资产开始投入运营的时间，折现率一般取8%~10%。
4） 单方售价：用于企业与竞争楼盘的对比审视，其中销售面积不含留存
资产部分。
5） 可租售单方成本：可租售建筑面积中不含物管、幼儿园等不可租售的
建筑面积，但计算项目总投入时包含了不可租售面积的付出成本。 6） 项目投资：指项目盈亏平衡前项目投资人的自有资金投入，这个投入
不包括银行贷款，也不包括项目回款再次投入到本项目中的资金。
4. 项目收益跟踪数据模型
项目收益跟踪数据来源主要表格罗列如下（详图2.1）：
1） 一级数据表：T01《项目基本信息、建筑面积及分期规划表》、T99《资金来源及运用表》、T05《销售及回款表》、T08《项目成本表》、T15《留存资产现金流量表》。
2） 二级数据表：T06《项目成本测算表》、T07《产品成本分摊表》、T10《开发成本付款计划表》、T11《期间费用付款计划表》、T12《营业税、土地增值税、所得税付款计划表》、T02《销售面积及分期表》、T03《项目开发计划节点表》、T13《车库净现金流量测算表》、T14《留存商业净现金流量测算表》。
3） 三级数据表：T04《租售价格规划表》、T09《项目合约规划表》。
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图2.1 项目收益跟踪数据模型
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2.3 项目投资收益跟踪协同管理 2.3.1 项目收益的PDCA闭环管理
1. 项目全生命周期形成的多个版本收益模型及指标
1） 项目投资论证阶段：基于土地开发强度指标形成一版用于投资决策的项
目收益模型及指标，简称土地版指标。
2） 项目策划和规划阶段：基于策划、规划方案形成一版用于综合规划、推演项目全程执行的项目收益模型及指标，简称策划版指标。
3） 项目设计管理阶段：方案经报批通过后项目的经济技术指标可能发生较
大调整，会导致投资收益的相应调整，调整后的版本简称基准版指标。基准版指标控制严格性最高，用于衡量项目执行过程的绩效。
4） 项目过程中：因项目进展、内外部环境的动态变化，会形成若干版用于
过程回顾收益的收益指标，简称执行版。根据回顾周期差异，可以细分为月度版、季度版、年度版。 2. 根据项目收益跟踪管理作出运营决策
1） 执行版项目收益回顾需要收集影响项目收益变化和变化趋势的五大类动
态信息，由项目职能部门负责人提供报告，包括：项目技术经济指标报告（财务部）、项目进度计划节点报告（运营计划部、工程技术部）、项目租售及回款报告（客服营销部）、项目成本回顾报告（成本合约部、工程技术部）、项目资金计划报告（财务部、运营计划部）。
2） 项目收益回顾负责人基于收集的数据刷新项目收益模型。得到当季执行
版收益指标，再将其与基准版、上季执行版及项目年度预算版对比分析：如有偏差，必须解释差异原因；利空性偏差，必须给出改进措施；必须预测未来趋势。对比分析后形成的书面报告，由运营计划部门提交总经办审核批准。
3） 各职能部门提交的业务决策报告中必须对项目收益指标影响进行测算与
分析。影响项目收益的决策点包括但不限于如下情况：
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i. ii. iii.
策划、设计相关：方案调整；配置标准调整；重大设计变更等。 工程相关：施工进度节点调整等。
营销相关：销售价格制定与调整；销售回款控制要求；开盘时间、竣工交付时间的调整等。
iv. v.
成本相关：目标成本及合约规划的调整等。
财务相关：项目资金计划；项目融资计划；项目税收策划等。
2.3.2 项目收益跟踪的管理分工
1. 项目全生命期的项目收益跟踪管理分工
1） 项目论证阶段：由项目投资发展团队主责项目收益模型的编制，团队在公司成立后通常组成总经办；由擅长投资分析的财务部或总经办投资分析专员负责审核。
2） 项目实施过程：（从项目启动到竣工交付使用）由项目总监主责项目收益跟踪，财务部具体编制及回顾，总经办负责审核，总经理批准。项目各职能部门在收益跟踪管理的职责包括但不限于提供可靠及时的数据，对已发生的数据或预测数据负责。
3） 项目竣工交付后：以住宅为主的项目，由财务部负责持续的收益跟踪；若商业留存资产由公司进行商业运营，则该部分收益跟踪由商业运营部门持续进行。详图2.2。
图2.2 项目收益跟踪管理分工
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2. 项目启动后的数据提供分工
项目策划、规划阶段、设计管理阶段涉及大量的初始数据规划和采集，项目过程中的回顾也需要大量的已发生数据提供和待发生数据预测，各职能部门或只能岗位需要提供大量数据，主要涉及的职能部门包括规划设计、工程技术、成本合约、客服营销、财务部门等。这些职能部门就是上文所述项目收益跟踪管理“参与人”，具体各职能部门数据源分工详图2.3。 3. 执行版的数据提供分工
执行版收益跟踪的数据提供主要涉及设计、工程、成本、营销、财务等部门，具体详表2.3。
表2.3 月度（季度）版收益跟踪数据来源分工
序号 1 2 3 4 5 明细 《项目技术经济指标报告》 《项目进度计划节点报告》 《项目销售及回款报告》 《项目成本回顾报告》 《项目资金计划报告》 主责部门/岗位 设计（工程技术） 工程 提交范围 所有参与收益回顾的主责人员 所有参与收益回顾的主责人员 营销（或商业运营） 收益回顾编制人、财务 成本 财务 收益回顾编制人、财务 收益回顾编制人 11