三、项目的综合评价
第二节 项目现状分析
一、项目的地理位置及地块现状
“天上宫”位于遂宁市中心最繁华的商业地段电影广场商圈内，天上街与百福街交汇处。地理位置优越，商业发达，文化娱乐繁荣，人气旺盛，是遂宁市商业文化娱乐中心。由于历史的原因，在过去自然形成口岸的过程中，规划布局缺乏统一性和长远性，建筑布局凌乱，建筑密度大，容积率高，外观形象陈旧，已经不适应现代城市的长远发展。
本项目地块正处于规划设计阶段，部分已经拆迁完毕，现遂宁市卫生防疫站部分仍在正常办公，预计后续拆迁工作也将加紧进行。本项目的出现将与原有商业交相辉映，共同打造遂宁商业的黄金口岸。
二、项目用地周边环境调查
项目用地平坦，整个地块呈L形，北面连接电影院广场，南面连接天上街，西面紧靠“百货大楼”，东面连通“百福广场”。周边配套齐全，商业氛围浓厚，目前该区域是遂宁市商业核心区，汇集了大量的人气、商气、财气、商业口岸成熟。
但项目比较背街，不临遂宁市主要干道——遂州南路，而项目紧邻的天上街人流量相对较小，难于汇聚大量的人气。而与项目相邻的“银丰国际购物广场”在地段、规模上都要优于本项目，其将成为本项目的最大竞争对手。
三、区域交通状况
本项目所在地交通便捷，1、2、4、6、8、9等多路公交车从此经过，离火车站仅需8分钟车种，距汽车南站也不足8分钟，购物运输极为便利。
四、区域商业特征
项目所在区域位于遂宁核心商业区，区域内商业发达，文化娱乐繁荣。“新世纪百货”、“百货大楼”、“春天广场”、“百福广场”等多种商业设施分布周边，新华书店、遂洲电影院、新华大酒店、百福街练歌厅等文化娱乐设施齐全，临街门面、产权商场、传统百货等多种商业形态并存。但由于历史原因，城市规划存在一定缺陷，街道狭小，建筑外观陈旧，布局不合理等，“新世纪百货”与“百货大楼”经营管理混乱，采取的是租赁柜台和零散经营的模式，造成商场内经营商家缺乏统一管理，出现不正当竞争，商场内顾客寥寥无几。除此之外，其
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它营业房多为临街的独立铺面，以经营服装、鞋类、装饰品为主，经营条件较为简陋，都是自主经营，自负盈亏的经营模式。
1、新旧商业并存
区域作为遂宁市核心商业区，商贾云集，多种商业业态并存。老的商业（如“新世纪百货”、“百货大楼”）与新出现的商业（如“春天广场”）并存，共同繁荣，打造遂宁商业核心！
2、新商业挤兑老商业
“摩尔春天”正式营业后，由于其现代化的商业设施、购物环境以及商场的统一经营、统一管理，容百货和超市于一体，真正形成了规模化、集约化，初步形成“一站式消费”理念，对以前的商业造成相当大的冲击。“摩尔春天”的营业，使原本经营状况较好的“百货大楼”和“新世纪百货”门庭冷清，营业额大打折扣。“百福广场”的临街铺面也由于其较高的租金（约120元/㎡?月）造成其“有价无市”的局面，大部分经营者都欲转让铺面，寻求其他经营途径。
3、遂宁市目前无真正意义上的商业步行街
遂宁市目前还没有真正意义上的商业步行街，虽然百福街已初具商业步行街的雏形，但其规划布局，经营业态，以及允许人力三轮车通行都制约了其发展。“天上宫”商业步行街的启动，必将改变遂宁无商业步行街的历史，和该区域其他商业经济共同繁荣。
4、政府规划
