目 录
第一篇
项目市场定位 ................................................................. 4
第一部分 定位前提及定位说明 ..................................................................... 4
一、项目概况 .................................................................................................................. 4 二、市场情况及项目机会点分析 ...................................................................................... 5 1、项目市场环境总结 ...................................................................................................... 5 2、项目初步发展方向 ...................................................................................................... 8
第二部分 项目定位基础解析....................................................................... 10
一、项目地块条件概要 .................................................................................................. 10 二、项目SWOT分析 ..................................................................................................... 10 1、优势 ......................................................................................................................... 10 2、劣势 ......................................................................................................................... 11 3、机会——共享机会 .................................................................................................... 11 4、威胁分析 .................................................................................................................. 12 三、项目核心竞争力分析 ............................................................................................... 12 1、核心竞争力说明 ........................................................................................................ 12 2、本项目核心竞争力提炼 ............................................................................................. 13
第三部分 项目市场定位 ............................................................................. 14
一、项目定位原则和定位思路 ........................................................................................ 14 （一）项目定位原则 ...................................................................................................... 14 （二）项目定位思路 ...................................................................................................... 14 二、项目核心竞争力定位分解 ........................................................................................ 16 1、产品力 ...................................................................................................................... 16 2、品牌力 ...................................................................................................................... 16 3、价格力 ...................................................................................................................... 16 4、服务力 ...................................................................................................................... 17 5、创新力 ...................................................................................................................... 17
三、项目硬性定位 ......................................................................................................... 18 1、定位说明 .................................................................................................................. 18 2、硬性定位 .................................................................................................................. 18 3、定位解析及依据 ........................................................................................................ 18 四、项目形象定位 ......................................................................................................... 18 １、形象定位的原则 ...................................................................................................... 18 ２、定位形象定位 ......................................................................................................... 19 3、定位依据 .................................................................................................................. 21 五、项目物业形态定位 .................................................................................................. 21 1、定位说明 .................................................................................................................. 21 2、形态定位 .................................................................................................................. 21 3、定位依据 .................................................................................................................. 22 六、项目物业功能定位 .................................................................................................. 22 1、定位说明 .................................................................................................................. 22 2、功能定位 .................................................................................................................. 22 3、定位依据 .................................................................................................................. 23 七、项目档次定位 ......................................................................................................... 23 1、定位说明 .................................................................................................................. 23 2、档次定位 .................................................................................................................. 23 3、定位依据 .................................................................................................................. 24 八、项目（总体）目标客户群定位 ................................................................................. 25 １、区域目标客户构成分析 ........................................................................................... 25 2、本项目目标客户群定位 ............................................................................................. 25 3、目标市场定位分解 .................................................................................................... 27
第二篇 项目产品设计建议 ...................................................... 30
第一部分 项目总体建筑策划....................................................................... 30
一、建筑策划前提说明 .................................................................................................. 30 1、项目地块条件 ........................................................................................................... 30
2、项目定位 .................................................................................................................. 30 二、建筑策划原则及其说明 ........................................................................................... 31 1、项目规划设计的系统性 ............................................................................................. 31 2、项目规划设计动态化................................................................................................. 31 3、环境设计特色化、融合性.......................................................................................... 31 4、合理的交通系统 ........................................................................................................ 31 5、智能化系统运用 ........................................................................................................ 32 6、建筑设计中的人本位意向.......................................................................................... 32 三、项目整体规划布局建议 ........................................................................................... 32 （一）整体规划理念和目标 ........................................................................................... 32 （二）综合规划布局建议 ............................................................................................... 33 四、建筑风格设计建议 .................................................................................................. 42 1、建筑风格 .................................................................................................................. 42 ２、建筑色彩设计提示 .................................................................................................. 43 3、建筑单体外立面设计提示.......................................................................................... 44 4、其他建筑局部特色设计提示 ...................................................................................... 45 五、园林景观设计建议 .................................................................................................. 45 1、园林景观设计的原则................................................................................................. 45 2、本项目园林景观总体设计建议................................................................................... 46 3、项目三级台地的景观规划建议................................................................................... 47 六、项目建筑单体设计建议 ........................................................................................... 51 1、建筑形式 .................................................................................................................. 51 2、户型面积及比例控制建议.......................................................................................... 52 3、户型设计要求 ........................................................................................................... 53 七、配套设施建议 ......................................................................................................... 58 1、教育类配套 ............................................................................................................... 58 2、医疗配套 .................................................................................................................. 58 3、商业服务类配套 ........................................................................................................ 59 4、运动类配套 ............................................................................................................... 60 5、小区会所配套 ........................................................................................................... 60
6、交通服务类 ............................................................................................................... 60 八、智能化配臵建议 ...................................................................................................... 61 1、综述 ......................................................................................................................... 61 2、具体建议 .................................................................................................................. 61 九、物业管理建议 ......................................................................................................... 62 1、建议前提 .................................................................................................................. 62 2、管理方式建议 ........................................................................................................... 62 3、物业管理服务内容 .................................................................................................... 62 十、交房标准建议 ......................................................................................................... 63 1、用材标准 .................................................................................................................. 63 2、装修标准 .................................................................................................................. 64 3、门厅等公共部位装修................................................................................................. 65 4、一楼住宅私家花园设臵 ............................................................................................. 66 十一、关于本项目节能环保措施的建议 .......................................................................... 66
第二部分 项目市场价格定位....................................................................... 68
一、均价计算方法说明 .................................................................................................. 68 二、套内均价计算表 ...................................................................................................... 68 三、项目平均价格水平 .................................................................................................. 69
第三部分 项目开发强度及序列 ................................................................... 70
一、开发序列建议 ......................................................................................................... 70 1、开发周期 .................................................................................................................. 70 2、开发序列 .................................................................................................................. 70 二、开发强度 ................................................................................................................ 70 1、总体量预期 ............................................................................................................... 70 2、一期产品规模预期 .................................................................................................... 70
第一篇 项目市场定位
第一部分 定位前提及定位说明
一、项目概况
本项目位于**地区柏树新村1号，为原奥妮厂三工场。从区位来看，本项目地处**地区域的南部，为目前**市市热点开发区域，项目所处大环境良好。但项目地块紧邻石油小区和天然气储气站，周边多数房屋建筑物较为老化，地块周边局部环境较为杂乱，对于地块价值的提升具有一定的抗性。
目前地块周边交通状况相对较差，但在周边支路改造完成后会有较大改观，尤其是规划的嘉华大桥延伸线的建成将会使地块交通状况和通达程度进一步得到提升。
目前地块周边配套设施较为齐全，离项目地块不远处就有多路公交车到达主城各区。地块离在建的沃尔玛和百安居仅5分钟路程，建成后本项目的配套设施将会更加完善和丰富。同时，菲律宾SM集团的意向性地块距离本项目不远，该项目的开发将会使本项目具备较强的配套设施优势。
本项目占地面积68亩，容积率3.5，总建筑面积约15.8万㎡，整体规模相对较小，是一个适合快速操作回笼资金的项目。根据项目容积率和区位状况，项目的产品形式将主要为高层或小高层产品。
二、市场情况及项目机会点分析
1、 项目市场环境总结