本项目是典型的热带度假类产品，和住宅型产品存在巨大的差异，多开敞空间、多阳台、多露台、大景观面、强调与自然环境的交流都应该是度假产品的特点，在产品设计应合理反应。在园林的规划、配套设施的配备等方面应该考虑减少大开敞面积与空间，尽量减少客人淡季的冷清。在细节方面也应该考虑度假产品应有的需求和文化。
3.1.4、高端
项目的定位是高端的湖景别墅，因此在各方面应该把项目的高品质作为项目打造的前提。
3.1.5、差异
和正在开发的东西线滨海其他项目相比，有现状性差异，应该在建筑风格、环境、配套等方面考虑与其他项目的差异化，突出湖景文化，与大海“蓝绿相辉”。
3.1.6、服务
度假客户需要的是一种体贴而又需要有个人隐私空间的服务，提供从抵达海南、入住项目、离开海南的全程个性化服务以符合目标客群身份，也将是支撑项目较高销售价格的因素。如果在条件允许的情况下对业主闲置期间的物业进行出租给业主带来一定的收益相信会对项目的销售带来很大的帮助。
3.1.7、建议
成立专门的客户服务中心，对业主入住期间提供个性化服务（可与物业一套人马两块牌子），作为社区的业主不仅享受物业公司的常规物业服务，还有客户服务中心的菜单化个性服务。
综合定位：热带湖景养生休闲度假别墅区
3.2、客户定位
3.2.1为了度假、疗养而置业
这类人往往事业有成、经济实力雄厚，每年会在南丽湖享受一个十分有利于身心健康的冬季或更长时间，他们在南丽湖置业的主要目的是享受而不是获取投资回报。这类人在南丽湖购置第二居所，是高档独立别墅（大户型）物业的主力买家。
3.2.2为了旅游休闲而置业
这类人经济实力较强，消费理念前卫，会经常到海南旅游或休闲，但每次停留的时间都不长，所以平时会将自己的房子出租以获取一定的投资回报，或冲销日常的管理维护费用。这类人的购买对象主要是联排式别墅或精美小户型别墅的主要购买群体。
3.2.3纯粹为了获取投资回报而置业
这类人认为南丽湖房地产市场投资风险小，收益稳定，所以会购买物业用于出租或转售。这类人的购买对象主要是对不同类型的物业都有需要。
3.2.4为了自住或自营而置业
这类人主要是海口的常住人口，他们在事业工作上处于高端人士，海口喧哗使他们想找个可以改善居住条件的地方，而有海口后花园之称南丽湖就成为了他们的第一选择。
以上前三类置业者主要来自岛外，如我国的北方、东北、长三角、珠三角、环渤海以及俄罗斯、韩国，等等。他们通常在冬季、春节等最舒适的时候来到南丽湖，被形象地称为“候鸟”。
4、项目设计的补充说明及建议
1、阳台的分布注意照顾看湖面和景观面，主卧室、大阳台一定朝海；
2、可以考虑把淋浴间等空间放到朝湖面，按照成本控制原则增加SPA泡池等；
3、建筑绿化考虑立体绿化（花槽等）与每层平面公共区域绿化（庭院入户、公共走廊的绿化）的结合；
4、厨房的设计应尽量保证对中厨和西式餐岛都有所考虑； 5、海南主要的一线海景社区在社区景观环境的营造方面都难如人意，因此应该把握南丽湖最大湖景自然资源优势，营造宜居的热带湖景养生休闲别墅住宅环境；
6、首层架空层采用可参与式的景观与周边环境融为一体； 7、在产品的材质方面应尽量照顾近湖、夏季周期比较长的特点，采用抗腐蚀性强和隔热效果好的材料；
8、在产品的立面风格方面建议配合园林以热带风情为主，突出海南特色风格，但是也要考虑此部分目标客户对品位的追求，简洁、大气、时尚、艺术。
5、项目投资估算 5.1、估算依据
参照委托人提供的资料以及当前海南建筑市场的价格情况。
5.2、项目投资概算
5.2.1土地费用：地价款按33万元/亩，占地面积383亩（25.54公顷），为12639万元。
5.2.2前期工程费：包括规划勘测设计费、可行性研究费。根据企业提供的资料，该项目占地面积25.54公顷，总建筑面积6.59万平方米,则总费用为120万元（取整）。
5.2.3房屋开发费：包括建安工程费、附属工程费和室外工程费共计9094.2万元。该项费用2010年投入20%，2011年投入75%,2012年投入5%。
建筑工程成本及增加值
序号 项目名称 米) 1 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 前期款 场地平整 钻探 设计费 临时水电 监理费 招投标合同鉴定费 2 合计
5.2.4配套费用：按200元/平方米计,总费用为1318万元。
建筑工程费 1300 80 6 5 50 4 10 5 单位成本(元/平方
总成本费用为1380元/平方米 5.2.5报建费用:按50元/平方米计,总费用为330万元 5.2.6管理费：按60元/平方米计,总费用为400万元 5.2.7销售费用：按60元/平方米计,总费用为400万元 5.2.8不可预见费：按70元/平方米计,总费用为462万元
5.2.9财务费用：是指该公司为筹集资金而发生的各项费用，主要为贷款利息和向股东借款的利息，1年内贷款利率为5.40 %，该项目贷款总额为1.5亿元。
则：2010年利息：15000×5.40%×10/12=675万元 2011年利息：15000×5.40%=810万元 2012年利息：15000×5.40%×2/12=135万元 合计：1620万元
项目总投资：26383.2万元
6、项目利润率预测
6.1销售收入预测
参考企业提供的资料及根据目前项目片区内该类物业的供求状况的市场调查，并结合估价师对该区域同类房地产市场的了解，拟定本项目E-05地块（建筑面积2.98万平方米）联排别墅均价为7000元/平方米，E-06地块（建筑面积3.61万平方米）独立别墅均价为8000元/平方米，则整个项目的销售收入： 7000×2.98+8000×3.61=49740万元
6.2、项目利润率预测 项目 计算公式 （1）项目销售收入： （2）项目投资:
金额（万元）
49740
26383.2