差； 冉南板块中高档次项目 紫都城 区域环境较为良好； 项目品牌力极强； 项目总价相对较高； 配套设施和生活便捷程度较高； 冉南板块中档项目 逸静丰豪、区域环境相对较差； 渝安龙都、配套设施相对较为完善； 自由港湾 项目档次和品质感较差； 价格相对较低，在单价及总价上均具有一定竞争优势； 周边局部环境相对较差； 周边配套设施相对较为完善； 本项目 项目预期品质相对较高； 项目的价格竞争力主要体现在总价上，通过控制户型面积来到达较高单价和较低总价；
从上表我们可以看出：
由于企业白领正处于事业的上升期，其整体经济实力相对有限，虽对于未来有较好的预期，但由于未来的不确定因素，其仍然倾向于量入为出，选择低总价的产品。从区域各项目的销售情况来看，企业白领整体而言对于住宅品质要求较高，能够承受相对较高的单价，而对于总价相对较为敏感；
从春风城市心筑、尚源印象、劲力五星城及紫都城等几个项目的销售情况来看，政府公务员和事业单位职员所选择购买的户型多较为舒适的两室和三室，其更倾向于选择舒适度相对较高的中大户型，同时其对于区域环境和项目品质要求相对较高，多选择区域内品牌项目。整体而言，公务员及事业单位职员经济承受能力较强，且收入稳定，对区域环境和项目品质要求相对较高，多选择较为舒适的户型；
从周边项目的目标客户构成来看，周边个体经营者普遍选择中档品质的中低总价房屋，他们正处于事业的奋斗阶段，倾向于将资金投入到自己的事业当中，而对于房屋档次和品质的要求相对较低；
—— **地、渝北、渝中及沙平坝区政府公务员、企业白领为主，周边个体经营者和厂矿职工为辅 以**地、渝北区企业白领、周边个体经营者、周边厂矿企业职工为主
另外，据本次调研发现，周边厂矿职工家庭结构相对较为复杂，多为“父母+已成年子女”，传统家庭观念较浓，希望与成年子女住宅一起，因此他们在购买房屋时倾向于选择中大户型住宅。从其选择的项目构成来看，他们更倾向于选择在更靠近厂区的冉南板块臵业，由于经济承受能力和消费观念的差异，他们选择高档品牌物业和中档物业的比例较为分散。
? 本项目目标客户群体定位
综上所述，在本项目周边环境较为杂乱、配套设施齐全、预期品质和单价水平相对较高、户型面积较为紧凑及总价相对较低的前提下，我司认为本项目的主力目标客户应为**地、渝北和渝中区的企业白领、政府公务员和事业单位职员，同时以周边企业职工、个体经营者以及投资客户作为有效补充，其中投资客户主要针对项目中小面积的户型。
3、目标市场定位分解
? 目标客户类型
结合区域内项目目标客户构成情况及本项目的实际情况，我司认为本项目的目标客户将以企业白领、政府公务员及事业单位职员为主，同时以周边企业职工、个体经营者和投资客户作为有效补充。 客户类型 企业白领 政府公务员及事业单位职员 预期比例
? 来源区域
结合区域内项目目标客户构成情况及本项目的实际情况，我司认为本项目的目标客户将主要来自**地、渝北区，其次为渝中区，同时可以吸纳少量沙区客户作为有效补充；
表：本项目目标客户来源预期 区域来源 预期比例
**地区 40% 渝北区 30% 渝中区 20% 沙平坝区 10% 50-60% 20% 周边企业职工 10-15% 周边个体经营者 5-10% 5% 投资客户 ? 年龄
该类客户年龄主要集中在25-35岁，其中30岁左右客户相对更为集中。同时，周边企业职工及个体经营者整体年龄会适当偏大，其中40-50岁左右客户会占据一定比例。 ? 职业
从我司对类似项目目标客户的分析来看，该类客户的职业将主要集中在目前**市市相对较为热门和整体收入水平相对较高的行业，主要包括政府公务员、事业单位、金融、房地产、通讯等行业，另外由于本项目紧临川东石油局，石油行业职工整体收入水平较高，也将是本项目的有效客户来源之一。
