g、所有合同的修改、调整、更换、退款及补充须经销售部经理签字同意后方可办理。
奖惩制度
A、月销售总额居本项目第一名的销售人员，每月奖励200元，最后一名罚200元； B、季度销售总额居本项目第一名的销售人员，奖励300元，最后一名罚300元； C、连续三个月不能完成基本销售任务或销售业绩居最后一名的销售人员，将受到经济处罚并停岗学习或另调换工作；
D、每月销售经理根据销售人员的综合考核评分，有权对销售人员给予100元以内的奖励或处罚。
第二节 项目广告策略 一、广告总策略及阶段性划分
现代营销策划主要包括产品策划和市场策划，由于广告是市场营销组合的重要组成部分，这就要求广告必须适应市场环境。因此开展广告活动的具体广告策划战略，必须首先考虑广告环境。根据本项目的市场定位，结合我们对成都市房地产以及广告市场的全面调查，成都市房地产市场销售前景广阔，广告活动空间较大。但同时广告市场竞争也相当激烈，如何使本案在众多同类物业业广告中脱颖而出，吸引投资者关注，每一次投入的广告费用都起到它应有的效应，就必须分阶段制定广告策略，从广告大市场环境着手，整合本案核心竞争力系统，全局的运用各种媒介为项目赢得市场销售份额。
二、阶段性划分
根据本项目的经营推广方案，将广告宣传具体内容分为四个阶段： 第一阶段：预售期 第二阶段：开盘期： 第三阶段：热销期 第四阶段：尾盘期
二、广告主语
投资天上宫，赚钱真轻松
要抢就抢一手铺，要买就买天上宫
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三、系列子语
买一得二 举“市”无双 一样价钱 双倍回报 商业旺地 弥足珍贵 选择瑞泽 携手财富 引导财富潮流 铸就商业赢家
百年商圈 黄金口岸 绝版地段 潜力无限 投资让地段当家！ 精品荟粹 商气鼎盛
百年商潮生生不息 当今财富滔滔不绝 流畅动现汇人潮 铺铺繁荣聚钱潮 黄金旺铺 成色十足 财富之基 投资宝地
四、广告效果鉴定、评估及修正
1、广告效果监控及评估
广告效果从两个方面来反映：广告的创意、设计、表达内容、表现的项目卖点等总体表现方式表现出的效应及吸引到售楼处的来电、来的效果。监控广告效果应该通过市场和客户这两个方面来考查。广告效果的监控就是对市场和客户这两个方面的综合反映。在对大量的客户动态反映进行汇总分析后，依据分析的结果对下一步的广告策略进行调整和完善。
广告效果的第一方面监控难度要大一些，但还是有把握的尺度。首先应看广告要表达的卖点，客户接受的难易度。广告监控就要把握这些信息是否完整地传递给客户没有以及客户的反响。调查客户对我们的广告第一印象如何等，是对平面表现的评价。应依据各阶段广告的整体形式来作有针对性的调查，分析是否达到了预期的目标。
广告效果的第二方的监控要相对容易。只须在售楼部登记客户信息来源即可实现。在积累大量的信息的基础上，分阶段进行总结，分析数据的可靠性，以便调整下阶段的广告策略，具体如何修正，就视其具体的分析结果而制定。
2、广告方案的调整
在本项目销售的各个阶段，应随时根据市场反响度、接纳度及广告的实际效果评估，配合项目工程进度、营销进度进行调整，以期达到预期效果（具体调整方案由我公司配合开发
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商、广告公司共同研究制定）。
五、媒介策略
1、媒介选择原则
本项目广告宣传媒介的选择，应以遂宁地区为主要投放地点，结合遂宁地区的区域特性，结合本项目具体的产品特性，采用大众喜闻乐见的表现形式，将本项目的各种优势和个性表现得淋漓尽致，真正起到引导客户的作用。
2、发布的周期性
我们初步将本项目的广告宣传发布分为四个阶段。是依据项目的销售进程而来的，在每一个阶段中都有不同的主题宣传内容，也有不同的表现形式，不同的投放数量和投放范围。我们必须把握每一个阶段的致胜关键所在——客户现在想什么，才能有效的控制广告费用和达到预期的广告效应。
3、广告费用预算
根据房地产行业的通常惯例结合本项目所在地岳池地区的具体特点按照该项目的预期销售目标5000万元人民币，按1%预算广告费用，大约50万元人民币。
5、媒介组合策略 媒介组合的条件
应依据销售阶段的不同，分阶段性确定主打媒体，同时辅助其它传播渠道，注重表现形式，突出本阶段的宣传主题，把握客户心理，有针对性的强调重点，力求最佳的宣传效果。