遂宁市政府拟对该区域实施旧城改造，重新规划，遵循重要性、标志性、效益统一性、系统性的原则，把该区域打造成遂宁市的商务文化中心区。整个规划方案采取以广场为中心，商业、文化娱乐等围绕周边的思路，突出广场的主体地位，在广场中采用喷泉、小品、绿化、浮雕或雕塑、灯饰、广告牌、花坛、花池、座椅等的布置，赋予广场历史、文化、休闲的内涵，以广场为纽带，将周边商业有机地结合起来，融为一体。规划形成后，将极大地提升区域内商业的商业价值，“天上宫”作为该规划的一部分，将拥有巨大的升值潜力！
五、项目商业价值的分析
“天上宫”项目位于遂宁市中心黄金商业口岸，有着相当成熟的商业氛围。遂宁市政府目前正在对该区域进行统一的旧城规划和改造，这一工程将成为遂宁市旧城改造建设中的丰碑式形象工程，将把该区域规划设计建设成遂宁市的标志性建筑。区域改造完成后，将进一步增加区域的人气和商气，大幅度提升区域内的商业价值，使本项目拥有极大的升值潜力。
近几年来，遂宁市的商业物业售价逐渐攀升，已由每平方米几千元涨至几万元，临街商铺的租金也是节节上涨，项目紧邻的百福街的临街铺面平均租金就已达到120元/㎡?月左右，
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而市中心每天数万的人流量更是支撑项目发展的可靠保证。
但本项目规模较小、土地成本高、拆迁投入大、一楼营业房返迁多、不临主干道等劣势将便本项目商业价值有所降低，尤其是本项目不临遂宁市主干道，成为影响投资者投资本项目的一大障碍。在对遂宁投资者的随机调查中，有51.8%的投资者认为本项目口岸在遂宁属于二级口岸，其主要原因便是本项目临遂州大道一侧有“百货大楼”挡住，不临主干道导致人气、商气不足。加之项目对面“银丰国际”的强势推出，更对本案的运作产生极大的威胁。但随着政府对片区改造的投入，本项目仍将拥有极大的商业价值！
第三章 项目具体情况分析
第一节 区域竞争对手调研
项目区域内拆迁量较大，近期将开工面市的项目成为本项目直接竞争对手。从我们对区域的调查了解到，本项目斜对面“银丰国际购物广场”预计在3月18日开盘。它规模较大（占地9亩），总建筑面积7万多平方米，共7层全商业建筑。负一楼规划为超市，目前已引进“人人乐超市”入驻经营；负二楼停车场，预计可停放300辆车；一楼临街面作独立铺面，四面开设出入口，内部预设通道，形成变相的商业步行街。主楼为主力商场，已引进“欧尚”或“人人乐”为经营商家。主力商场与商业步行街相辅相成，将建设为遂宁规模最大的商业卖场。“银丰国际购物广场”是本项目最大的竞争对手，不仅从规模档次，还是从开盘时间都直接威胁本项目。
“银丰国际购物广场”后面拆迁地块由经纬公司开发，预计修建类型为三层裙楼加电梯公寓。三层裙楼作商场，电梯公寓预计修建18层。项目目前正处于报建审批阶段，迁拆工作也在进行之中，一旦报建审批完成，该项目动工速度将加快，也会成为本项目潜在竞争对手。我们将时刻关注他们的最新动态，随时了解他们的营销策略，做到知己知彼。
项目区域竞争对手调研见附表一。
第二节 项目SWOT分析
本项目SWOT分析，就是从项目所在区域的实际情况出发，对项目本身的内外因素进行全面的利弊评析，发挥优势，找到解决问题的思路，使项目的运作顺利进行下去。 一、项目优势（S）
1、口岸优势
本项目有着得天独厚的口岸优势，占据遂宁市中心商业圈的核心位置，商业发达、文化
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娱乐繁荣、人气旺盛，并与“百福广场”相连，是不可再生的商业口岸。现代市场的竞争，很大程度表现为商圈的竞争，“百福广场”在汇集人流，拉动消费方面有显著效应，对本项目有强大的促进作用。
2、开发商品牌优势