? 文化阶层
结合区域内项目目标客户构成情况以及我司对类似项目的操作经验，该类目标客户多数受过良好的教育，主要学历构成为大专、大学本科和中专，整体学历程度相对较高。
? 收入水平
根据我司对类似项目目标客户的分析来看，该类客户整体收入水平在同一年龄层而言处于较高水平，多数家庭月收入集中在4000-8000元，且正处于不断上升之中，未来发展预期良好。
? 消费行为和心理特征分析
结合我司对区域内类似项目目标客户构成的调研和对类似代理项目的操作经验来看，本项目主力客户群体为一群富有活力的城市新兴人群，他们正在逐步成长为各支柱行业的中坚力量，在事业上具有较大的上升空间和进取心，他们希望得到社会的认可和尊重。
他们较为追求生活品质，当然不是仅停留在户型面积上的品质，他们在意住宅的私密性、项目周边环境、小区内部景观、户型结构和功能设臵的合理性、项目质感、项目品牌等因素。他们购买的目的不只是寻求一个过渡居所，而是寻求一个在较长时间内都可以满足他们使用功能的住所，因此在购买决策时会带有一定的前瞻性。
他们的学历构成相对较高，在追求物质的同时还在意精神的享受，具有较高的审美能力和品
位追求。同时，和多数年轻人一样，他们也爱慕虚荣，追逐时尚，喜欢品牌消费，在注重项目品质的同时对楼盘形象具有较高的要求，他们是一群不屑于与拆迁户或暴发户住在一起的人群。
尽管有较高的收入来源和对未来美好的预期，但由于工作时间相对较短，他们在首付承受能力上有所不足，他们喜欢在对各个项目进行充分比较后下单，他们对品质和性价比都非常关注，在不影响其居住使用功能（包括精神层面）的时候倾向于选择总价更低的住宅。
? 购买类型
整体而言，本项目目标客户倾向于选择较为紧凑的户型，从各类人群的具体特征来看，我司认为其在购买类型选择上有以下趋势：
政府公务员及事业单位职员 相对舒适两房及三房 周边个体经营者 无明显趋势 周边企业职工 相对舒适两房和三房 投资客户 小面积一房 客户类型 企业白领 主力需求户型
一房、两房和紧凑三房（两房选择比例最为集中）
第二篇 项目产品设计建议
第一部分 项目总体建筑策划
一、建筑策划前提说明
1、项目地块条件
1.1地块区位
本项目位于**地区柏树新村1号，为原奥妮厂三工场。从区位来看，本项目地处**地区域的南部，为目前**市市热点开发区域，项目所处大环境良好。
1.2地块周边环境
项目周边多为年代较为久远的破旧建筑，整体环境相对较差。同时，地块南侧靠盘溪河处有**市市天然气储气站，该天然气储气站对本项目目标客户具有一定的心理抗性，应在规划设计中通过户型布局和园林景观予以充分规避。
1.3地块经济技术指标
项目总用地面积68亩，容积率3.5，总建筑面积约15.8万㎡，项目整体规模相对较小。
1. 4地块物理形态
项目地块原为奥妮厂第三工场，地块内部呈三级台地由北向南依次跌落，项目地块三级台地的特殊地形具有较强特性，在规划设计中应充分加以利用，以形成项目内部较为独特的地表地形。
2、项目定位
本项目定位为北部新城青年生活示范区，其所面对的目标客户将主要为中青年群体。本项目的发展思路为在不影响产品品质和舒适度的前提下通过有效控制户型面积来控制产品总价，同时通过产品特色创新来增强项目产品竞争力。项目形象定位为“专属你的BLOG社区”，利用“BLOG”的独特概念为项目产品的个性化特征代言，以更好地将项目产品和目标客户群联系在一起。“专属你的BLOG社区”实际意为“专属你的个性化社区”，通过对项目个