发企业负债率大幅降低，30大上市开发企业2009年三季度的净现金流比同年一季度上涨305%。2009年，开发商获国内贷款达11293亿元，增长48.5%；居民个人按揭贷款总值及其增速均达到1998年住房改革以来最高，达8403亿元，增长116.2%，而定金及预收款15914亿元，也增长63.1%。开发企业直接从银行获得的信贷支持占开发资金总量的34%，而此比例在2008年为28%，可见宽松的信贷政策大大缓解了开发企业的融资压力。一线城市“地王”频出，土地价值体现充分。2009年全国土地购置面积约3.19亿平方米，同比减少18.9％。随下半年市场回暖，政府土地供应由谨慎转向积极，资金充裕及对后市的乐观预期使开发企业也转向积极扩张，大力储备土地，全国10大总价地王均集中在下半年，其活跃程度超过2007年。与2007年地王多集中在二三线城市不同，2009年地王则回归一线城市。
面对2008年下半年以后宏观经济下行、房地产市场低迷的压力，国家连续出台了一系列刺激住房消费的金融、税收等政策措施，各地政府也纷纷制定相应的房地产促进政策，压抑了1年多的刚性需求和改善型需求开始集中释放。加之货币流动性过多，通胀预期明，投资性、投机性需求大幅增加，房地产市场在2009年二季度以后迅速反弹、并不断提高，原本观望的市场很快就被交易火爆所代替。2009年，全国商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长42.1%；商品房销售总额达43994.54亿元，同比增长75.5%，其中，商品住宅销售额38157.21亿元，同比增长80.0%。
从同比价格来看，房屋销售价格比同比指数在经历6个月的下降后，于2009年6月出现正增长，并呈现涨幅逐月扩大的态势，到12月份房价同比增长7.8%。从月环比涨幅看，房地产价格指数环比从2009年3月份开始出现正增长，扭转了2008年8月份以后房价环比下降的状
态，到12月份连续10个月上涨。从70个大中城市的销售房价来看，价格回升的城市逐渐增多。到8月份，70个大中城市房屋销售价格环比已经全部实现了增长，楼市普涨局面基本形成。
2、2010年政策层面趋紧，行业将进入蛰伏期
随着经济好转，政府将加强楼市调控以保持市场稳定。随着2009年房地产市场的白热化， 2010年中央将视整体市场环境不断完善调控措施，其中最值得关注的是信贷政策。2009年新增信贷高达9.59万亿，2010年新增信贷将控制在7.5万亿左右，1月份新增贷款已经突破1.1万亿，直接导致央行12日上调商业银行存款准备金，但全年大量的信贷投入预示市场“不差钱”。 国务院发布2010年“国十一条”、“国十条”颁布，已明确二套房贷首付不得低于40%，可见政府已在今年开局发出了收紧信贷的信号，2010年对开发商的信贷也将收紧。政府会继续打击捂盘、囤地行为，以加大市场供给。根据有保有压、抑制投机性购房、鼓励自住和改善型购房的调控大方向，2010年楼市调控政策将呈现更大的差异化，在经济转好的宏观环境下，着力保持房地产市场稳定发展。 3、近期国家政策对房地产影响分析
对于政策，基本分为金融（信贷、加息、准备金率）、交易（税费、贷款分类）、供需、持有四个方面，主要是前两者，将表现为流动性收紧，抑制了客户需求，进而增加开发商回款难度和现金流困境，土地市场再次趋冷。
了200相对政策影响分析9年的政策，2010年政策层面趋紧，行业将进入蛰伏期显。 金融类
信贷 准备金率 加息 税费 贷款
政策
解读
银行信贷额度阶段控制，如1月20日传闻“停止放贷”
12日首次大幅提高0.5%，回笼资金，降低了商业银行贷款能力 防通胀，利率上调，存在预期 收回营业税优惠政策，抑制投资和投机性购房作为重点 差别利率、收紧二套房贷政策
对市场影响
全年信贷额度仍较高，“不差钱” 土地市场可能降温，对开发商资金面影响下半年或显现
绝对数值变化不大，对负债率高、资金实力欠缺的中小地产商影响大 对新房开发利好
利率提高增加还款成本，贷款额度提高影响中低收入人群置业，对投资需求有抑制，减少市场需求，超过加息
交易类
诸如提高首付、利率恢复的金融政策对中低收入人群置业影响较大，但对高端支付能力较强的人群影响不大，豪宅市场依然会有不错表现。预计2010年房价将高位盘整，泡沫暂时还不会破灭，其中广大的二、三线城市可能会出现“量价齐升”，一线城市的新房成交量同比将难以再出现较大增长，相比2009年甚至可能还会出现一定下降。2008年经济危机以及房地产市场的相对低迷，使得房地产开发商异常谨慎，大幅减少了计划投资和新开工面积，直接导致2009年下半年以来的供给不足，这种供不应求的关系将在今年上半年继续存在。对于深圳，世联董事长陈劲松认为未来5-6年第三产业可能出现爆发式的增长。他预计深圳2010年会有500家企业在中小企业板和创业板上市，这些企业要发展，必然对写字楼有需求。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，开发商的资金充裕主要得力于销售资金回笼，其次是信贷，短期内开发商确实不差钱，也不会很快降价，但随着成交量下滑和房地产开发贷的紧缩，预计下半年很多开发商的资金链会重新紧张，部分有预见的开发商将在上半年降价促销。
4、未来几年房地产预测
梳理98年房改以来的地产发展脉络，政策主导了房地产的发展，中央和地方均对地产都有极强的依赖。由于具有短期内立竿见影的强大拉动和财富积聚效应，房地产已经是各级政府保增长的“核心支柱产