遂宁?项目营销策划方案
第一章 市场调查与分析
本次调查主要是了解遂宁市民对遂宁商圈的认可度、投资方式、投资类型，以及购买物业的心理价位、面积、总房款、付款方式，同时对“天上宫”项目的认可度和对本项目产品特性的要求等。通过本次调查结果对本项目的产品规划提出合理的建议和价格定位，并最终完成项目的销售。
第一节 遂宁市投资性商业房地产现状及发展
遂宁地处四川盆地中部，涪江中游，辖三县一区，面积5300平方公里，素有“川东重镇”之美誉，是成都经济圈与重庆经济圈结合部的重要中心城市。随着西部大开发如火如荼地进行和中国成功加入WTO，整个四川省的经济得到了飞速的发展，遂宁作为成渝结合部的重要中心城市，其经济也得到了持续的增长，人们消费水平日益提高，加之城市人口不断扩增（预计2005年将超过50万）及国家有关促进经济发展的一系列利好政策出台等因素，这一切都大大提高了遂宁市在整个四川省二级城市的形象和地位，房地产投资正逐渐成为遂宁市经济发展的一个新的增长点和消费热点。
一、遂宁市房地产行业现状及及发展势态分析
综观整个遂宁市的房地产行业，我们认为遂宁市的房地产发展比较正常。 随着西部大开发的深入，遂宁市的经济也得到快速增长，城市规模在不断扩大，旧城改造的步伐不断加快。预计城市面积到2005年时，将从现在的20平方公里将扩大至40平方公里，城市人口将增加到50万，这将给遂宁市所有的房地产开发商都提供了一个更大的舞台和一个良好的发展机遇。市政府对城市建设的相关政策也作了大幅度的调整和放宽，让开发企业能够全力施展自己的拳脚，从而推进遂宁市的城市建设进程。同时，加大了招商引资的力度，对在遂宁市投资的外地企业将给予最大的优惠政策，这就进一步有力的促进了遂宁市房地产业的快速发展，为在十年内将遂宁建设成为川中地区的中心城市奠定了坚实的基础。所以，我们认为遂宁市今后房地产行业的发展前景是乐观的，但开发过程是艰难的。但同时房地产开发公司也
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应清醒地看到遂宁市的市场现状，要有效地实现企业战略目标和发展计划，就应该充分利用和整合各种资源优势，全力发挥各个专业公司的专业优势，从而实现目标利润的最大化。
二、遂宁市商业物业的现状及发展趋势分析
遂宁市近几年商业房地产市场一直呈上升趋势，在市中心繁华地段已有几个相对较大的商业物业相继开盘，“春天广场”、“假日广场”、“海琪时代广场”、“川中新市场”、“犀牛广场”等商业楼盘的登台吸引了不少投资客户。随着市民经济收入的不断增加，政府对旧城的改造规划，以及股市的低迷和银行的再次降息，人们将会把更多的的闲钱用来投资房地产（特别是商业用房）。根据本次调查显示，61.6%的市民会将多余的闲钱用于投资购买商铺。
但从遂宁市目前在销售的多个商业楼盘来看，其销售价格和销售进度都是不能盲目乐观的，遂宁市商业物业的价格走势已经达到一个较高的价位。物业的种类也比较全面，大型商场、专业市场、批发市场、综合市场等都应有尽有，其销售状况却不尽人意，除个别项目要好一点外，多数项目都处于举步维艰的境地。然而由于住宅物业开发利润的微薄，商业地产开发高额利润和高额回报的诱惑使本地具备土地资源和资金实力优势的各大开发商仍然纷纷将目光投向高风险、高利润的商业地产，使得商业房地产业态近年来异常活跃。 市场趋势预测
商业物业未来的发展趋势，对本项目的影响至深。根据我公司对遂宁市商业物业发展的轨迹研究，我们初步预测：
A、在未来两三年内，旧城改造会推动商业地产的发展，商业项目开发将会持续升温，而销售量将会趋于相对平稳。