媒介组合的内容与方式
媒介组合的具体内容就是以户外广告、电视广告及各种促销活动为主，将报版广告、报纸夹报、路牌广告、布幅广告、软性文章等形式有机地整合起来，根据不同销售阶段的广告需求，有选择地运用这些表现方式，传达我们项目的信息，引起目标客户的兴趣，达到宣传主题的目的。
我们在具体广告发布中主要采用如下方式： 平面广告投放
（1）报纸：软性文章
夹报
（2）DM单：
户外广告：
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灯箱： 路牌： （3）车身广告：
SP活动：在开盘时，利用广场效应搞一次集聚人气的促销活动。营造热烈的现场氛围，做到家喻户晓，以促进销售。 媒介发布计划
1、项目预售期
时间2004年3月25日~2004年4月7日，主要内容为向广大市民传达以及本项目已经开始接受预订。目的是把握市场，把握目标客户群，将最终确定的销售价格投放到市场中去检验。以达到引起更多、更广的人群关注本项目具体情况的预期效果，为开盘销售聚集足够的人气和积蓄一定数量的客户，开盘之时制造轰动效应打下良好的基础。其信息载体以户外广告、电视广告和夹报宣传为主。本阶段大概的广告费用占总费用的20%,约10万元。
2、开盘销售期
时间为2004年4月8日至2004年5月8日，此期间是房地产行业销售最旺盛的时期。宣传主题是全面和突出的，重点是宣传本项目的经营地段、口岸和产品自身规划等，整合媒体资源，以多种不同的形式和表现手段来渲染我们的主题。主要是采用报版广告、布幅广告、电视报道以及开盘期的现场庆典促销活动，聚集到相当旺盛的人气，以达到预期效果。此阶段费用占30%，约为15万元。
3、强销期
时间2004年5月5日至2004年10月8日，宣传主题应配合工程进度，通过销售控制，营造一个让投资者把握投资良机的销售氛围，使前面购买的客户真切的感受到物业已增值。在此期间主要利用户外广告，车身广告和报版广告以及DM单等形式进行宣传，强有力地促进物业的销售。此阶段费用占40%左右，约为20万元。
4、尾盘销售期
时间从2004年10月9日至2004年11月10日，采取一系列清盘优惠措施，尽快结束本项目的销售，给本项目划上一个圆满的句号。同时为新项目的开发做准备。此阶段费用占10%左右，约5万元。
第六章 销售说词
1、项目所处的位置？
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答：遂宁市中心天上街与百福街交汇处。 2、项目周边主要道路名称？
答：主要有：天上街、百福街、北展街、政府东街、遂州南路。 3、项目周边主要交通设施有哪些？
答：项目周边交通极为方便，1、4、5、6、8、9等多路公交车途经于此。 4、项目区域环境有何特色？
答：项目所处区域是遂宁市历来的政治、文化、商业中心。周边各种配套设施齐备，商业氛
围浓厚、经济活跃，是遂宁市最繁华的地方。 5、本地段人气和商气如何？
答：本地段是人气、商气最鼎盛集中的地方，来自市区各处的人流均汇集于此，各种商业经
营都非常红火，巨大的人气、商气必将带来无限的财气。 6、项目周围的商场多少及其营业状况如何？
答：项目所在区域集中了遂宁市的大多数百货商场，如“百货大楼”、“新世纪百货”、“春天
广场”等。其中“春天广场”以其领先的商场设施、购物环境和前沿的经营理念，经营业绩遥遥领先于其它商场。 7、项目周边有哪些配套设施？
答：有电影院、百货大楼、新世纪百货、春天广场以及各种金融、学校、医疗机构。 8、开发商是谁？
答：遂宁瑞泽房地产开发有限公司。公司实力雄厚、信誉良好，具有多年的房地产开发经验
和商业经营管理经验，其成功开发的“春天广场”已成为遂宁市商业的一面旗帜。公司旗下还拥有遂宁市仕女屋子实业有限公司、遂宁市仕女屋黄金珠宝行、遂宁鞋城等经济实体。
9、开发商的资质等级？ 答：
10、天上宫项目与其它项目相比有何优势？
答：天上宫是根据遂宁市房地产市场情况和商业经营业态分布势态来精心打造的遂宁市真正
的商业步行街，其绝佳的口岸和独特的产品设计必将为您带来滚滚财源。 11、物业管理公司是谁？
答：由开发商成立物业经营管理公司实行统一管理。 12、项目区域租金是多少？ 答：平均租金在120元/㎡?月左右。
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