(3)从房型构造格局上看,多层住宅要好于高层住宅.由于构造结构上的原因,一般多层住宅坐于朝南,南北通风,室内使用面积多,房型合理. 124.怎样挑选复式住宅
(1)要看房屋平面设计是否合理.要考虑各功能区分划分是否清晰.一般来说,复式住宅由于上,下层自然分区间隔,往往下层安排公共区间,如客厅,餐厅,客人卧室,厨房等;上层则安排主人卧房.这主要考虑主,客分区,使主人活动区间保持一定的私密性.
(2)要看房屋立面设计是否合理.主要是考虑室内楼梯的位置,不能占去太多的空间,同时也不能破坏室内整体性,便于以后装饰布置.一般室内楼梯都靠近墙边,离客厅,餐厅较近,楼梯下部空间尽量不占主要空间,如装饰后设计成储物空间不会太影响整体面积.另外,对于上层空间来说,如果居室处于顶层,很多情况下都设计成坡屋顶,购房时一定要看清楚坡屋顶最低点的净高,尽量避免弯腰,碰头的现象发生.购买期房的客户,往往在销售图纸上只能看到房间平面部分,最好能让销售商提供房间装门面,剖面图.
(3)要看卫生间的安置是否方便.有些设计在复式上层没有卫生间,在使用时就会出现一些不便.别外,如复式住宅面积较大,应考虑单独设置主卧独立卫生间与客人卫生间.
(4)要看有没有露台.一般顶层复式住宅都带有比较大的露台,销售时是赠送的.挑选时顶层如有类似的大露台,又有较好的景观,在装修时稍加改装,就可将顶层作为一间暖室.有些采取坡顶式的复式住宅,在顶层可以搭建一个阁楼.有些复式住宅其坡顶最低点比较高,能有2米左右.这样就等于花了双层的房价,买了3层的面积. 125.选购小复式住宅的要点
对于那些既想住在市区,又想体会别墅上下层感觉的购房者来说,复式户型是一种比较好的选择.但由于其空间限制过多,家具布置缺乏灵活,使得大多数楼盘将面积做到了200平方米以上,造成总价过高.因此,一些面积稍小的精致小复式,适时填补了市场的空白,满足了一部分人,尤其是年轻人既希望空间多重的变化,又不至于有过高总价的需求.但是在选购小复式住宅时应注意以下几点:
(1)关注复式性能优劣.
复式户型较之平面户型来说,设计上要复杂得多:各方面因素都兼顾到了,就要加大面积;而想做得精巧,必然会损失某些功能;一旦考虑不周,走道,楼梯占得面积过大不说,房间还不好摆放东西.因此,购买精致小复式,确实是需要精挑细选,仔细权衡.
小复式上下层的户型通常会有三种类型:重叠式,交错式和挑空式.上下重叠比较常见,户型多半较呆板;上下交错能兼顾通风,采光,但交通面积容易产生浪费;而上下挑空可扩大面积,但高度不足会感到压抑.
因此,要适时关注几个方面:①控制总价,因为选择小复式的购买者都有一定的经济压力;②注重性能,小复式虽然能够清晰地进行上下层的动静分区,但由于面积有限,在同层容易产生产叉干扰;③提高层次,复式户型整体看起来比较大气,而小复式虽然精致但也不能太局促,否则不但不能提高层次,反而降低舒适度. (2)注意平衡各种功能.
复式户型最大的优点就是私密性好,公共空间和私人空间分类明晰,能够清晰地动静分区,活动和休息互不干扰,并且具有良好的视觉效果.但同时也容易受原房型结构的制约,如单层时厨房占有一定的面积,变成两层后可能仍只有这点面积,显得比例不当,原因是受结构和管道的限制,厨房面积难以扩大.因此,要注意平衡各种功能,权衡轻重,否则,分层以后反而会降低舒适度.
(3)要注意空间的合理性.
像居室的开间和进深是否合适,楼梯的走向是否方便,美观,上,下层是否都有卫生间,楼道占用
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空间是否过大等等,这些在平层不会成为问题的问题,在小复式中,由于设计难度增加,可能会变得突出.
126.大社区与小社区的各自优势 大社区的优势在于:
(1)市政配套可靠.包括政府部门提供的水,电,煤,暖,路等,大社区往往受到政府更多的重视,一般不会出现入住了还没通水通路的情况.
(2)有条件提高小区配套.如果小区很小,开发商在利益驱动的情况下不可能提供太多的绿地和服务设施.如果开发规模大,在小区的建设后期开发商会拿出一部分利润搞中心绿地,商场,超市,会所,甚至学校都是有可能的.