B、市场竞争急速加剧，物业开发更是以“创新”为主题曲，投资经营模式会更加适合投资者、经营者的需求，商业物业的经营定位也将更加贴近人们的生活需求。
C、由于“春天广场”的成功开发，部分开发商将以之为鉴，从以前的“重销售轻经营”转变为“经营销售并重”运作模式，着力于培育市场的商气和人气，然后再赚取高额的开发利润。
D、中、小投资者由于基数较大，将成为投资客户群体的主流。 E、在未来几年内，商业地产仍将维持在“高利润”的开发阶段。
F、市场分工将越来越细，各个环节的专业队伍都将加入到商业地产的运作过程来。开发商与代理商的合作将会更加紧密。专业的、有实战经验的代理公司将会助开发商一臂之力。
G、面对不同消费需求的各种主题商场将会在更多的方面出现，隐性消费群体将会进一步被细分和挖掘，开发商也会在项目经营定位时更加注重某个特定消费群体的消费需求，以
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增补市场的空白点。
第二节 遂宁市商圈分析
一、遂宁市民对遂宁商圈的认可度
遂宁市繁华商业区主要位于和平路与公园路之间，而核心商业区又位于电影广场范围内，形成了“一个主中心，多个副中心”交相辉映的局面。根据本次调查显示，遂宁市民认为遂宁市目前商业气氛较浓的口岸依次是：电影广场商圈、新市场商圈、德胜路商圈、和平路商圈。
1、电影广场商圈
电影广场商圈是遂宁市的中心，也是遂宁目前最繁华的核心商业片区，汇集了遂宁大量的人气、商气、财气，是一个相当成熟的黄金商业口岸。目前该区域正在经营的商场有3家（“百货大楼”、“新世纪百货”和“春天广场”），由于“春天广场”的出现，使“新世纪百货”和“百货大楼”的经营状况直线下降，加上其自身管理混乱，零散经营，两商场内顾客寥寥无几。“百福广场”则以经营服装、鞋类为主，但其较高的租金（120元/㎡?月左右）与利润的不协调导致经营商家纷纷转让铺面，造成其“有价无市”的局面。
2、新市场商圈
新市场商圈位于遂州南路与凯旋下路之间，是川中知名的商品综合批发市场，具有近百年的发展历史。“新市场”、“聚宝批发市场”、“海琪电器数码广场”、“胜宝服装批发城”等批发市场汇集于此，享有“遂宁荷花池”的美誉。区域内商家云集，商品品种齐全，几乎涵盖了城乡居民日常生活所需的各个方面，成为川中最大的商品批发基地。但在激烈的商品流通竞争中，该区域内存在管理体制落后，交易条件差，市场秩序混乱，消防隐患严重，脏、乱、差的情况突出，严重制约了区域经济的发展。
第三节 遂宁市投资市场状况分析
遂宁素有“川东重镇”之称，又位于成渝经济带的核心位置，交通和区位优势十分明显。西部大开发和中国加入WTO后，遂宁作为四川省一个重要的二级城市，经济得到了飞速的发展，尤其是遂宁市外出打工人员每年带回大量的收入，使人民生活水平普遍提高，市民手里有了多余的闲钱，开始产生了强烈的投资意愿！以下是我们通过调查分析对遂宁市民目前几种主要投资渠道的统计：
1、存银行赚取利息
近几年银行连续降低利率，刺激国民消费。存银行虽然有相对稳定的利息回报，投资风
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险较小，但随着经济的增长伴随着一定的通货膨胀，且利率一降再降再所难免。因此，存银行赚取利息的回报率极低。本次调查显示，选择存银行赚取利息这种投资方式的市民在逐渐减少，仅占被调查者的20%，市民的投资渠道正在向其它方式转移。
2、炒股票、炒外汇
