动力安置费,超转人员安置费),新菜地开发建设基金,耕地占用费,征地管理费等. ②.在城市中取得土地的房屋搬迁补偿安置费,包括被拆除房屋及其附属物的补偿费,购建安置用房的费用,被拆迁人搬家补助费,提前搬家奖励费,被拆迁单位在停产停业期间的损失补助费,拆迁管理费和拆迁服务费等.
③通过政府有偿出让取得土地的价款,主要是土地使用权出让金. 4.通过房地产市场有偿转让取得土地的地价款. (2)前期工程费用.
包括前期规划,可行性研究,勘察,设计及施工的\三通一平\等工程前期所发生的费用. (3)基础设施建设费用.
包括建造小区的道路,供水,供电,排污,排水,照明购置费和安装工程费. (4)建筑安装工程费用.
包括建造房产及附属工程所发生的建筑费,设备购轩费和安装工程费. (5)公共配套设施建设费用.
包括建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用. (6)管理费用
管理费用以上述(1)至(5)项之和为基数,按一定比率估算. (7)销售费用.
销售费用是指在销售环节当中发生的广告宣传费,中介代理费等.
(8)利息.
利息是指为建造房产,房地产开发商向银行借贷奖金的利息.根据当地商业银行提供的本地区房产建设占用贷款的平均周期,平均比例,平均利润率和开发项目具体情况确定.
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(9)税费
包括或业税,城市维护建设税,教育费附加等. (10)利润.
利润是房地产开发商应获得的合理的利润,一般以上述(1)至(5)项之笔为基数,按一定的比率估算.
73.住宅的市场价
新建住宅的市场价,也就是随行就市的价格,又称住宅市场牌价.在正常的情况下,市场价格的变化范围取决于市场供求状况,经济发展和居民消费,工资收入水平以及物价总水平.随着市场需求状况的变化而起伏涨落.在大的市场环境下,尽管房地产的价格有其独特的形成方式,但还是不能完全脱离市场而按照本产业自身的规律运作,特别是我国的房地产还受到住房租金制度改革,城市土地制度改革,银行利率高速,股票价格指数变化等各种宏观经济因素的影响.
74.住宅的标准价
标准价实际是一种优惠价,它仅包括住宅的建造和征地拆迁补偿费,大大低于住宅的市场价.在城市住宅制度改革的起步阶段,为鼓励群众购房,按标准价计算商品住宅价格时,征地,拆迁补偿费可暂时由单位适当负担,因此,目前实行的新建住宅标准价实际上是一种有补贴的优惠价.
经济适用住房市场通常实行标准价来解决中低收入者的住房问题.由于标准价不含有土地使用转让金等费用,相对于商品房的市场价要优惠很多,优惠幅度一般在1/3~2/3之间 .所以,以标准价销售房产,可以刺激广大中低收入者购买欲望,活跃房地产市场. 75.住宅的起步价
在商品房广告中,人们经常遇到\起步价\这一名词.在广告中见到的起步价格,一般是指顶层,朝向不好的楼房价格;而各楼层的差价,有的相差几十元,有的甚至相差几百元.以购买100平方米的商品房为例,楼层朝向差额小的与差额大的房价要相差三四万元.
一般来说,房地产增开发公司在制定商品房起步价格时是考虑了多种因素的,从某种意义上说,\起步价\可以认为是该房地产的最低价格.从目前市场上看,开发商根据自己的总体情况及市场销售情况,对各楼层,朝向差价作了相应高速,大部分是遵循这样的规律:即起步价为顶层楼的价格,一楼价为起步价加5%,二楼价为起步价加15%,三楼加25,四楼价加20%,五楼价为起步价加10%.但是有的房地产开发企业的\起步价\则是根据市场需求和销售情况作了特殊处理,因此,消费者要特别小心.
