1.2 机构设置说明 1.2.1 设置理念
1. 管理机构设置目标：围绕企业经营目标，基于纵向“企业经营目标——
投资收益管理——业务单元落地”分层次开展项目管理活动，其中投资收益管理是重心。项目运营管理横向聚焦项目全生命周期，从项目论证、拿地、规划设计、工程建设、策划销售、竣工入伙全过程管控。 2. 四大核心管理要素：
1） 计划管理：聚焦经营，强化协同，实现开发目标的过程监控。 2） 成本管理：打造以合约规划为中心的成本控制体系。
3） 销售管理：监控销售计划，实现销售价格管控，做好营销费用管控。 4） 资金管理：实现预算资金的计划内、外的规范流程审批，严格把控
资金进出。
3. 四大支撑体系：
1） 会议体系：构建规范、标准、高效的会议体系。
2） 成果体系：不以事项结束为结束，以事项对应成果的质量好坏为结
束。
3） 绩效驱动体系：绩效目的不在于考核，而在于驱动和牵引。 4） 信息化支撑平台：实现管理层查阅监控，工作汇报、工作推进和沟
通协调信息化、自动化。
4. 机构运营效果目标：
1） 实现项目运营情况可知：通过财务结果指标（销售额、利润值、现金流）、过程管理指标（生产进度、存货进度、销售进度、回款进度和利润完成进度）、异常信息指标（设计变更、进度异常、成本异常、质量异常及客户服务异常），对项目运营情况做到全面、及时、尽可能接近真相的了解。
2） 实现项目运营过程可控：运用直接干预操作、过程关键点决策、主2
动监控和预警、通过获得信息进行监控和事后审核监控等管控手段，强调指标体系的过程动态回顾，采用务实的管控策略（项目前端管利润、中端管质量、后端管客服与品牌），做到项目全生命周期的有效管控。 3） 实现项目运营效果可预测：项目运营效果预测聚焦利润和现金流，核心在于经营性现金流的预测。构建项目投资收益跟踪的回顾机制，通过事件触发或事件触发去推动运营效果的科学预测。
1.2.2 岗位编制及主要职位描述
1. 编制数量：在目前公司单独运营一个项目的情况下各岗位编制情况如下。
1） 总经理、副总经理各一人，总经办设文员一人； 2） 运营计划部设置运营经理一人，计划专员一人； 3） 财务部设置财务经理一人，会计、出纳各一人； 4） 行政事务部设置行政经理一人，行政专员一人；
5） 成本合约部设置成本经理一人，土建、设备合约专员各一人； 6） 工程技术部设置工程经理一人，土建、设备、景观工程师各一人； 7） 营销部设置营销经理一人。
2. 编制说明：以上人员编制共18人，为各岗位不兼任的情况下项目运营管
理基本配置。在项目开展初期允许一些岗位空缺及岗位之间合理兼任，在项目开展后期允许一些岗位扩充编制灵活调整。 3. 重要部门职能描述：
1） 总经办：拟定并实施、管理公司总体战略规划；批准项目土地版、启动版和基准版的收益模型；批准项目关键节点计划和主项计划；审批项目合约规划、审定项目所有对外合约；汇总编制年度营业状况和财务状况报告；编制年度经营目标计划；审核行政事务部所制定的各项人事制度；督导行政事务部、财务部的各项工作和事务；决定公司主管层（含主管层）以上人员的任免职奖惩；领导公司日常经营活动，支持协调各部门会议等。
2） 运营计划部：制定相关的年度计划、月度计划；制定项目的关键节3
点计划和配套专项计划；对项目的整体运营周期进行分解，指导各职能部门制定部门计划，协调各个职能部门进行有效配合和协助；在计划实施中对已制定计划进行管控，若发生延期、超期及时和有关职能部门以及公司管理层及时沟通，协调；组织相应计划、进度会议等。 3） 工程技术部：参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作；联络设计单位对总体规划设计、单体工程各专业施工图纸设计并审核；参与工程预结算书编制，负责工程施工管理到竣工验收全过程操作；根据公司各项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划，按时上报工作情况，及时跟进落实各项工作计划及资金计划；参与工程施工招、投标工作，编写工程施工合同，并进行审批、签订；加强质量控制，保证工程施工按有关规定要求进行；协调好各部门及外单位的关系，使工程顺利进行；收编并保管工程项目的全部技术档案。
