建筑中形成自身独有的特色。
（1）、建筑整体造型以营造现代商业气氛为前提，增加消费者购买欲望，延长消费时间。 （2）、由于本案规划的是“商业步行街”，要最大限度的进行产品功能分区，人流动线设计，街区的宽度，造型建筑单体摆放方位等，避免建筑单体之间相互遮挡。
3、产品建筑规划描述 （1）、总体布局
本案采用内部商业步行街的形式，通过广场与步行街的出入口引入到项目内部。通过每幢建筑的适当排列布置，在建筑物之间形成一定宽度的商业步行街。在街道两旁建筑物内设置商铺，街道两旁增加雕塑、绿化、座椅等物品设施。采用专业照明企业设计施工美化本案的夜景，成为遂宁亮丽的商业街。
细节处理：
①、整个项目内部大致划分功能区，二楼商铺可增大层高，做夹层，增加项目卖点和二楼附加值，并把楼上部分商业价值更大化体现出来。
②、内部街道最佳宽度设计为6-10米，出入口设施在天上街和百福广场，形成直流，使步行街融入广场。
③、二、三、四楼作3-5米退台处理，留出3-4米的空中走廊，并在适当地方增加空中观景阳台，楼与楼之间增加连廊、天桥设计，形成环形畅通的交通动线，增加各区间的连接。
④、五楼大面积退台，赠送露天花园，以促进销售。 （2）、平面布局
在总平面布置上，依据规划局的要求，除满足红线间距和消防要求外，合理安排建筑物与环境、道路的关系，划分出相应的区内功能空间，使整个街区内部具有整体性，使后期经营更为有序。
（3）、面积分割
根据对遂宁商家的调查分析并结合本案的具体情况和策划要点，对项目商铺面积分割作如下建议：
商家调查：希望项目开间设计在3.6米的占37.6%，开间设计在4.8米的占48.8%，开间设计在7.2米的占8.6%，其它要求占5.0%；对进深设计要求在5米的占38.3%，进深设计在8米的占32.2%，进深设计在10米的占20.9%，进深设计在12米的占8.6%；对面积划分要求在10-20平方米的占28.6%，面积在20-40平方米的占49.4%，面积在40-60平方米的占16.9%，面积在60平方米以上占5.1%。
建议本案一楼铺面主力面积集中在20-40平方米，二楼铺面主力面积可适当加大，集中
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在40-50㎡为主，三、四、五楼由于单价及经营特点面积可放大，有利于提升本案档次。建议本案建筑结构采用框架结构，面积可根据需求任意划分。
三、项目价格定位及策略
1、定价策略
在本项目营销过程中，价格因素起着致关重要的作用，价格的高低关系项目利润的多少以及销售成功与否。对本项目具体价格策略，就是以低开高走的定价策略体现项目自身价值，反映出项目的合理价值范围。并利用低开的价格对竞争对手一次打击。
建议本案各楼层价格制定应以均价为中心，根据市场和投资者的需求，对铺面进行分区面积划分，并针对不同口岸、不同区位制定相应的差价，给投资者更大的选择空间。
2、价格定位
通过市场调查，从反馈信息统计得出：
楼层 价格 百分比 价格 百分比 价格 百分比 A 1.5万以下 36.5% 2000以下 36.8% 1500以下 48.6% B 1.5-2万 47.3% 2000-5000 46.1% 1500—2500 31.9% C 2-2.5万 14.9% 5000-7000 14.5% 2500—3500 11.1% D 3万以上 1.3% 7000以上 42.6% 3500以上 8.4% 一层 二层 三层 建议价格：一层均价：18000元/㎡ 二层均价：4500元/㎡ 三层均价：3000元/㎡ 四层均价：2000元/㎡ 五层均价：2500元/㎡ 3、商铺铺位划分
因贵公司未提供相关资料、数据、故我司暂不作分析。 四、项目经营的定位
商业步行街形态的商业房地产模式近年在各大城市逐渐兴起，它是介于临街商铺和商场之间的一种商业房模式，大多数项目前期销售较好，后期销售较差，特别是经营状况不理想。这主要是由于前期的经营定位没有完全贯彻，交房后客户自主经营或出租只考虑尽快开业或收取租金，没能完全执行公司统一的经营定位和布局来营业，导致经营现场杂乱无章，购物客户不能集中选择商品，更无良好的购物环境，与前期的经营定位背道而驰，对市场的培育和发展起到阻碍作用。这就导致客户在购买“商业步行街”铺面时有许多顾虑，影响销售的
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正常进行。为保证正常的销售速度，创造一流的商业步行街及加强客户对此的信心，本项目在前期经营定位时应充分考虑这些问题。方法有二种：一是在购房合同中书面规定必须服从公司的经营定位；二是交房后1—3年内由物管或经营公司统一招商经营（业主在符合规定条件下可自主经营），以每年总投资6—8%的比例返还租金。
楼层经营业态表：
楼层 一层 二层 三层 四层 五层 经营业态 名牌服装、鞋类、精品屋、化妆品 吧文化世界、特色餐饮、美容美发 茶坊、洗浴、美容中心、特色餐饮 KTV、保健、按摩中心、品牌中餐 露天茶房、品牌餐饮、情调酒吧 注：因贵公司未提供相关楼层资料，故对经营业态作大致分析，未给各楼层业态数量比例控制。
五、投资运作模式的分析确定
