一段时间第二批购房者上门\预订房子\时,价格已经涨了一个轮回,此时开发商继续像挤牙膏般地推出房源,从而再一次造成购房者争相排队信号的场面.由此不断反复,购房人群越积越多,房价也就不断\与时俱进\叫苦的只能是不明真相的普通购房人.
作为一种楼市销售行为,此种\间息式营销\并没有什么过错,对卖家来说反而是一种\成功营销方式\但是通过这种营销方式有意无意地造成市场供不应求的态势,即使购房者产生一种恐慌心理,这对房价的上涨无疑起了推波助澜的作用.而且同时派生出一批投机者从中\炒房\这就再次抬高房价.上述营销方式显然成了\涨价\和\炒房\的一个温床,应引起购房者的注意. 109.过梁
可分为砖拱过梁,钢筋砖过梁和钢筋混凝土过梁三咱.主要设置在墙体上开设门窗等洞的上方,承受洞口上部的荷载. 110.圈梁
增强房屋的整体刚度和稳定性,有利于调整房屋的不均匀沉降.对于抗震七度设防地区要求每层设置封闭圈梁. 二,商品房
111.选房的七个步骤 (1)自我评价.
根据自身家庭的储蓄,可获得的各类贷款以及从亲友处可获得的借款等因素,来估算自己的实际购买能力,最终确定所要购买的房屋类型,面积和价位. (2)搜集信息.
可从以下几种渠道获得购房信息: ①媒体广告;
②亲友介绍;
③开发商或代理商邮寄,发送的宣传品; ④售楼书;
⑤现场广告牌; ⑥现场展示样板房; ⑦房地产交易展示会;
⑧直接与房地产营销人员进行交流;
⑨其他途径,包括从房地产交易所,咨询公司等处查询关于房地产交易的各种资料. (3)项目筛选.
根据收集的购房信息和自己的需求,对相关信息进行筛选,确定重点楼盘. (4)实地察看.
购房者根据所收集的购房信息,对欲购房屋进行实地调查.
对房屋的建筑面积,使用面积的大小,房屋的建筑质量,装修标准,装修质量,房屋的附属设备是否完备,房间的隔音效果如何,天花板,墙壁,地面,门窗以及内部设计是否合理等方面进行仔细考察.
对房屋外部进行查看时,要注意房屋的位置,朝向,外观造型,楼梯,电梯,走廊等情况.
另外,还要对户外景观,周边环境,交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解.在实在查看过程中,购房者如果有无法调查的情况,或在某些方面存在疑问,还可以直接向现场的售楼人员询问,真正做到心中有数. (5)确定目标.
根据前面三个步骤中的检验,最终确定欲购房屋. (6)查询欲购房的合法性.
房地产商在销售商品房时应具备\五证\即《国有土地使用证》,《建设土地规划许可证》,《建
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设工程规划许可证》,《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》.
(7)接触洽谈.
购房者与开发商就价格,住房要求等具体问题进行协商. 114.楼盘的信息获得
(1)媒本广告,包括报纸杂志广告,广播电视广告和招贴广告等; (2)网上查询;
(3)亲友介绍;
(4)开发商或代理商邮寄,发送的宣传品; (5)售楼书; (6)现场广告牌; (7)现场展示样板房;
(8)房地产交易展示会;
(9)直接与房地产营销人员进行交流;
(10)真他途径,包括向房地产交易中心,房地产交易所,房地产中介咨询公司查询关于房地产交易的各种资料.
115.如何区分板楼和塔楼
可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼.塔楼的平面图特点是,一层若干户,一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面,平面的长度和宽度大致相同.这种楼房的高度一般从12层到35层.塔楼一般是以一梯4户到一梯12户.板楼的平面图上,长度明显大于宽度.板楼有两种类型,一种是长走廊式的,各住户靠长走廊连在一起;第二种是单元式拼接,若干个单元连在一起就拼成一个板楼.其实我们买房时,很容易分出塔楼和板楼,简单地说,塔楼比较高,比较方;板楼比较矮,比较长. 116.板楼的分代 第一代板楼
追溯板楼的历史,人们可以看出它在建筑造型以及实用性方面的进步.板楼第一代产品出现于20世纪七八十年代,随着住房从平房向楼房的发展,板楼诞生了.板楼最典型的造型是前三门和西便门的板楼,一般为十多层高,楼房很长,立于道路一边,几乎遮挡了人们的视线.每层的电梯一般位于楼房的两侧,两部电梯交替使用,使得一梯10户甚至16户,繁忙的时候,电梯十分拥挤,而且紧邻电梯的一户要忍受住户反反复复经过门口的烦恼.