瑞泽房产开发公司前期开发的“春天广场”在遂宁市民心目中留下良好口碑。目前“春天广场”是遂宁商业首摩，经营效果良好，深得市民人心。从开发商实力、品牌、社会责任心等方面都给投资者足够的信心支持。现开发“天上宫”项目将延续“春天广场”品牌效应，实现双赢。
3、产品定位优势
从遂宁商业物业类型分析，有经营良好的产权式商场、专业批发市场、临街铺面，但商业步行街还没有出现。本项目瞄准市场空白，找准产品差异定位，避免同质化竞争，对商业业态进行优势互补。
4、客户资源优势
“春天广场”销售已完成90%，拥有大量客户资源。从近期老客户访问关注“天上宫”项目情况分析，本项目已受到老客户强烈关注，并引起购买欲望。客户信息资源为项目成功运作起到保驾护航作用。
5、价格优势
本项目总体运作思路将采用“短、平、快”的操作手法。因此，价格将起到决定性作用。本项目价格将设置为区域内极具竞争优势的因素。
6、建筑规划、设计优势
本项目在规划设计上充分考虑到“百福广场”的纽带作用，将商业步行街有机地融入广场，使之相互呼应，连为一体，极大提升商业步行街的商业价值。
7、销售优势
源丰公司作为专业的代理公司，对房地产营销有独特见解。加以销售人员在遂宁销售房产已有一定经验，了解当地市场，能从市场需求的角度把控项目的每一细节，促进销售。
二、项目劣势（W）
从项目整体上看优势十分明显，但任何事物都有两面性，一旦优势把握不好，就会造成一些不利影响。因此，我们必须提前作好准备，化解项目中不利因素，确保项目成功运作。
1、规模劣势
项目地块狭长（临“百福广场”街面短），占地6亩，不能形成规模庞大的商业步行街，
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不能通过自身规模有机整合周边不同类型的物业资源。
2、竞争劣势
由于本项目体量较小，不具备市场竞争力。周边竞争项目相继开盘，极大地分流本项目目标客户群。
3、返迁劣势
本项目拆迁量大，并且一部分拆迁户是经营良好地段口岸的业主。目前本项目一层外围铺面已返还给拆迁户，使本项目最好的铺面未能为开发公司带来最大收益。
4、拆迁劣势
本项目目前拆迁工作具体状况不明朗，到底拆不拆乡镇企业局、卫生防疫局还是不确定因素。如果不拆，则本项目商业口岸无法形成，拆则拆迁难度大，成本高。
5、售楼部位置选择劣势
本项目售楼部选择修建在天上街与百福街交汇处，此处属于背街面，被百货大楼遮挡。该处人流量较少，对于销售部对外宣传所起的作用不明显。因此，建议销售部修建在“百福广场”一侧。
6、二楼以上销售劣势
对于商业步行街楼上部分销售历来都是难题，本项目楼上部分四层，如何解决楼上部分销售并体现其价值是困绕本案的一大难题。
三、机会分析（O）
要确保项目整体成功运作，我们还需要努力寻找和创造对项目有利的机会，增强项目抗风险能力。
1、城市建设规划的机会
旧城改造在不断完善，政府规划将本区域建设成遂宁市商务文化中心区。政府将采用多种方式推进本项目的建设，提升其区位价值，将与城市整体经营相结合，为项目成功运作带来优惠政策机会。
2、市场需求的机会
从遂宁房地产调查可知，投资房地产的群体庞大。作为投资领域的消费者也变得越来越理智和清醒，有这种投资实力和意愿的群体也越来越大，这是本项目运作的一大前提条件，就需看我们怎样去抓住和利用这一机会，来满足市场的需求，从而达到我们运作该项目的真正目的。
3、营造销售气氛，把握投资心理的机会。
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