售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承\诚信、合作、卓越、创新\的经营理念，开拓进取。
海南兆远房地产开发有限公司的经营宗旨是：
为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；
为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现蒲氏房地产集团的社会价值；
为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高蒲氏集团人的工作生活质量；
为股东创造回报--以长远利益回报海南兆远房地产开发有限公司股东。
3、可行性研究报告编制依据
（1）项目建议书及其批复文件
（2）国家及海南省颁布的相关法律、法规、政策
（3）海南省国民经济和社会发展“十一个五”计划和远景目标纲要 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》
（6）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》）（JGJ75-2003） （7）定安县城市总体规划（修编）（2005-2020） （8）南丽湖风景名胜区（北区）控制性详细规划 （9）其他材料
二、项目概况
1、项目所处区域简介
项目所处的区域为南丽湖风景名胜区，位于海南岛北部定安县，整个风景名胜区规划范围46平方公里，湖区26平方公里，湖面12平方公里。南丽湖距离海口市区和机场约50分钟车程。是海南第三大淡水湖，也是海南唯一具有旅游开发价值的内陆湖。南丽湖气候四季如春，湖水终年清澈，风景秀美，湖中镶嵌有形状各异的小岛、半岛，从旅游及地产开发角度来讲，南丽湖景观资源环境堪称一流。另外，位于湖区南部的大部分面积为湿地生态保护区；为南丽湖风景区打造良好生态园区提 供了景观资源基础。结合南丽湖稀缺的湖景资源、湿地生态系统、现有及规划的高尔夫球场，以及规划的休闲小镇、健康设施等，南丽湖风景名胜区未来总体发展方向是打造“国际生态健康度假第一品牌”。
2、建设规模与目标
雅阁山庄项目占地25.54公顷，其中E-05地块面积7.46公顷，E-06地块面积18.08公顷。E-05地块规划建设联排别墅，容积率0.4，建筑面积2.98万平方米，建筑密度20%，绿地率45%，建筑高度12米，机动车位200个。E-06地块规划建设独立别墅，容积率0.2，建筑面积3.61万平方米，建筑密度15%，绿地率50%，建筑高度9米，机动车位240个。
我们公司规划、开发“雅阁山庄”，致力于为在海南休闲度假的高收入阶层庭提供一个优美、舒适的居住环境，它代表的是高端、奢华、私密的度假环境，品牌效应、高入住率、专业服务、产品的高品质设计、可观的投资回报与较高销售价格相比，始终具有相当的投资价值。
3、项目提出的理由与过程
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发雅阁山庄。
经过十几年的开发建设，南丽湖风景名胜区的基础设施日臻完善，得天独厚的旅游资源赢得国内外投资者的青睐，南丽湖畔相继建成岛内规模最大的27洞国际高尔夫俱乐部、鸿扬钓鱼台宾馆(三星级)、丽湖水庄(三星级)、万昌隆水果观光园、海格庄园、居丁黑熊园等旅游项目，在建的旅游项目有南丽湖岸芷汀兰度假群岛(五星级)、豪景湾大酒店(四星级)、南湖庄园(三星级)、文笔峰道教文化风景旅游区。南丽湖静美如诗的自然风光，以及休闲度假、康体娱乐的旅游设施吸引了众多的游客，南丽湖风景区的游客年接待量在2009年突破200万人次，过夜游客人数突破20万人次，逐渐成为海南北部海口旅游圈的一颗明珠，被誉为海口的后花园。南丽湖风景区总体开发完成后，每年接待游容按470—540万人次计算，年营业额达1．76—2．07亿元，毛利润达0．19—0．24亿元。
三．问题与建议
考虑到雅阁山庄建成后，其用户多数多为高端置业者，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐设施及安保措施。另外，在住宅的
户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于南丽湖风景名胜区的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。
第二章 市场篇
一、全国房地产现状及研究分析
宽松的货币政策助推货币流动性，大大降低置业门槛，助长了炒房行为，对通胀的普遍预期使房产成为投资渠道单一的受追捧产品，此
外，实体经济复苏缓慢使部分投资资金转投楼市，导致2009年房价被大幅推高。1-12月全国商品住宅成交均价约4695元/平方米，同比上涨24%。大部分城市房价从2009年初低谷迅速反弹，部分幅度更达一倍。一线城市除广州外全年均房价同比上涨均较明显，二线城市除天津外其余涨幅则较缓。相比前期高峰2007年，各城市房价上涨幅度更大，尤其是上海，涨幅高达87.4%，十大城市只有厦门连续两年同比呈下跌趋势。
1、存量去化加速，供应缺口增大
各类需求的大量释放，使2009年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期2007年创新高。全年成交量达8亿平方米，同比增长43.9%，比2007年增长16%。一线城市商品住宅成交总量将达4940万平方米，同比增长82%，上海增幅最大，达100%；而成都、武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六大二线城市成交总量约6400万平方米，同比增长高达109%。一线城市供应缺口明显较大。由于房地产开发投资及商品住宅开发投资增长率仍低于2004-2008年的平均增幅，开发企业开发意愿降低，全年完成土地开发面积下降19.9%，导致整体市场供应减少，供应缺口增大。在对一线城市及成都、武汉、厦门、长沙、沈阳2009年商品住宅供需量的统计中，除武汉供需比为1.11外，其余城市供需比均小于1，而这些城市的总供需比只有0.69。对于2006年以来积压的库存，一线城市去库存化明显加快，除深圳仍需3个月的消化周期外，北京、上海和广州均已出清；而成都、武汉、厦门、长沙、沈阳的库存只有长沙出清，其余仍需1-7个月的消化期。开发商现金流从短缺转向充沛，巨资储备土地，加大投资。 房地产市场的迅速发展及银行的信贷支持，令开