4） 成本合约部：编制合约规划；年度、月度工程类用款使用计划；负责项目“五算”（投资估算、概算、预算、结算、决算）编制的管理及审核；项目总体、分项造价控制计划的编审，并在实施期动态控制；审核现场产生签证的合理性及复核发生的工程量；审核工程变更的合理性和造价，组织变更单价的谈判；协调管理项目结算备案工作；起草或审核合同文件；组织合同谈判和会签、管理；负责监督合同的执行，及时评价合同各方履约情况等。
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2 投资收益跟踪管理
2.1 投资收益跟踪管理体系
1. 投资收益跟踪管理的基本内容：项目收益跟踪的基本管理内容是在项目
过程中定期（按季/按月）回顾或预测；项目利润、内部收益率等重要投资评价指标；刷新项目动态现金流；分析回顾指标及现金流的变化原因。 2. 投资收益跟踪管理的目标：关键的项目利益相关方（投资人、经营团队、
财务部等）相对及时准确地掌握项目利润、内部收益率等重要投资评价指标的动态数据情况；相对准确的预测项目动态现金流、平滑头寸风险；通过过程跟踪及控制，保障预期收益的最终实现。
3. 投资收益跟踪管理落实部门：投资收益跟踪管理由总经办牵头，运营计
划部负责收集相关数据及编制报告，成本控制部、工程技术部等职能部门提供数据支持。
2.2投资收益跟踪管理模型
1. 收益评价核心指标 ：（表2.1） 表2.1 常用收益评价核心指标
序号 1 2 3 4 指标名称 所得税后项目利润 所得税后项目利润率 投资收益率 内部收益率IRR 单指标类别 位 计算说明 管理价值 反映静态收益总额 反映项目运营水平 反映项目投资收益水平 万（销售收入+留存资产价静态指标 元 值）-项目总投入 % % % 静态指标 静态指标 税后项目利润/ 项目总成本 盈亏平衡时的投入资本/税后项目利润 综合反映资金利动态指标 项目NPV为零时的折现率 用效率
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表2.2 项目投资评价指标
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 指标名称 项目总投入 项目销售收入 留存资产净现值 单方售价 可租售单方成本 项目投资 税后利润 投资收益率 税后净利润 自有资金IRR 单指标值位 （示例） 万元 万元 万元 元/㎡ 元/㎡ 万元 万元 % % % 300000 250000 100000 7085 6000 200000 50000 25 14.29 26 计算说明 开发成本+期间费用+营业税+增值税+所得税 销售收入 管理价值 项目总投入规模 项目变现能力 可售留存资产价值按10年收留存资产价值 益折现值计算（8%折现率） 项目销售收入/销售面积 项目总投入/可租售建筑面积 项目在盈亏平衡前需投入的资金 2+3-1 7/6 7/(2+3) 年化收益率，月度IRR*12，贷款和利息现金流参与计算 销售均价的合理性 单方成本的高低 项目的投资规模 项目静态收益 项目投资收益水平 核心指标 核心指标 2. 项目投资评价指标 ：（表2.2）
3. 指标简要说明
1） 项目总投入：项目总投入包括开发成本、期间费用、营业税、增值税、
所得税五大项。其中：“开发成本”即直接投资成本，包括土地获得价款、勘测设计费、行政及经营性收费、前期工程（三通一平）费、主体建安费、基础设施费、环境景观工程费、配套设施费、工程管理费。“期间费用”包括财务费用、管理费用、营销费用三项。 2） 项目销售收入：项目销售收入只包括项目可售部分的收入。 3） 留存资产净现值：留存资产指不出售的车位、商铺、写字楼等。预测
留存资产的预期收入时的预测年限一般为10~20年，起始时间为留存
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