第二代板楼
20世纪90年代,板楼出现了\升级\面宽减小,继续\发扬了\南北通透,户户朝阳的优势.但由于占地大,土地成本分摊较大,成为很多开发商眼中的\鸡肋\这期间,开发商为了多出面积,大多开发塔楼,使其一度风行.
第三代板楼
最近几年,一些开发商举起\第三代\板楼的大旗,重新杀回楼市,使人眼前一亮.其中以板式小高层为主打,力求在建筑立面的玻璃,金属应用,外廊装饰等方面创新,创造与众不同的视觉效果.同时,使用率高的经济性和一梯两户设计的舒适性也成为\第三代\板楼的卖点,这一代板楼以崭新的形象改变了人们对前两代板楼的印象.
板楼的变脸
为了解决板楼占地多的问题,很多开发商还开发出围合式板楼群,这也掩盖了板楼体过长的缺陷.令人叫绝的是,国外的建筑设计理财在板楼设计中,将呆板单调的大片板楼中间设计为方形的空洞,既彰显了楼体个性,同时也有利于气流通过,与大气融合.应该说,由于人们对通风指标的关注和建筑形式的要求,板楼在不断变化中确立着自己的地位,也使得楼市有充分的选择.
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在推崇健康生活的理念之下,人们对板楼的青睐,让塔楼颇感失落.其实,它们像两个风情的女子,各有各的特点. 117.高品质的板楼
高品质的板楼人部采用板式结构,让电梯与楼道位于后立面,将朝阳面让位于居室.比较典型的是一梯两户式设计,南北朝向时,位于前面的客厅,主卧等有充足的朝阳面;东西朝向时,前后居室各有半天的朝阳面.在房型的组织上,尽量有利于风的直线流动,常保空气新鲜.同时还强调户与户的独立性,避免因凹凸过多,户与户之间窗户过近而导致互视,很好地保证了私密性.具体的品质还体现在:
(1)控制面宽和进深的比例.
板楼的发展在经历了八十年代长板楼之后,近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼.前者因电梯少而隔几层设置长通道有显而易见弊端,后者则是一梯两户,并保证一定的面宽,使日照充分,同时将各种功能区配置得更完善.随着住宅的发展,一种只有两三个门洞的短板楼也开始出现,它不仅保持了纯板楼的优势,还克服了园林规划单调,布局呈兵营式排列等弊端,并在楼体上增加了开槽,形成明卫生间,明餐厅,有效地提高了舒适度.
因此,要尽可能选择进深短,面宽宽的户型.一般来说,低层板数进深控制在14米以内,高层板楼进深则在18米以内,有些超过20米的户型.如果不是靠板楼两侧在面采光,尽量慎选,因为过大的进深会使户内灰色空间增多,影响居住的舒适度.面宽则根据户型大小而定,通常板楼户型多在二居室以上,二居室面宽在6米至8米,三居室面宽在10米至13米,四居室面宽在12米至15米.
(2)注意卧室和客厅的日照.
设计上要着重考虑把房间和辅助房间的位置摆放严格区分,不错杂分面,要动静分开,这一点是板楼的优势.在户型间隔上,开门是厅或玄关,餐厅和厨房相邻并置于背阳面.起居室和主卧室置于朝阳面.走廊尽头是主卧室.
在朝向上,正南正北的户型布局一般是\二居室,主卧室和起居室朝南,或两个卧室朝南,起居室朝北;三居室,主卧室,一个次卧室或书房和起居室朝南,或主卧室和起居室朝南,另两个次卧室朝北,或三个卧室朝南,起居室朝北;四居室,三个卧室和起居室朝南,或两个卧室和起居室朝南,或三个卧室朝南,起居室朝北.作为东西朝向的板楼,则以东侧为主要朝向,其他而已规律与南北朝向相同.
板楼最大的优势是户型规矩,互视小,通风,日照良好,因此尽量选择直板楼,对于U形和Z形板楼要根据日照和互视状况慎重考虑.但是,户型种类少也是板楼的劣势.
118.高品质的塔楼
塔楼,是根据它的建筑形式而被冠名的,塔楼本身有非常大的特点:瘦长,秀气,挺拔.实际上,设计得好的塔楼经常是城市中的景观.城市中的高层建筑,大多数是以塔的形式出现的.
因为瘦长,所以太阳光的遮挡就小,塔楼所要求的占地面积和对绿地的遮阳面就小.它是细细长长的一条线,而不是平平的一大片,从这个角度看,在容纳相同住户的前提下,塔楼实际上对大环境的影响是最小的.对个人而言,其实塔楼本身也是益于健康的.因为它有面多,层高的特点,外墙面大,所以人与阳光和自然接触的机会就多.
