方米;一个5平方米的卫生间,一个5平方米的就餐兼厨务区,剩下的就是卧室和起居室共用的厅了.
迷你一居的特点有:
(1)产品的过渡性.作为年轻人居住的过度产品,被替代性极强:一方面建筑本身由于追逐时尚,容易过时,包括外立面,户型以及装饰材料等等;另一方面的户型本身由于面积过小,功能过于简单,容易被生活不断变化的年轻人所淘汰.
(2)天生的缺憾性.受面积的制约,迷你一居的户型往往比较单一,多为进深较大的直套型,各功能区容易产生相互影响:像户型小到十几平方米时,除了一张床,一张桌子和一个柜子外,再也没有多余的空间,仅仅能满足睡眠的需要;像客厅灰暗,卧室却过于明亮,使生活需求倒置;再有,厨房设置在阳台时,就餐和就寝位置相反,拎菜,倒垃圾要空厅而过,易产生交叉干扰;另外,因为同一层户数较多,过多地占用楼道面积,加大了公摊,以及户内各种管道占用面积相对于大一些的户型来说比例加大等等,都使得房间的使用率比标准一居降低了几个百分点.
(3)居住的便利性.\服务于都市白领\的市场定位,决定了迷你一居大都建在市区.因为年轻人在紧张的工作之余,对住所要求首先是便捷,包括交通的便捷,商业的便捷和休闲的便捷.具体说就是工作和生活的切换要迅速.对于套型而言,尽可能要精装修,并配置简单家具,电器,拎着包就可入住.同时,拥有一些简单的配套,像餐饮,洗衣,健身,美容等等,也是日常生活必不可少的.
50.二居室住宅
二居室是一种承上启下,灵活多变的户型:自住时单身,三口之家都可住,两代也能凑合;投资时比一居租户群宽,比三居易于转让.特别是对于投资型用户,精巧两居有着总价相对低一些的优势,而租房者一般讲求实用,对于宽敞和气派,往往放在了次要的位置.
从长远看,二居室对于一个标准的三口之家来说,还属于过渡性住宅,因此选择上要适当注意: (1)面积精巧过渡更为自如.
精巧二居室的面积一般为80平方米,如果变成双卫生间和增加一些功能空间的话,可以适当放大10平方米~20平方米.那么室内各空间的面积究竟\精\到什么程度才算合适 一般来说,卧室10平方米~12平方米,能满足\卧\的基本需要,14平方米以上,就可以摆放电视了;儿童房8平方米~10平方米已经够用;书房6平方米~8平方米也能说得过去;卫生间3平方米~5平方米,厨房5平方米~7平方米就能使用,当然宽大一点会增加舒适度,至于再大一些面积,无非是进行\洁污分区\中西分厨\或者放进洗衣机,冰箱等家用电器.通常卫生间设置淋浴器,洗手盆和坐便器,最小2.5平方米,若改成小浴缸,3平方米都不富裕.
(2)配置繁简定位各有不同.
在卫生间的配置上,有双有单,因此面积和品质也会产生差异.对于自住型用户:单身者两口,单卫已能满足需要;而三口之家或两代老少,最好还是先择双卫.至于投资型用户,则要看所购楼盘未来的租户定位于哪个层面:如若租给一般白领,选单卫户型可以降低投资成本;如若吸引高层人士甚至外国人,选双卫则是提高品质的重要指标.而在阳台和储藏间等次要空间的配置上,可有可无,定位不同则选择也会不同.对于自住型用户,有阳台和储藏间,会给生活带来方便,但面积不宜太大,否则过多地占用居住空间不见得划算;至于投资型用户,面对的租户对于次要空产的需求往往会少许多,这样,减少面积以降低投资总价,有利于提高回报. 51.三居室住宅
从生活的实用性上讲,三居室应该是未来发展的主力户型:三口之家可以拥有书房,两代人之间可以互不干扰.当然,考虑到孩子长大后的独立趋势,老人和年轻人的不同生活习惯等等,两个卫生间及家政阳台必不可少;同时至少应有一间向阳的卧室,并且将总面积控制在100平方米~130平方米.
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(1)注重功能细化
缩小面积与增加功能常常是一对矛盾体,80年代 以前的户型,因功能相对单一,居室可以做得小巧些.而现在随着\动静分区\洁污分离\干湿分开\主客分卫\中西分厨\等标志生活品质和习惯的样式以及储藏间,衣帽间,休闲阳台,家政阳台,玄关等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中,居住的舒适度较之从前大为提高,但面积也相应地加大.