面对商品房价格\朦胧\的问题,购房者不仅要学会理解起步价,还应对一看便知的坐落位置,结构,房屋形式,建筑面积,使用面积,公用面积,室内配套设施,计价单位,销售价格,付款方式,优惠折扣率,代收代缴的具体税费项目及标准,调整价格时间及幅度等内容做到心中有数. 76.住宅的均价
均价是指各单位的销售价格的和除以单位建筑面积的和,即得出平方米的价格.均价一般不是销售价,但也有例外.如前段时期某高层物业推出的\不计楼层,朝向,2800元/平方米统一价销售\即以均价作销售价,也不失为引人注目的营销策略.
如果不计楼层和朝向,以统一的价格即以均价销售楼房会使开发商处于不利地位.以同样的价格购房,人们当然希望购得好楼层,好朝向的楼房;而那些楼层和朝向不太理想的单元,则少有人问津.这便会形成撑死的撑死,饿死的饿死,两极分化严重的局面.这对开发商来说是不利的. 77.住宅的预售价
预售价是商品房预(销)售合同中的专用术语.预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部门核定的价格为准.
预售价通常是由开发商单方面制定的,预售价难免会含有一定的水分.开发商为了吸引消费者,
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有时会把预售价定得很低,当你决定买房,正式签订合同时,开发商会再加一些费用.当然,这些费用开发商会找到充分的理由去加的,让你左右为难,舍又舍不得,买又超过自己的预算.所以,当中意的楼盘以低于周围同档次楼盘很低的价格预售时,你可得擦亮自己的眼睛了. 78.商品房的一次性买断价
一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价.一次性买断价属房产销售合同中的专用体格术语,在确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更.一次性买断价一经写入合同,经过双方签字生效后,受法律保护,任何一方违约都要受到法律的制裁,这与预售价不同.预售价不直接写入购房合同,所以不受法律保护. 总而言之,购房时最好把两者分清,以免吃亏上当. 79.什么是期房
习惯直把在建的,尚未完成建设的,不能交付使用的房屋称为期房.房屋全面建成包括:建筑工程,设备安装工程及内外装修工程结束,通过竣工验收;达到\七通一平\即上水通,下水通,排污通,配电通,气通(煤气,天然气或液化气),电话通,道路通,场地整平.房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房,也就是说,即使通过竣工验收,达到了\七通一平\甚至是取得了新建住宅交付使用许可证,只要还没办理房地产初始登记手续,没取得房屋产权证,就是期房.开发商出售期房称为预售,购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同.
80.什么是现房
现房指通过竣工验收,可以交付使用,并取得房屋产权证的房屋.开发商完成房屋全部建筑工程,配套工程,使房屋具备正常使用功能,通过建筑工程质量验收,规划竣工验收,环卫环保验收,消防验收,取得新建住宅交付使用许可证,才能到房地产管理部门进行产权登记,取得房屋产权证.购买现房签订的是房屋买卖合同,购房者可立即办理产权登记手续,取得房屋产权证. 81.什么是现房
准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已经初步显现,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋.但是这种房产的性质仍然属于期房,政府按照期房进行管理,必须办理商品房销售许可证才能销售.
82.A级住宅认定
建设部住宅产业促进中心在参考了国外成熟的住宅性能评判标准的前提下,制定了《商品住宅性能认定管理办法》这是目前房地产市场上最科学,最权威,最规范的住宅性能评判标准.国务院办公厅近日在《推进住宅产业现代化提高住宅质量》的文件中也明确了应该大力推广商品住宅性能认定,加快住宅产业现代化进程的方向.今后,商品房只有通过性能认定,加快住宅产业现代化进程的方向.今后,商品房只有通过性能认定才能进入市场,这将是一种必然的趋势.目前,建设部正在全国范围内大力推广住宅性能A级认定,并逐步将其上升为国家正式技术标准.
