区域内产品供应也以紧凑型居家产品为主，尽管各项目存在较强的同质竞争，但由于受众目标客户总量巨大，各项目均取得了不错的销售业绩，区域内住宅项目对**地、渝北及渝中等客户强大的辐射能力和区域内住宅项目良好的销售状况为本项目开发提供了一个良好的整体市场环境。
? 独享优势
结合项目所处的竞争环境来看，本项目将主要面临来自于北岭锦园、聚信建材市场项目、升伟新意境地、春风城市心筑等项目的竞争。与上述项目相比，本项目距离沃尔玛、百安居及菲律宾SM商业项目更近，在配套设施上较同类竞争项目而言具有较强的优势，丰富完善的配套设施和居家的便利性将是本项目较为突出的独享优势。
2、劣势
? 项目劣势——可改造劣势
项目内部缺乏比较明显的自然景观资源，但可以在开发过程中通过人工打造形成比较独特和丰富的园林景观。
项目周边局部环境较为恶劣，为年代较为久远的破旧住宅建筑，对项目价值提升会造成较大的影响。在规划中应通过控制建筑朝向、加强地块内部景观氛围的营造以及通过高大浓密植被将小区内部景观和外部较差的环境进行隔离等手段进行规避。
? 项目劣势——不可改造劣势
项目周边局部环境较为杂乱，虽然可以通过一定的手法进行规避，但其带给客户负面的心理影响依然存在；另外地块旁的天然气储气站虽不会对本项目造成较大的视觉污染，但其所带给本项目目标客户的心理抗性较大。我司认为，本项目最为突出和不可改造的劣势在于周边杂乱的局部环境和天然气站所带给客户的负面心理影响，会对目标客户的购买产生一定的心理抗性。
3、机会——共享机会
随着永辉超市的开业，**红星家居广场、沃尔玛、百安居等知名商家的进入以及菲律宾SM集团的积极介入，区域重新定位为“北部片区新的商业中心区”，区域价值和对外辐射能力有望在众多知名商业项目的支撑下得到快速提升。
从潜在规划来看，嘉华大桥延伸线的完工将使区域的交通通达程度和对外辐射能力得到很大提升。同时外，即将修建的**地广场和景观大道对于提升区域环境和形象具有重要的作用，长远规划的轻轨5、6号及外环线在本区域汇集也将提高消费者对于区域价值的利好预期。
潜在竞争项目数量众多，但整体规模较小，且多数为不知名开发商开发，整体影响力相对较小。这对于提升区域影响力不利，但有助于本项目在区域竞争中保持一定的优势。
随着政府、开发企业以及知名商家对本区域建设的不断推进，区域内项目价值不断得到提升，2005年紫都城和逸静丰豪开盘均价分别为3680元/㎡和3000元/㎡，1年之后，其价格分别涨至4000元/㎡和3300元/㎡。伴随着区域内众多知名商业项目的开发，在区域辐射能力不断增强的同时，区域内住宅价格有望保持持续攀升态势。
4、威胁分析
目前区域内产品主要以紧凑型居家产品为主，产品单价、总价及目标客户来源上均存在一定重叠，区域内各项目同质化竞争较为激烈。结合项目自身条件，我司认为激烈的市场竞争并不妨碍本项目在开发过程中对紧凑型居家产品市场进一步细分，在保证基本舒适度的前提下通过适当降低产品总价和增强产品特色创新来提高项目整体竞争力。
三、项目核心竞争力分析
1、核心竞争力说明
核心竞争力是在众多竞争力中筛选出的区别于竞争对手的独有优势。核心竞争力能够作为主导楼盘对外推广的亮点，而在表述楼盘整体品质方面，核心竞争力可以联合其他竞争点互为补充，经整合后使自身的形象更加丰满。运用核心竞争力为主导，辅以其他竞争力的支撑，在推广中有利于迅速提高市场认知度。
2、本项目核心竞争力提炼
通过对市场供需特征的分析，结合本项目自身特点进行比较分析，我们认为本项目的核心竞争力为贵司**高端公寓物业的品牌形象、丰富完善的商业配套设施（居家的便利性）、总价竞争优势（产品性价比）和独特的、高性价比、创新产品，这将是本项目有别于竞争对手的明显特征。
第三部分 项目市场定位
一、项目定位原则和定位思路
（一）项目定位原则 1、差异性
项目定位应该具有一定的差异性，这种差异性主要针对市场（区域市场或整体市场）目前的整体供应特征，寻找一种与众不同的建筑产品和居住环境，以区别于区域市场或整体市场的其他形象，以免陷入同质化竞争的恶性泥潭。
2、适应性
项目的定位应该结合地块的特点、区域市场的特征等其他要素，提出最适合本项目的定位，而并非刻意的寻求创新，只有结合项目的实际情况，提出的定位，才是最合适的，哪怕这种定位缺乏所谓的“创新”元素。
3、独特性
独特性可以表现在具体的产品，亦可表现在独特的楼盘形象概念，她是一种具有鲜明特色的形象识别，是一种区分与市场同类产品的有效手段。
（二）项目定位思路
结合对项目初步发展方向的判断，本项目的初步发展方向为中青年紧凑型居家产品，在不影响基本舒适度的前提下通过严格控制产品总价和增强产品特色创新来提高项目的整体竞争力，使项目产品总价上具有一定的竞争优势，同时在现有市场价格水平下使项目单价水平得到提升，以达到项目价值最大化的目的。
1、整体发展方向为中青年紧凑型居家产品
结合前文对项目地块价值和市场环境的分析，我司认为本项目的整体发展方向为中青年紧凑型居家产品。
2、合理控制户型面积以增强产品总价竞争力
从区域内在售项目的表现来看，区域内一房和60-70㎡两房的整体销售状况最好，而中大面积两房、三房和四房的整体销售状况较差。本项目在产品设计过程中应在不影响基本舒适度和使用功能的前提下控制户型面积，从而增强产品的总价竞争力。
3、增强产品特色创新
这里所指的创新是相对的创新，是相对于项目所面临竞争项目的整体供应特征而言。结合目前市场情况及我司操作经验，我司认为本项目可以借鉴的创新包括：
? 通过赠送使用面积提高产品性价比
目前市场上赠送使用面积的通常作法有赠送2.2m以下功能空间和赠送阳台性质的使用空间（仅计算半面积），本项目可以通过赠送内阳台使用空间来提高产品性价比，目前劲力五星城在部分两房设计中就采用这一作法，在单价较高的情况下取得了相对较好的销售状况。我司建议本项目可以在部分两房中采用这种作法，但前提是售价和成本的平衡。
? 户型空间结构的变化
目前市场上中小户型的户型空间结构通常为平层，部分项目在中小户型中采用了错层及跃层设计，取得了相对不错的市场反映，例如尚源印象两房的错层结构和拿铁城一房两房的跃层结构。通过改变常规户型空间结构的作法可以在本项目产品设计中加以考虑。
? 适当提高公共部位的装修及用材标准
从目前区域内在售项目的产品特征来看，多数项目未设计入户大堂架空层，同时对公共部位装修及项目用材重视程度非常低，本项目在成本可控的情况下可以通过设臵入户大堂、提高公共部位装修标准及项目用材（例如电梯、玻璃、门窗）标准等作法来体现项目品质。
? 产品诸多细节的合理控制
包括户型功能空间设臵、交通动线、落地窗等细节元素，我司将在产品设计建议部分进行一一分析。