因此,精巧户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要,也就是说,在起居室,卧室以及厨卫面积达标的基础上,再适时加以考虑.为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求量,兼容方方面面,功能复合化,空间模糊化是住宅发展的重要趋势.
另外,使用率的大小也是一个不容忽视的问题.目前,绝大多数楼盘在户型面积上提供两个数据,即建筑面积和套内建筑面积.前者为销售时的计价面积,而后者为居住时能享受到的面积(注意:不是地毯面积,很少有开发商提供此数据).使用率的计算是套内建筑面积除以建筑面积得出的百分比,一般塔楼为77%~82%,板楼为80%~85%.进行项目之间价格比较时,应用某一户型的总价除以套内建筑面积,得出的单价才是该户型的有效面积的价格.这一点,对面积斤斤计较的精巧户型来说,尤为重要.
(2)讲求居室舒适.
①功能细化带来了舒适度的提高,但同时也需要以分隔有限的空间为代价,使宽敞可能变得局促,反而降低了舒适度.因此,既保证套型中具备细分的功能空间又要使生活有条不紊,避免过多的隔墙将宽敞的空间划分得支离破碎,就成了选择三居室的关键.
②通风和采光是衡量户型优劣的重要指标.对于至少拥有三个卧室,一个起居室以及厨房放卫生间等六七个功能空间的三居室来说,应该占据两个以上方向的采光面,如东面和南面,东面和北面,西面和北面,西面和南面等等,以构成顺畅的通风回路.在选择上,南北方由于日照纬度和气候的差异侧重点会有所不同.南方气候炎热,潮湿,重通风甚于重日照,尤其是卫生间和工人房,具备明窗是品质的基本保证,而日照则放到了次要位置.北方正好相反,重日照甚于通风,卫生间等可以暗卫,但一套三居室拥有至少一个朝阳居室就成了选择的底限.
③另外,居室的舒适度还体现在各空间的均好性上.均好性是户型匀称的标志,这一点,对于功能空间相对齐备的三居室来说,显得非常重要动静分离是住宅舒适度的标志之一,像客厅,餐厅,厨房,次卫生间等都属于动区,人们出入,活动比较频繁,而卧室,书房,主卫生间等属于静区,相对比较安静.目前国内基本上延续了香港住宅\大厅小卧\的模式,而北方地区,则在卧室的面积上进行了适当的放大,在面积的均好性上有个简单的算法:动区与静区的比例大致五五开;动区中的客厅和阳台与餐厅,玄关,厨房,次卫等的比例大致四六开;静区中的主卧,主卫和阳台与两个次卧或书房的比例大致五五开. 52.健康住宅
健康住宅的定义为:在符合住宅基本要求的基础上,突出健康要素,以人类居住健康的可持续发展的理念,满足居住者生理,心理和社会多层次的需求,为居住得营造一处健康,安全舒适和环保的高品质住宅和社区.也就是说,健康住宅应该是能使居住者在身体上,精神上,社会上完全处于良好状态的住宅.
可以从以下两方面来理解健康住宅的概念:一方面是包括与居住相关联的物理量值,诸如温度,湿度,通风换气,噪音,光和空气质量等;另一方面还应包括主观性心理因素值,诸如平面空间布局,私密保护,视野景观,感官色彩,材料选择等.
从健康住宅的定义里,并没有哪一条明确指出低密度住宅就是健康住宅,板楼就是健康住宅或者是打一些健康概念的就是健康住宅……任何住宅,只要能满足居住者在身体上,精神上,社会上完全处于良好状态的都是健康住宅.
现在有很多的楼盘在打广告或做宣传的时候打出健康的概念,有什么运动设施,医疗设施……但具有这些设施的住宅并不能完全称之为健康住宅.当然健康概念在市场中的口号不仅仅是
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这些运动会所,医疗会所,比如有板楼项目打出\自由采光通风,完美健康生活\的概念;有的项目是分户式空调,声称\随意呼吸,绝对安全\有的项目在社区中种上树,就喊出\绿色社区\的健康口号……住宅毕竟是业主要至少使用70年的产品,打造\健康概念\的健康住宅不是喊个口号,贴个标签那么容易的事情.消费者在选购房子时不仅要考虑有这些健康概念,这些都是健康住宅要素里面软件的东西,要想真正的达到健康还必须有硬件的支撑,各种硬件设施是否真的是健康,只有这些都健康了,消费者才会享受到健康的生活方式. 53.户型的健康
健康性因素是否被合理运用,也是辨别户型优劣的重要标准这些因素包括:朝向合理,日照充分,光线充足,通风良好,温度适宜,安静舒适等.因此,实现居住健康,既要保证最大限度地选择能满足健康要求的户型,也要学会对其正确的使用,生理健康心理健康和物理健康,三位一体,不可或缺,这样才能达到居住的最佳效果. (1)生理健康.