(3)房价有可能会涨.大社区在建设之初条件比较差,价格也不会太高,随着社会的发展,开发商会逐步提高价格. 小社区的优势则在于:
(1)工期短,不必长期居住在工地上.小社区的奖金投入无须太大,因此,开发商对销售收入的依赖也不会太大.这种情况下他们会尽可能提高建设速度,以吸引购房者.现在有的小区打出\同期入住\的口号,说服力很强.
(2)同等配套之下可以少一些人分享.同样是几千平方米的专用会场,几百户共用还是几千户共用,在居住质量上的区别是很大的.
(3)风险更不.做小项目时,开发商的实力不再是决定项目成败的重要因素,项目存在不可知风险的可能性较小.
(4)入住后,如需出租时竞争更少.对于投资为主要目的购房者来说,社区内的邻居将是最直接的竞争者.
127.楼层的选择
每层楼都有自己的小气候.楼层不同,对我们的生活影响也不同.
从1楼到3楼,人们通常生活在树冠下,离地面很近,常常能倾听到权枝敲打窗户的声音;要说心理上舒适,这里是最好的;同外部世界保持现实联系,不用朝下瞧人.但接近地面的生活也有不足:空气循环减缓,空气换气受阻,阴影和湿度增大,污染也比较严重.因为汽车和柏油马路使空气中饱含甲醛,一氧化碳,……至少远离汽车路干线200米才算安全.
一般人认为,3楼最理想,而这里恰恰正是集结大量有害物质的高度.5楼的有害物质就少得多,因为它们开始下沉或往水平方向消散.
那么,是不是越高越好呢 高层空气清新,噪音也少,景色也很优美.但是,有关专家却认为,居住楼层不要超过6楼.因为高层的空气并不像想象的那么新鲜,大大小小的烟囱几乎包围城市,30米以上难免集结起有害物质.
专家认为,如果想让孩子健康成长,就不要住在6楼以上的楼层,窗外的环境十分重要.身居高层,整天面对的是砖墙,会引起孩子以及自己对世界的不由自主的敌意.
理想的住宅标准是:房子不超过6楼,自然景色优美,一边是公园,一边是秀水.树和水都是极好的过滤器,不让尘土通过.
高层居民的另一个无形的敌人是电磁辐射.钢筋混凝土结构追使来自电器设备的电波沿着房子循环,相当一部分是往上走,直至顶层.所以,高层居民经常心痛或心情不好.
居住在1楼的人常受噪声干扰.事实上,住在20楼也难避免噪声.声音通常以最短的路线传播,但有时高层同样听见汽车干线上的嘈杂声. 128.选房时,最好看看哪些图纸
选房时应该看下面几种图纸
(1)小区的规划图.任何小区都有规划红线图,小区的范围,小区内的建筑数量及位置等,在这张图纸上都画得一清二楚.看规划图可避免购房时楼书上画的是绿地,交房时绿地却变成物业管
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理用房等现象发生.
(2)要看建房使用的正式平面设计图,从中了解建筑材料,主要部位的工艺设计及要求达到标准,发现房屋与设计内容不一致时,应当向专业人士请教,并与卖方探讨,以求得卖方的认可. (3)毛坯房最好看水,电,网络布线等分布图,以弄清开关,宽带等的具体位置. 129.选择顶层要注意的问题
家住顶层要比其他楼层贵一些而且要注意的问题也会更多一些,要想在顶层生活快乐,我们要留意的是:
(1)电梯:家住顶层,最大的问题就是电梯,因为顶层与电梯关系最密切.
①电梯噪音,顶层离电梯操作间最近,所以离电梯启动的声音也最近,如果隔音设施不理想,那么很容易给生活带来干扰.所以在选择顶层居住时,尽量离电梯的操作间远一些.如果实在避不开,那么在选房时,最好应该在夜深人静时实地勘察一下,感觉那种动静是否在自己的承受范围之内.
②电频干扰,这个问题还是与电梯操作间有关,那就是电梯启动的瞬间发出的电频干扰.这种干扰对人造成的问题不大,但对家中的电器就绝对是一个危害了,会大大缩短家电的使用寿命,尤其是电视机.
③电梯质量,这就不用多说了,如果是高层的顶层,电梯坏了,最倒霉的肯定是你.
④运行速度,不是空梯运行速度,而是你应该做最坏的打算,计算一下如果从顶层到一层每个楼层都停情况下所花费的时间.由此再决定你把自己的闹钟定到几点.
(2)日晒:详细询问一下顶层的隔温层,隔温层不好的话,夏天就会比其他楼层的住宅多耗电. (3)水:现在的高层住宅,供水已经不是问题了.要注意的是顶层的防渗水,即楼顶防水层的好坏与下水管道的畅通.对于将楼顶做成花园,特别是游泳池的顶层,这一点更为重要.