住宅性能认定制度把住宅性能分解为适用性能,安全性能,耐久性能,环境性能和经济性能5个方面共380多条具体指标,通过对各项指标的打分和综合评价,最终确定住宅的综合性能等级.为了使性能认定工作起到推动住宅建设进步的作用,在设定性能认定指标体系时,是以不同建设标准住宅中的精品为依据的.其中面向中低收入家庭的经济适用住房的最高性能标准设定为1A级,即经济适用型住宅;面向中高收入家庭的普通商品房的最高性能标准设定为2A级,即舒适型住宅;面向高收入家庭的高档公寓,别墅的最高性能标准设定为3A级,即高舒适度住宅.由于1A,2A,3A都是精品,故统称为\级住宅\评定的权威性,凡参加商品住宅A级认定的项目,必须经过建设部有关专家的严格审查.
建设回头路住宅产业化促进中心的网址是:www.chinahouse.gov.cn 83.休闲地产
休闲产业,笼统地讲,是指与人的休闲生活,休闲行为,休闲需求(物质的与精神的)密切相关的
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产业领域,特别是以旅游业,娱乐业,服务业为龙头形成的经济形态和产业系统.休闲地产是休闲产业经济中的一部分,内容包括:①休闲住宅;②休闲物业的其他类型;③依托环境等.
休闲地产在国外的模式为:一般靠近风景区,著名的旅游度假酒店等.真正的休闲住宅不仅是良好的生态环境,还要有可供消遣,娱乐的配套设施.住宅产品本身的设计风格也有与一般产品的不同之处,主要表现在内装,户型功能,面积,使用建材,卫浴系统等方面.
从消费者的购买动机来看,经济发展到一定阶段,部分先富起来的人有欲望,有能力,有需求去消费休闲住宅.这是因为:①求美动机.在钢筋水泥的丛林中生活久了的城市人急切想逃离,但由于工作,学习,生活等方面的约束,他们大都不得不呆在城市中;而郊区宁静的环境以及得天独厚的自然资源,不仅能陶冶人的精神生活,使人的身心得到美的熏陶,而且还离城区较近.②偏爱动机.许多人在工作之余,偏爱休闲娱乐,希望身心能得到充分的放松.③显耀动机.购房人在选择住宅时,格外重视因购买而表现出来的社会象征意义,希望能借此购买行动为体现自己的身份.
业内人士指出,当人们对购买休闲房地产的看法仅限于消费时,发展商应该将他们的购买行为拓之以更广阔的理念,因为休闲住宅不仅要有良好的生态环境,还要有可供消遣,娱乐的配套设施,并冠以\消费+投资+健康\的概念,进一步提高消费者对休闲地产的感知价值,使他们充分认识到其购买行为带来的直接利益和间接利益.
业内人士认为,发展休闲房地产是有潜力的,但是要把它办成一个产业却不是某个区域单独就可以完成的.因为休闲地产具有用途狭隘的特点,它的发展应以优惠的政策为依托,良好的物业管理为后盾,立足本地市场,放眼外地市场,打破区域约束,让区域外需求为区域内资源的流动注入活力.
84.计算全部面积的范围
(1)永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积,多层房屋按各层建筑面积的总和计算; (2)房屋的夹层,插层,技术层及楼梯间,电梯间等高度在2.2米以上部位计算建筑面积;
(3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅,大厅,均按一层计算面积;门厅,大厅内的回廊部分,层高在2.2米以上的,按其水平投影面积计算;
(4)楼梯间,电梯(观光梯)井,提物井,垃圾道,管道井等均按房屋自然层计算面积;
(5)层高在2.2米以上的楼梯间,水箱间,电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位,按其外围水平投影面积计算;
(6)挑楼,全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算; (7)属永久性结构有上盖的室外楼梯.
85.按各层水平投影面积计算的范围
(1)与房屋相连的有柱走廊,房屋有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算; (2)房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算;
(3)地基,半地下室及其相应的出入口,层高在2.20米以上的,按其外墙(不包括采光井,防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算;
(4)有柱或有围护结构的门廊,门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算; (5)玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算;
(6)属永久性建设有柱的车棚,货棚等按柱的外围水平投影面积计算;
(7)依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算;
(8)有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,按伸缩计算建筑面积.
86.计算一半建筑面积的范围
(1)与房屋相连有上盖无柱的走廊,檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算;
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