江苏省地方标准 DGJ
J11973-2012 DGJ32/TJ131—2011
房屋面积测算技术规程
Construction technical specification of building
area surveying and mapping
2011-12-17发布 2012-3-1实施
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江苏省住房和城乡建设厅 审定 发布
前 言
根据苏建科〔2011〕231号《关于印发〈2011年度江苏省工程建设标准编制、修订计划〉的通知》要求，编制组收集了近十年来国家、行业和全国各省、市有关房屋面积测算方面的法规文件和标准规范，进行系统的
梳理与分析，并考虑到目前新的建筑结构和新技术等对房产面积测算的影
响，通过广泛征求省各市有关部门、专家和实际作业工程技术人员的意见，对涉及的主要问题与具体内容进行了专题论证，反复讨论、协调和修改后制定了本规程。
本规程主要内容包括：1 总则、2 术语、3 房屋面积测算的数据采集、4 房屋建筑面积计算规定、5 房屋的变更测算、6 房屋面积测算成果报告。
本规程由江苏省住房和城乡建设厅负责管理，苏州市房地产测绘队负责解释。各单位在执行本规程过程中，如有修改建议和意见，请反馈至江苏省工程建设标准站（地址：南京市江东北路287号银城广场B座四楼，邮政编码：210036）。
本规程主编单位、参编单位、主要起草人和主要审核人 主 编 单 位：苏州市房地产测绘队
无锡市曦晨测绘有限公司
参 编 单 位：徐州市宏伟测绘制图公司
苏州工业园区测绘有限责任公司
主要起草人：高巧森 管建平 富 强 吴炳友 陈宪章 奚长元
陆建生 陈耀亮 姚钟惠 于春生 王龙慧
主要审核人：高俊强 汤 杰 兰孝奇 冯金龙 钟 容 王成华
虞继进
目 次 1 总 则 ?????????????????? 2 术 语 ?????????????????? 2.1 房屋面积测算术语 ?????????? 2.2 建筑术语 ????????????? 3 房屋面积测算的数据采集?????????? 3.1 房屋预售测绘的数据采集 ???????? 3.2 房屋实测数据的采集??????????? 4 房屋建筑面积计算规定??????????? 4.1 一般规定 ?????????????? 4.2 计算细则 ?????????????? 4.3 共有建筑面积的分摊与计算??????? 5 房屋的变更测算?????????????? 5.1 变更分类 ??????????????? 5.2 受理变更 ??????????????? 5.3 变更测算 ??????????????? 6 房屋面积测算成果报告 ?????????? 6.1 房屋面积测算数据的处理原则 ?????? 6.2 检查、验收与成果资料 ?????????
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1 总 则
1.0.1 为规范全省房屋建筑面积测算工作，统一全省房屋建筑面积计算技术标准， 依据《房产测量规范》GB/T 17986-2000，特制了定本规程。
1.0.2 本规程规定了房屋面积测算工作的基本术语、工作方法和房屋建筑面积计算与房屋共有建筑面积分摊一般与特殊情况的处理原则。
1.0.3 本规程适用于江苏省行政区域内房产管理中的各类房屋面积测算。
1.0.4江苏省行政区域内的房屋面积测算工作除应遵循本规程外，尚应符合国家、行业现行有关标准的规定。
2 术 语
2.1 房屋面积测算术语
2.1.1 房屋面积测算 building area surveying and mapping 利用测绘和计算机辅助的技术和方法，采集与表达房屋相关信息，为房屋管理等部门提供基础数据和资料。
2.1.2 房屋面积测算成果 products of building area surveying and mapping
房屋面积测算过程中所形成的各类图表、数据的总集。包括受理相关要件，房屋面积测算技术报告，房产平面图集等。 2.1.3 房屋建筑面积 building area
房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和。 2.1.4 房屋套内建筑面积area of the inside property
房屋套或门范围内由单个所有权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、墙体面积及阳台建筑面积三部分组成。 2.1.5 房屋的使用面积usable floor area 房屋套内全部可供使用的空间面积。 2.1.6 房屋的登记面积registered property area
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产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋登记面积由市、县(市)房屋登记机构登记确认。 2.1.7 房屋套内墙体面积interior wall area
成套房屋套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
2.1.8 共有（公用）建筑面积shared (common) building area 建筑物内由多个权利人共同占有或使用的建筑面积。包括：幢内共有（公用）建筑面积和非幢内共有（公共）建筑面积。 共有（公用）建筑面积还包括套与共有建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
共有（共用）建筑面积包含有：应分摊共有（公用）建筑面积和不分摊共有（公用）建筑面积。
2.1.9 房屋专有建筑面积 proprietary building area
建筑物内由单个权利人占有或享有独立使用的建筑面积。 2.1.10 房屋建筑面积预测算 forecast calculation of building area 依据规划建设主管部门核准的建筑施工图，按本规程，对房屋的特征信息进行图上采集计算，出具房屋面积预测算报告。用于房屋的预售审批与备案。