现代商业物业营销方式多采用返租的方式来实现物业销售，能够减小和转移投资者的风险，在面积分割、总价控制以及对投资者的返租回报比例等方面都易控制，容易实现销售目标。但此模式一般适用于大型商场购物中心。
本案的经营业态定位于商业步行街，这就决定了在销售中存在着与现代营销方式的差异化（硬卖与返租）。“商业步行街”普遍存在前期经营定位与后期实际经营不符的现象，导致经营现场不能达到预期效果，对市场及投资者而言伤害极大。针对本项目而言，更应对市场规范化作引导，更多地解决二楼及二楼以上物业的经营、销售方面考虑。应充分站在投资者和经营者的角度去发掘，整合项目优势，有针对性、创新的运用有实效的投资运作模式，顺利实行本案的整体销售。建议本案投资运作模式采用传统步行街销售（硬卖）与返租相结合的模式。
1、成立专业的经营管理公司管理。
2、购房者可以委托代管，与经营管理商签订委托代管经营协议，代管期限为1-3年，按总房款的6-8%年租金比例返租。
3、自营或代管必须服从经营管理公司统一管理。
4、委托代管只针对楼上部份，一楼实行硬卖。主要是从培育市场、引导消费、促进楼上部分销售，增强投资信心等方面考虑。
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六、营销策略
1、购房赠送购物优惠卡
签订购房合同后，赠送“春天广场”购物优惠卡或积分卡。 2、原“春天广场”老客户购房增加优惠
原老客户在享受其它优惠条件下，再享受特别优惠（如优惠总房款1%，旅游景点三日游等）。
3、交定金可签增值卡
在交预定金时签增值卡协议，发放购房增值卡。增值以天计算，体现项目巨大增值空间，增强投资信心，并且能针对银丰有效的牵制其部分客户。 如预定期到开盘期设定时间为半个月，每天增值50元，则在预定期第一天预定者到正式开盘签定合同之日止共增值750元。预定金额暂定1000元。
方案一：退预定金但不计增值费。针对准客户设置增值卡。增值额度可增大，如每天增值100元，到正式签合同时增值费和预定金冲抵购房款。没签正式合同，预定金可以退，但增值费不记。
方案二：预定金不退，领取增值费用。为了体现增值概念，增值部分与预定金额大致相等，建议增值额度在50-80元/天，则扣除预定后，还可领取100-300元增值费。
4、在开盘期投资者对关注本项目的动态，如连续收集3期报刊广告者，可参加系列优惠活动（赠送精美小礼品）。
5、抽取折扣的营销方式
在某销售阶段或重大节假日等规定时间内购商铺的客户，可以先选定位置，只交临时订金，到规定的日子由发展商举办抽奖折扣活动，由客户自已抽取不同的额定折扣，抽不到折扣的客户也可享受其它优惠。
6、分数量优惠的营销方式
在某一阶段推出特定商铺时，当天前3名买家享受最优惠的折扣，前5名享受较优惠的折扣，前10名享受优惠折扣（具体优惠额度和人数根据活动内容和销售状况确定）。
7、老客户介绍新客户的优惠方式
在某销售阶段，老客户成功介绍新客户购买商铺成功的可享受一定优惠折扣。 8、尽可能为客户提供更多的、涵盖各方面甚至包括竞争对手在内的真实可靠的资料，全面清楚地提供信息资料，传播项目信息，实行诚信售房。
9、环境营销
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为广大市民营造有更多机会了解本项目的人文环境。如“春天广场”开业周年庆典活动设置本项目产品介绍、项目效果图，营造项目的良性空间。
10、工地营销
工地是楼盘的第一“推销员”，它能给潜在的消费者以直接的刺激和传递信息，工地形象是工地营销的重要能成部分，包括工地包装和工程形象塑造.工地包装是展示产品建筑质量的最好窗口，工程形象进度是销售期房的重要指标。由此可看到项目整个运作正常与否，关系到客户投资的信心问题。
11、关系营销
房地产中的关系营销，是指把营销活动看成是发展商与投资者、经营商、营销商、竞争者、政府机构及其他媒体公众发生互动作用的过程，其目的是建立和发展与之的良好关系，其中投资者的关系营销是其核心和目的。
12、商铺买一增一（夹层）
第五章 项目的营销推广
第一节 项目的销售执行 一、入市时机规划
1、预定时间原则的确定
为保证项目的开发利润，充分利用所投入的广告效应，积极参与市场竞争，把握市场主动权。因此，需通过一定时间的预订来扩大楼盘的影响度，把握目标客户对本项目的接受度。同时，发现营销房案中的不足及时调整。根据项目拆迁的工作进展和整个项目的运作情况，尤其是重点竟争对手的进展情况，正式预订时间初步订为2004年3月25日，如有变动，再根据各个工作环节的具体情况调整。销售人员在预订期间可收取一定的订金，目的是能够最大限度的拥有目标客户群。
二、开盘时间、原则的确定
抓紧时间尽早进场开始预订，避免潜在目标客户流失，运用变通的手法提早将意向较强的客户留住。在进行这两项工作时，尽量科学地回答客户对销售提出的问题。开盘时间初步定为2004年4月8日。
三、强销时间、原则的确定
当开盘销售达到一定的效果后，一切走上正轨时，项目销售进入持续销售阶段。在这期
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