如果将楼顶做成自己的空中花园的话,那么所选的植物一定要箱养植物和人工草皮,千万不要想直接在楼顶堆上土种几棵树,首先是楼板的承重受不了,其次是植物根部的破坏能力是惊人的,你不想在你家的天花板上看到树根吧
(4)风:高层住宅的顶层对风的感觉更为强烈,虽然不至于把楼吹得摇晃,但要注意的是窗户的设计是否有问题.在高处,强风人在室外造成负压,所以尤其是30层以上的住宅,对于窗户的选择和开启的方式也要注意.
(5)雷击:雷击总是寻找最高处的点,所以家住顶层时,对于避雷击的问题一定不要掉以轻心. (6)紧急情况:选择顶层时一定要仔细询问,深入了解那里的安全应急措施和设施,比如紧急避险通道,消防栓,防火门等等.而且这种了解还应该扩大到你所居住的小区和周围的环境因为高层建筑物发生险情,处理起来相对更加复杂一些. 家住顶层,是居住的理想,这个理想实现的基础是现实.
130.选择底层要注意的问题
居民购房对于底层住宅的取舍意见往往不一,有的客户坚决不选底层,有的却只要底层.不管怎样选择都存在这样一个事实:绝大多数楼房和小区的底层住宅价格都相对便宜.那么底层住宅究竟好不好 该不该选呢
其实,底层住宅还是有很多优势的,首先,价位比较低;其次,往往附有不计面积的小花园;最后底层往往不计阳台面积,但在使用与安装上与上层相同,这样,用户可就白赚了阳台面积,总价上还能节省不少.
但在选择底层房时,对于可能出现的一些影响使用功能的问题,还是要多加留意.
(1)要考虑环保与安全问题.选择底层应尽量避开交通主干道或正对社区大门,主要避免尘埃与噪声袭扰及晚上汽车灯光闪动.另外,社区内是否有昼夜巡逻值班,底层门窗是否有防护设施,以保障安全.
(2)要考虑底层防潮与管道返水问题.一般底层接近地面,周边管道井较多,墙皮与楼板防潮问
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题是关键.
(3)选择底层住宅要考虑日照,采光问题,应尽量挑选栋距较大的住宅小区,争取主采光面为正南向.
(4)先购底层住宅,应咨询邻近底层用户的采暖情况,一般情况下,供暖循环总是最后流过底层,加之冷空气较重易在低处沉积.因此,底层往往供热差一些.如果暖气供得足也不算大问题,但提前想到了,总会有好处.
131.绿化率与绿地率哪个对业主更有利.
一般大家都会理所当然地认为采用绿地率对自己更有利,其实也不尽然.如果严格按照绿地率的要求建设绿化,像地下车库这样大面积的地下设施,它的地表种不了树,是否还要铺设草坪呢 如果达不到国家关于绿地的规格标准的话是不算绿地的.还有小区的一些边边角角,没法按照标准的尺寸进行绿化,是否就让它露天呢 北京市要求的是\黄土不露天\那就只能铺地砖了.因为绿化要花钱,如果开发商绿化了,却没能将绿地率提高,谁还愿意做这样的事 如果按照绿化覆盖率,像地下车库之类的地方,都可以种草;或者距建筑外墙1.5米这样的范围,虽然不算正式绿地,但有条件的话种一些草,总比砖铺砌吸引人.
买房除了对地税,户型设计的挑选外,还要关注\三率\即容积率,绿化率,房屋使用率.对于发展商来说,容不得积率决定地价成本在房屋中占的比例;而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度.绿化率也是如此,绿化率较高,建筑密度较低,发展商可用于回收资金的面积就越少.而住户就越舒服.这两个比例反映了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计的.
132.如何委托房地产测绘机构进行面积预算
面积测算是指水平面积测算,分为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积,共有建筑面积,产权面积,使用面积等测算.
面积测算要求各类面积的测算必须独立测算两次,其误差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果.量具应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的食品和工具,面积以平方米为单位,取至0.01平方米.
购房人可在当地房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位为自己进行面积测绘.委托时,购房人应当依法交纳测绘费用,并与房产测绘单位就测绘事宜签订书面合同,合同应当包括测绘项目的基本情况,完成期限,收费标准,成果质量要求,争议解决方式等内容.