炒股、炒汇曾经红极一时，不少人在股市、汇市收获不菲，但随着股市、汇市的不断成熟，赚钱的难度越来越大。尤其是亚洲金融危机之后，股市、汇市更是变幻莫测，难于把握。所以，大部份人将目光转向其它投资渠道，一来可以规避股市风险，二来可以守住胜利果实。调查显示，仅有9%的被调查者仍在投资股票、外汇。
3、投资住宅
遂宁作为一个二级城市，流动人口少，房屋出租率低，直接导致租金下跌。投资住宅前期投入较大，后期需要投入装修、家具、家电等，并且回报低、不稳定、不连续，因此很少有人选择此种投资方式。
4、投资商铺
近年来遂宁市商业地产发展迅速，“春天广场”、“假日广场”、“海琪时代广场”、“川中新市场”等如雨后春笋般迅速崛起，投资商业地产逐渐成为遂宁新的投资热潮，部份商业地产以其好口岸、新模式、低风险、高回报吸引了大部份投资者。“春天广场”的成功运作，开创了遂宁商业地产的新纪元，树立了遂宁商业地产的品牌地位。调查显示，有61%的被调查者更倾向于用多余的闲钱来投资商铺，“一铺养几代”的观念已经形成。
投资模式分析表
投资模式 投资额 回报方式 银行储蓄 多少不限 炒股、炒汇 普通住宅 商业物业 回报率 投资风险 多少不限 赚取买进卖银行利息 出差价，随时可能被套牢 风云变汇难极低、还要于把握，可能扣20%个税 出现负增长 风险较小、风险较大，或但存在一定一夜暴富，或的通货膨胀倾家荡产 贬值风险 总价高，投入额偏大 单价高，投资总投入大 出租，收取租金 收取租金，增值后可获增值部份价值 后期再投入 因投资项目个体差因投资项目个体差异，异，回报差异较大，回报差异较大 但普遍较低 大投入，较高回报。一住宅出租率低、租金般商铺出租率低则风险较低及回报同期漫长大，产权式商场稳定回的风险 报风险较低 自主经营需再投入装修依个人意愿依个人意愿需再投入装修、家具、等费用，统一经营无需追加或减少 追加或减少 家电 担装修、物管费等。 4
投资模式 被调查者投银行储蓄 炒股、炒汇 普通住宅 商业物业 资倾向系数20 （%）
9 10 61 第四节、投资者对遂宁几个典型商业楼盘的认知度及看好程度
在调查中我们选取了包含“天上宫”在内的5个遂宁市知名商业项目进行有针对性的调查。这5个项目包括商业步行街（“天上宫”）、产权式商场（“春天广场”、“海琪时代广场”、“假日广场”）、专业市场（“川中新市场”），涵盖面较广。由于在调查时，我们对“天上宫”项目作了详细的介绍，而且遂宁目前也还没有真正意义上的商业步行街，所以被调查者对本项目较看好，占到了被调查者的40.5%。“春天广场”因成功的运作和目前良好的经营状况及其绝版的地段，被调查者也普遍看好占27%。“海琪时代广场”和“假日广场”分别占14.8%，假日广场则仅有2人看好。 项目名称 地段、口岸 模式 经营状况 被调查者看好率（%） 新颖，遂宁好，紧临百福广天上宫 市第一条商场 业步行街 一级口岸、位于春天广场 产权式商场 遂宁商业中心 较好，位于德胜海琪时代路与遂州南路交产权式商场 广场 汇处 紧邻的百福广场租赁状况较好，平均租金在120元/㎡月40.7% 左右。 摩尔春天经营良好，返租有保27% 障 未知，投资者心理没底。 14.8% 假日广场只销售一楼商铺，经较好，公园路与假日广场 产权式商场 营状况较差，部份商家撤场，2.7% 遂州大道交汇处 投资者信心不足 川中新市好，遂州南路与位于传统批发商圈内，周边经专业市场 14.8% 场 凯旋下路之间 营状况较好。
第二章 项目的概况及现状
第一节 项目概要
一、项目的大致经济指标
二、项目规划、设计的分析
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