****城乡建设用地增减挂钩项目
高档住宅的售价已超过4500元/平方米。
三、可出让土地出让收益的预测
(一)可出让土地价值分析
根据《国土资源部关于实行保障灾后恢复重建特殊支持政策的通知》（国土资发[2008]119号）、国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）和四川省《关于印发<四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法>的通知》（川国土资发[2008]68号）的要求，本项目拆旧区土地综合整理后，将产生600亩
挂钩周转土地指标，位于****
大同镇。
1、市场对比预测
通过对近三年****商、住用地出让价格的统计(对价格异常的予以剔除，见表2)。
表2 ****部分商住用地出让价格表
时间 2009年 2010年 2011年 合计（平均）
出让净面积（亩） 146.389 1278.532 812.067 2236.988 总地价（万元） 24154.185 101776.718 84182.218 210113.121 单位地价（万元/亩） 165 79.6 103.66 116.09 在前面有关章节中，我们从宏观政策、****城市规划和城市建设、城市构架结构及区域地产市场供求状况等方面，综合分析了本项目所在区域的优劣态势，我们认为本项目用地作为高档住宅区域，项目建成后各项配套齐全，其价格水平会高于近年****同类用地的平均价格
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****城乡建设用地增减挂钩项目
水平，我们预测3年后区域内商住用地拍卖价格与近年拍卖平均价格持平116.09万元/亩。
2、变现地价预测 (1)市场售价预测
项目区主要规划修建多种建筑形态用房，区域容积率为2.2-2.4，平均容积率约为2.3，目前区域及其周边的项目开发状况如下表所示
表3
户序号 项目名称 项目地址 项目业态 开盘时间 价格区间 型区间 1 正邦誉都 ***华金大道669号 ***凤祥大道78号2 九州金色港湾 （成绵高速***出入口200米处，国税局旁） ***同华大道安居路3 瀚城国际 路口（幸福家园对面） 4 钱江凤凰城(***) ***华金大道四段（大弯中学附近） ***红阳路（成绵高5 龙域都市兰亭 速出口300米处，国税局斜对面） ***同华大道实验小6 经典上城 学旁（幸福家园对面） ***凤凰大道北三段7 恒大雅苑 与华金大道三段的十字路口北侧（凤凰湖公园附近） 双拼、叠8 凤凰湖国际社区 ***凤凰大道凤凰湖湿地公园对面 墅、多层洋房、高层住宅 2011-6 均价4500 2.3 在售 电梯公寓 2011-6 均价4500 3.85 在售 电梯公寓 2011-5 电梯公寓 2011-1 电梯洋房、合院 2011-11 电梯公寓 2011-7 均价4000 均价4500 均价4100 电梯公寓 2012-3 均价3950 2.99 在售 电梯洋房 2011-10 均价4400 3.49 在售 容积率 备注 4 在售 2 在售 2.9 在售 均价4000 3.24 在售 30
****城乡建设用地增减挂钩项目
***同华大道199号9 凯斯顿华府 （凤凰湖湿地公园对面） 10 兴诚书香别院 ***菁华路116号（凤凰湖湿地公园对面） ***凤凰大道（田园广场正对面） ***长宁小区北侧、12 西街上院 小南街南侧（城厢学校旁） 13 道诚春天华逸 ***同华大道1151号（凯莱丽景对面） ***华金大道三段45号（***汽车站旁） ***石家碾中路13915 清华逸景 号（凤凰大酒店对面） 电梯公寓 2011-5 多层 电梯花园洋房 电梯公寓、花园洋房 电梯公寓 2011-8 2012-1 2010-11 电梯公寓 2011-7 均价4100 均价3500 均价3800 均价3500 均价3400 均价4100 均价4100 最高价16 北城映像 ***同华大道北侧（九峰路交汇处） 电梯公寓 2011-12 5000，最低价3000 4 在售 2.93 在售 1.63 在售 11 公园世家 2012-5 4 在售 2.13 在售 3.5 在售 14 德通心愿城 电梯公寓 2011-4 3.76 在售 4 在售 根据上述调查，项目区内主要为多种建筑形态用房，均价约为4000元/平方米左右，本报告取均价4000元/平方米，配套0.3%的配套用房。
(2)相关参数确定
通过对****房地产市场的调查分析，及政府部门相关税费的收取标准(详见表4)，我们对房地产开发，销售中的相关参数作以下取舍。 表4 房地产开发中相关参数一览表 (元/m2)
专业费用 取建筑 成本和前期 税费的 5% 不可预发展商利见费取 润率 取建筑 取（土地取成本和得成本V+前期 开发成本）税费的 ×25% 5% 土地取得费率 取土地成本5% 管理费销售用 税金 取建筑 取销成本和售价前期 格税费的 5.6% 5% 维修交易基金 销售手续3%，利息 费用 费 基数取1年期取销住宅为贷款利率售价3元/7206.56%(按格4% 平方元/一年计) 米、 平方米 建筑 成本 前期 税费 31
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1500 166.5
83.33 83.33 (V+1666.5+83.33+83.33) ×25% V×5% 83.33 223.33 159.52 3 21.6 1666.5×6.56% (3)地价V测算 利用剩余法测算公式，
地价V=开发价值-开发成本-利润-税金及销售费-其它费用 我们对项目片区土地价格进行测算得该区域预期土地变现价值为1940元/平方米，合129.33万元/亩,详见下表：
表5 剩余法地价测算表 (元/m2)
开发开发成价值 本 税金及销售费 楼面 地价 设定 容积率 相关修正值 试算 地价 (元/m2) 使用年期 修正系数 0 其权利开发它 地价 状况 程度 修(取整) 修正修正正系数 值 值 0 0 0 1940 利润 3988 1833.16 669.15 382.84 843.43 2.3 1939.89 由前面两种方法预测储备土地可能的变现价值为 表6 土地预测出让价格一览表(万元/亩)
用途 商住 市场比价法 116.09 假设开发法 129.33 本次测算我们在最终确定本次开发土地可能的变现价值时，经综合考虑，以两种预测价值算术平均值（未考虑未来价格的变化），即配置土地的平均出让价格为122.71万元/亩。
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第六章 建设内容及规模
一、建设内容 (一)拆旧区
拆旧区位于****大同镇同福村、界牌村、青龙村和一心村范围内，对拆旧区内零散土地上的危旧农房改造建设，通过土地集约利用获得600亩新增建设用地指标，费用为30万元/亩，总计18000万元。
(二)建新区土地征用、安居工程建设、基础设施配套建设 建新区位于建新区位于成都市****大同镇凤凰湖片区，按投资协议书测算，土地征地成本价格为30万元/亩，该价格包含建新区内的土地补偿费、人员安置补助费、青苗及附作物补偿费、土地管理费、安置房建设、统征工作经费等，需要投资18000万元；基础设施建设包括建新区内的道路、道路绿化、基础设施管网的架设等基础设施配套建设为5万元/亩，需要投资3000万元。
二、项目前期工作进展情况
本项目预计土地整理周期36个月，自2011年8月开始，至2014年7月。
本项目相关报批手续和前期工作如下：
1、四川***土地整理开发有限公司于2011年与****国土局签订《成都市****大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资意向协议书》；
2、四川***土地整理开发有限公司于211年8月24日与****国土资源局签订《成都市****大同镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩
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