人生大概会有一半时间在住宅内度过,日照,通风,采光,甚至景观都会对人的健康产生至关重要的影响.比如在上海,主要居室的朝向应该在南偏东45度到南偏西45度之间才符合规定,否则就不是好户型;比如日照,应该满足冬日不少于1小时的满窗连续日照,才合乎要求;再比如窗户面积,开窗的大小不能小于地板面积的1/7,以保证采光的充分.另外,厨房,卫生间的宽度也有着相应的规定,如果不够,使用起来不仅感到别扭,还会影响甚至危及健康. (2)心理健康.
实际上是户型对人心理的影响.一些住宅风水方面的议论,有些是有科学道理,有些则是主观臆测,像\住宅深度长于宽度,则福泽得以延绵\实际上,若反过来宽度长于深度,对采光,通风变得有利,反而利于健康.而\将主卧设在本宅的北方位,风水术语称'伏位辅弼方',对身体健康,思考能力有增强的作用\的说法,对于塔楼南向户型,板楼南北向户型,不将主卧放在最好的朝阳面,似乎未见得能增强身体健康.\房子的四边都设门,住宅中的人灾难不断.\其实无论是对于户型,还是对于居室,这样的设计确实都不太好用,这主要是功能分区和交通路线都易于混乱,并且也不好放置物品.至于\灾难\是否不断,那就是\见仁见智\的事了.另外,像高速家具方向,摆设养殖若干条鱼的水族箱等用以适凶化吉的做法,更是值得商榷的,前提是应遵从户型合理的摆放规矩,否则不仅影响心理健康,还会影响生理健康.
(3)物理健康.
有时,一些设计不到位的户型虽然不会直接危害身体健康,但却对日常生活产生影响:如客厅大而不当,置身其间空荡荡,总感觉没着落;如对着客厅的门多,出入其他居室都要穿行而过,使坐在其间的人感到不自在;再如,跃层户型室内楼梯位置不当,不但占用宝贵的面积,使用起来也会非常蹩脚,直接干扰了日常生活;还有,各功能空间面积比例不当,使用起来一定程度上降低了舒适度等,久而久之也会间接影响健康. 54.住宅的开间
在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离.因为是就自然间的宽度而言,故称为开间.根据有关规定,砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米,2.4米,3.0米,3.3米,3.6米,3.9米,4.2米.但就我国目前大量建造的砖混住宅来说,住宅开间一般不超过3.3米.规定较小的开间尺度,可有效缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性,稳定性和抗震性.
55.住宅的进深
住宅的长度和进深,在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度.根据有关规定,住宅的进深常采用下列参数:3.0米,3.3米,3.6米,3.9米,4.2米,4.5米,4.8米,5.1米,5.4米 ,5.7米,6.0米.为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件,从理论上讲,住宅的进深不宜过大.在住宅的高度(层高)和宽度(开间)确定的前提下,设计的住宅
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进深过大,就使住房成狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足;如果人为地将狭长空间分隔,则分隔出的一部分房间就成为无自然光的黑房间.黑房间当然不适于人们居住,补数的措施之一是将黑房间用于次要的生活区,如储藏室,走道等,用人工照明来弥补自然光的不足;另一措施是在住宅内部建造内天井,将光线不足的房间布置于内天井四周,通过天井来解决采光,通风不足的问题.但内天井住宅也存在厨房串味,传声,干扰大,低层采光不足的问题. 56.住宅的层高
层高是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离.住宅建筑模数协调标准》规定,砖混结构住宅建筑的层高采用下列参数:2.6米,2.7米,2.8米 .住宅的层高在不同时期,不同国家或相同国家的不同地区,不同历史文化背景之下都是有差异的.例如,我国传统的民居都造得比较高大,古代将相官邸或皇宫更是以不同的高度来区分等级的高低.而一些地震频繁,多火山的国家或地区,为抵御灾害,往往层高较低.我国出于对降低成本,节约建材,节约土地等经济指标的考虑,强调把住宅高度控制在2.8米左右.据测,层高每降低0.1米,造价就降低1%左右.一般来说,层高设计规律是层数越少,层高可相应提高;层数越多,层高可相应压缩. 57.住宅的净高
净高是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.层高和净高的关系可用公式\净高=层高-楼板厚度\来表示,即层高和楼板厚度的差叫做净高.