2.1.11 房屋建筑面积实测算 physical surveying building area 房屋竣工后，根据本规程，对房屋的特征信息实地采集计算，出具房屋面积测算成果。为房屋登记、交易，旧城改造、征地拆迁等提供基础资料。
2.1.12 房屋面积的变更测算 surveying building area for its alternating
房屋登记后，因房屋的产权界线、房屋面积等发生变化而进行的房屋建筑面积测算。
2.1.13 房屋基本单元 elementary building area
有固定界线、可以独立使用并有明确、唯一编号（幢号、房（室）号等）的房屋或特定空间。 2.1.14 房屋 building
具有承重支柱，有顶盖（屋面）及围护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造作为人们生产、生活或经营场所的建筑物。 2.1.15 中误差standard deviation
在一定测量条件下，观测量的各个观测值真误差的平方和的平均值的平方根2.1.16 限差 tolerance
在一定观测条件下规定的测量误差的限值。
2.2 建筑术语
2.2.1 层高 storey height
上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 2.2.2 室内净高 interior net storey height
从楼、地面面层(完成面)至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效空间的垂直距离。
2.2.3 自然层数 natural storey
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按楼板、地板结构分层的楼层数。 2.2.4 假层 informal floor
指位于自然层以上，层高不是全部为2.20m以上的非正式层。 2.2.5 夹层 inter layers
在一个楼层内，以结构板形式增设的局部楼层，为非自然层。 2.2.6 阁楼 attic
位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的暗楼。
2.2.7 架空层 open floor
仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。 2.2.8 架空房屋bottom overhead construction
一般为底层架空，以柱子作为承重支撑的房屋。 2.2.9 结构转换层 transfer structure layer
建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换的楼层。
2.2.10 设备层 mechanical floor
建筑物内专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入维护的楼层。 2.2.11 避难层 refuge storey
建筑高度超过100m的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。 2.2.12 地下室 basement
房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
2.2.13 半地下室 semi-basement
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/3，且不超过1/2者。
2.2.14 房屋总层数total building layers
房屋的地上层数与地下层数之和。 2.2.15 地上层数overground layers
指室内地坪±0.00m以上的房屋层数。采光窗在室外地坪以上，地坪（自然）以上≥1.50m的半地下室，计入地上层数。 2.2.16 地下层数 underground layer
室内地坪±0.00m以下的房屋层数。无采光窗，地坪（自然）以上＜1.50m的半地下室 ，计入地下层数。 2.2.17 跃层式住宅duplex apartment house
套内空间跨越两楼层及以上，且设有套内楼梯的住宅。 2.2.18 骑楼 overhang
楼层部分跨在人行道上的临街楼房。 2.2.19 过街楼 arcade
有道路穿过建筑空间的楼房。 2.2.20 过道 passage
建筑物厅、堂或套内设置的水平交通空间。 2.2.21 走廊 corridor gallery
建筑物内设置的套外使用的水平交通空间。
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2.2.22 架空走廊 bridge way
建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。
2.2.23 挑廊 overhanging corridor
挑出建筑物外墙的水平交通空间。 2.2.24 檐廊 eaves gallery
设置在建筑物底层屋檐下的水平交通空间。 2.2.25 回廊 cloister
围绕中庭或庭院的走廊。 2.2.26 门廊 porch
位于建筑物出入口处, 凸出于建筑主体，有廊台、且有支柱支撑顶盖或半围合的开放式建筑空间。 2.2.27 连廊 corridor；covered passage
连接建筑之间的走廊。 2.2.28 门斗 foyer
在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的有盖过渡性建筑空间。门斗一般由建筑主体凹进形成，借助于建筑墙体形成围护。
2.2.29 门厅 lobby；entrance room
位于建筑物人口处，用于人员集散并联系建筑室内外的枢纽空间。
2.2. 30 雨蓬 canopy
设置在建筑物进出口上部用于挡雨、遮阳的板或蓬。