从建筑学的角度来看,一个建筑的外墙面多,那么房子做起来就比较的活跃,就更能发挥功能作用.相比之下,板楼面宽,而且整个建筑长,对光线的遮挡就大,因此占地就多.从经济的角度上讲塔楼的经济性高,容积变幻无常高,这是板楼无法比拟的.塔楼本身可以做成蝴蝶状的,分几个叉,本身利用电梯这一个交通单元,可以服务很多户,而且把造价,面积等经济问题都省下来了.同时楼的本身分了很多叉,朝向很好,有些塔楼的塔式化.现有这种形式的塔楼实际上已经建了不少.以后,应该要把户数降下来,做成一梯四户,甚至更少.有的塔楼是一梯两户,这其实是板楼的缩版,叫做\短板\这种\短板\应该说是品质最好的.它是权楼但同时具备塔楼的特点,
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可以向高层发展.
\板中有塔,塔中有板\这种做法是现在非常好的发展趋向.
当然塔楼之间的间距也是很重要的,有些地方规定楼之间的宽度比是1:1,做30米的楼,必须有30米的空隔,这对通风,日照都有好处,对城市面貌也有好处. 119.买板楼还是塔楼
建筑本身没有一个定式,没有孰有孰劣,关键还在于建筑师的处理和创新,所以绝对不能拿板楼,塔楼来评价楼的好坏与否.它们的好与坏都是人为的,产东能说这个好,那个就不好. 板楼给人们留下了户内前后通风的印象,特别是南向的板楼,采光,日照和通风都有一定的优势,但如果板楼不是楼梯直接到户,还要通过长长的走廊,那么它的合理性,安全性,健康性都有待商榷.如果是进深很大,面宽很小的板楼,可能卫生间都是暗的,其他房间的采光也不会很好. 而我们通常所讲一梯8至12户的塔楼在采光,日照上相对较差,并且难有户内的对流,从而给人们留下了塔楼\不健康\的印象.但如果把塔楼做成一梯1户时会有360度的景观,并且没有纯北向的房间,会有更好的采光与通风,会有更充分的日照,并且没有相邻的干扰.塔楼一梯2户时有270度以上的采光与景观,甚至到一梯4户时也会好于板楼的采光与通风.因此不能用板,塔建筑形式来一概而论其是否\健康\
另外通过实测证明,塔楼区的楼外环境通风远远好于板楼区,特别是好于板楼围合小区的环境质量.也就是说当室内要求通风时,开窗要解决的不只是对流及加大通风量的问题,同时要力求从室外进入室的空气质量是好的.如果对塔楼进行合理设计,一梯2到4户,便可以做到明卫和多面采光,那么这个塔楼的品质就要优于板楼.
由此可见,塔楼也有很多的优点,健康住宅不完全等于板楼.联合国世界卫生组织也提出了健康住宅是关注人的私密性,关注阳光等15条标准,并没有规定板楼与塔楼性质的区别,因而简单地把板楼作为健康住宅的观念是错误的.
板楼户型取决于两个因素:进深和面宽,一般板楼是通过加大进深来增加销售面积的,但如果进深大了,户内采光就差了.板楼占地面积大,在小区总占地面积中,绿地相对就会少.塔楼则不可能做到户户朝阳,塔楼由于建筑的特点,一般会有不同的房型和朝向,价位也会多样,选择余地也大.和板楼相比,塔楼的使用率较低.价格的主导,脱离了价格说环境,户型根本不可能,因此,塔楼板楼优劣的比较离不开市场.在塔楼与板楼的竞争中,板楼的优势是住得舒适,塔楼的特点是价格相对便宜.但板楼的均好性优于塔楼. 120.塔楼和板楼户型如何
板楼户型受制于进深和面宽两个因素,一般板楼是通过加大进深来增加销售面积的,但进深大了,采光效果就受影响.而且,一般情况下,板楼由于其建筑结构,难有宽敞的底层大堂.而且,板楼的占地面积相对较大,可能会使小区的绿地面积减少.
塔楼虽不可能做到户户朝南,但蝶形楼和现在推出的\点式楼\为了使朝南的房子多一些而对塔楼进行了改良.塔楼的优势在于,一般底层可以建成华丽的大堂,有不同的房型和朝向,价位选择余地大一些.但塔楼的使用率比板楼低. 121.塔楼为什么给人印象不佳
塔楼之所以给人的印象不好,是因为在计划经济体制下,住宅建筑的关键要求之一就是省面积,面积要一省再省,因此把塔楼做得很瘦.那时规定,建筑不能超过去30米的宽度,如果超过了这个限制,那么这个作品就不及格了,评奖或通过规划局的审批就会变得很困难.当时,如果面宽做得宽,那就意味着浪费面积,浪费土地.