133.关于公摊面积的强制规定
关于公摊面积目前尚无法律和行政法规加以约束,而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定.按照相关规定,为多幢房屋服务的物业管理用房,可以为多幢房屋分摊.每幢商品房所分摊的物业管理用房,可以为多幢房屋分摊.每幢商品房分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的4%左右,但不超过6%.但是,由于缺乏法律层面上的强制性规定,买卖双方完全可以通过合同的自由约定对上述这些分摊原则加以变动. 134.如何避免多摊公摊面积
防范风险的最好办法,是在购房合同中约定好公摊面积.
2003年新版《商品房买卖合同》示范文本第三条,第十一条和合同附件二中均涉及到公摊面积的约定,购房人应当充分利用这些条款约定好公摊面积.
首先,购房人应当在合同中约定公摊面积的数字,并在合同附件即有关部位与公用房屋公摊建筑面积构成说明中,详细约定公摊的具体部位,面积大小.因为新版《合同》增加了关于共有建筑分摊部位变更的约定,所以附件二的约定越详细具体,对购房人就越有利.一旦发生变更的情形,开发商就必须履行通知义务,而购房人则享有是否退房的选择权.
其次,由于购房人对于分摊原则并不熟悉,处于信息不对称的弱势地位,所以,建议购房人在附
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件二中最后要做诸如此类的明确约定:\上述分摊原则和分摊面积的计算应当符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定.出卖人违背本条约定的,要退还不应计入分摊面积部分的相应价款,并按该价款的20%向买受人支付违约金.\这样,政府文件中关于公摊面积分摊原则的规定,即可自动适用于买卖合同,从而为购房人提供有效的保障. 135.面积发生误差如何处理
从2004年开始执行的《城市房地产转让管理办法》(以下简称《办法》)中规定,预售商品住宅应当按照套内建筑面积计价.要求开发商在预售商品住宅之前,必须公示测绘单位出具的预售面积测绘报告书,报告书中要写明分摊的共用部位名称,用途,所在位置,面积;参加分摊公共建筑面积的商品房的名称,用途,所在位置,面积,分摊系数及不分摊的共用部位.开发商和购房人签订的预售合同中还要将这些分摊内容一一写明.这些公摊情况公示后,开发商再与购房人签订第一份合同,这样分摊情况就不能再变了. 136.购房人对公摊面积的知情权
对购房才来说,除了套内建筑面积可通过套内使用面积,套内墙体面积,阳台建筑面积相加得出略有感知外,对分摊到购房人头上公用建筑面积到底有多大,公用建筑面积分摊系数应该是多少等问题根本不得而知.
对于公摊面积,消费者有知情权.
新启用的《商品房买卖合同》中虽然有附加标明了\公共部位与公用房屋公摊建筑面积构成说明\购房人对自己应分摊的部位及其构成有所了解,但由于数据不确定性,仍然存在着开发商让购房人多摊的潜在可能.
按照规定,售房单位在预售商品房前,必须向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告,包括楼盘面积和公摊面积的计算方式,以及明确公有共用部位.并要求提效的公有共用部位要与购房人购房合同附件中明示的公有共用部位一致.焦点房单位在销售商品房时,需要在销(预)售合同的附加条款部分明确商品房销售面积,分摊的公用建筑面积及公用建筑部位. 对购房人来说,为保险起见,不妨在签订购房合同时,让开发商出示一份标有各部位公摊面积值的公用建筑面积公摊表,以便对公摊部位有一个全面具体的了解,做到心中有数.
137.怎么算呈C字型半围合状板楼的公摊面积
呈C字型半围合状的板楼,根据公摊面积计算规定:\以幢为单位计算\是否意味着该幢板楼内的每个单元的公摊比率都应该是一样的呢 开发商将每个单元的公摊面积只在本单元内进行分摊,如:每个单元的楼梯间面积基本一样,而单元内的户型面积是不一样的,因此出现了户型面积小的单元公摊到的楼梯间面积元大于户型面积大的单元,从而造成该幢楼单元之间的公摊比率都不一样.这种做法符合规定吗
一般来说,这种情况有两种摊法:商品房如按整层或整楼门销售,其销售面积包括本导或本楼门公用建筑面积的,不参加其他楼层(楼门)相同公用建筑面积的分摊;其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊.除此之外的其他商品房应当使用同一的分摊系数. 138.公摊面积明细表 这个公摊表要包括:
(1)将整幢建筑的建筑面积,套内建筑面积之各,不应分摊的建筑面积等基本数据告知购房人,以便购房人通过这些数据求出其他数据,以明确自身的权益.
(2)开发商也应将购房人应分摊的公有公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以列明,以备购房人查验和监督.
除此之外,购房人有权自查或者聘请律师向设计单位,规划单位,测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件,比如最终设计图纸或者最终设计方案,最终面积测量报告,各种数据的计算方式及其文件等等.
139.按套内建筑面积售房后的公摊面积
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