58.小区的规划建设用地面积和建筑面积
小区规划建设用地面积是指项目用地规划红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积,绿化面积,建筑物构筑所占面积,运动场所等.小区的建筑面积是指住宅建筑外墙外围线测定的各层水平面积之和.它是用于反映小区建设规模的重要经济指标,计算时应依据建筑平面图,按国家现行统一规定量算.
59.建筑容积率和建筑覆盖率(建筑密度)
建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比,附属建筑物也计算在内,但注明不计算面积的附属物建设物除外.
建筑覆盖率又称建筑密度,是指建筑物基底占地面积与总面积的之比,除特别注明外,计算时一般包括附属建设物.
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积,绿地面积,建筑物构筑物所占面积,运动场地等. 60.绿化率与绿地率的区别
其实,绿化与绿地,二者的区别主要是对\居住区用地范围内各类绿地\这一概念的不同理解上. 房地产商通常在广告中使用绿化率一词,根据园林专家所言,是一个不准确,不规范的用词.在国家关于园林绿化的用语中,准确的应为\绿地率\和\绿化覆盖率\两种叫法.
绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,在计算时,要求距建筑外土墙1.5米和道路边线1米以内的用地,不得计入绿化用地.此外,还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积,如地下车库,化粪池,这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度,也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低,所以计算绿地率时不能计入.
绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率.树的影子,露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上.购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率.
所以,我们平常叫惯了的绿化率专业术语应称作\绿地率\它和开发商一般许诺的\绿化率\有很大区别,开发商常说的其实是\绿化覆盖率\
而且,国家对绿地率的要求非常严格.根据相关技术规范,法规都可以知道,长草的地方并不一定都能算作绿地,绿地率所指的\居住区用地范围内各类绿地\主要包括公共绿地,宅旁绿地,配套公建所属绿地和道路绿地等.
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其中,公共绿地又包括居住区公园,小游园,组团绿地及其他的一些块状,带状公共绿地.即使是级别最低的零散的块状,带状公共绿地也要求宽度不少于8米,面积不小于400平方米.该用地范围内绿化面积不少于总面积的70%(含水面),至少要有1/3的绿地面积要能常年受到直接日照,并要增设部分休闲娱乐设施.而宅宅旁绿地等庭院绿化的用地面积,在设计计算时,也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地,不得计入绿化用地.
根据有关规定,凡符合规划标准的新建居住区,居住小区绿地率不得低于30%,且要保证居住区内人均2平方米,居住小区人均1平方米的规模.
绿化覆盖率则不然,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些.计算绿化覆盖率所指的绿地,简单地说,就是只要有块草皮就可以计入,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上. 61.为何国有土地使用证上编号会有不同
如果开发商提供的国有土地使用证上面的编号与所签合同里的土地编号不一样,这有可能不是同一份土地使用证,应该查看国有土地使用证的具体使用范围和土地使用出让合同. 62.房屋的使用率与实用率
住宅套内净面积即使面积与住宅面积的比为使用率,一般高层楼在72%~75%之间,板楼在78%~80%之间;而实用率是套内建筑面积与住宅面积的比,大于使用率,因此,往往有开发商用实用率来吸引买房人.
房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的例,是衡量物业使用效率的重要标准.目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示,但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积.二者在数值上差距越大使用率越低,效用也越低.
在使用率计算方法的选择上,有些发展商采用轴线面积法.这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积,这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积,数值上显得较高,不能完全反映房产实际的使用面积情况.比较确切的计算方法是在建筑面积的基础上减法外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积,这咱方法计算出来的作用面积也形象地称为\地毯面积\它反映了一个物业的真实使用率,这种计算方法是对客户负责任的方法. 从一般情况来看,高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略低,主要是因为高层要求有防火楼梯,电梯间面积也较大,一梯多户设计也加大了通道的面积,每户平均分摊的面积也多.而多层住宅基本不存在上述问题,即便有些多层住宅有电梯,其电梯间面积也小于高层,如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高.
此外,建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积,如锅炉房,配电室,高压水泵房等.
63.商品房销售面积
商品房按\套\或\单元\出售,商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和.
销售者销售商品房,必须明示商品房的销售面积,并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积.
商品房销售面积的标注单位应当为平方米.
商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差.
按套或者单元销售的商品房,各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品房的实际总面积.
64.套内建筑面积
商品房的套内建筑面积是指成套商品房(单元房)的套内使用面积,套内墙体面积和阳台建筑
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