这样做的结果,就是把楼做得瘦瘦的,同时进深拉得很长,做成至少一梯8户,还有一梯10户,12户,最多还有一梯16户的.在一个很小的地方,把房子使往里塞,这个结果是做成了一个高层的\贫民窟\大家挤在一起,上上下下的人非常多,非常不方便.因为面宽窄,进深长,所以百分之七八十的住户,要么朝东,要么朝西,还有的完全朝北,在这样的塔楼里住,居住条件就很差了,而且
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高空的交通也很成问题.
例如,北京过去还做了一些东西向的,锯齿形的塔楼,一梯做到了16户,18户,20户,在楼里面做了两个大天井,东西向拉长,结果里面变成了大杂院,这样的塔楼是有问题的,因为已经失去了塔楼的特点,大家说塔楼不好,大多是这个印象造成的.
还有就是因为塔楼的密度高,所以常常把拆迁户搬到那里去,塔楼好像成了所谓穷人住的楼房.
122.怎样选择塔楼
早期的塔楼方方正正,体态臃肿,为了解决各户型的通风,采光问题,楼体往往要开很深的槽,不仅出现了采光极为有限的\灰屋子\还带来了相邻套型的互视.因此,塔楼经历了方塔楼,下形楼后,朝着井字形,风车形和蝶形等形式演变.
塔楼与板楼相比,优点表现为:外立面变化丰富,更适合角窗,弧形窗等宽视角窗户的运用;房型及价格呈现多样化,用户挑选余地较大;大堂,电梯厅等公共部分由于基座进深较大,容易设计得气派;塔楼的点式布局在小区的园林,景观方面,较之线式布局的板楼要活泼许多.但同时,公摊面积偏大造成使用率降低,通风和采光易受楼体遮挡,相邻套型互视几率偏大,每层电梯多户共用难以保证私密性等等,都是塔楼显而易见的缺点. 因此,选择上要适当注意:
(1)注重通风和采光.
在公共空间上,居住单元与电梯交通体系通过外走廊连接,选择直接引入自然通风和采光的楼体,避免黑房间和大进深带来的不利影响.
在各套型的私用空间上,早期的方塔和T形楼,进深较大,各套型通风,采光不易处理得很好.像中期的井字形,风车形塔楼,注重引进板的设计手法,将卫生间甚至餐厅做成明窗,实现单位的空调都隐藏在天井里,保证了外立面美观并且更具有现代气息.
近期兼具板楼,塔楼优势的新一代蝶形塔楼逐步出现,与早一代蝶形塔楼不同的是,新一代蝶形塔楼在楼体上进一步加大面宽,缩小进深,并使立面体态轻盈秀丽,这样虽然增加了占地面积,但日照,通风较之从前更为充分.像一楼6户的蝶形塔楼,采取均衡设计的手法,尽量照顾到各空间的均好性,达到户户朝阳,户户有景,甚至餐厅和卫生间都直接采光. (2)选择格局和尺度
塔楼的户型比板楼的种类会丰富一些,多样化的套型使挑选余地变大,各种朝向产生的价差,也使用户根据经济状况进行选择.但是,塔楼也容易出现格局不规整,分区不细致的现象.在空间的尺度的处理上,受到楼体结构的限制,有些套型的开间和进深变得不太合理.
近年随着新型塔楼的出现,在设计中融入了细腻的风格,如:在蝶形楼的一些套型中增设了半间房,明卫,阳光主卧和明工人房,使住宅更具人性化;在风车楼的套型中使客厅呈长方形,利于家具摆放,从客厅和卧室也不会望到领居的窗户,保证了私密性.
挑选时还需注意两点:一是有些户型单独看,可能很不错,但组合到楼体中就会毛病百出,这是由塔楼户型纵横式布局决定的,要特别注意与相邻套型的关系;二是蝶形楼的一些户型朝向偏斜,既不能满足全天日照,又不符合喜好正向居住的传统习惯. 123.多层住宅与高层住宅的优劣
多层住宅和高层住宅各有特点,不能简单地说哪种好,应从结构,成本,面积,质量,房型,物业管理收费等多方面考虑:
(1)从房屋实际使用面积看,多层住宅要高于高层住宅.住宅的面积既包括使用面积,也包括住宅的公共部分,如电梯间等公共面积的分摊.高层住宅由于有电梯,电梯等候间,地下室等,需分摊的公用面积较多层的更多,因而实际的使用率要低一些.
(2)从建筑质量上看,高层住宅的抗震性能较好.普通多层住宅一般为砖混结构,而高层住宅由于是钢筋混凝土浇注,不仅抗震性能好于多层,而且折旧年限长.
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