图2.3 项目收益跟踪数据提供分工
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3 项目计划管理
3.1 计划管理概述
房地产项目开发周期长、设计价值链环节多，易受外界环境变化影响。因此，一方面纵向分工上，如果公司管理层不能根据企业经营环境变化迅速作出有利的决策，往往导致项目开发进度的延误；另一方面，项目开发过程涉及论证、拿地办证、策划、涉及、采购、工程、销售等多个环节和部门，各部门之间往往存在工作的交叉、搭接，关系错综复杂，各部门的工作稍微没配合好也可能延误开发进度。从本质上来说，外部环境的影响不完全可控，而企业团队间的内耗可以通过加强计划管理进行有效提升，计划管理决定项目运营的效率。
1） 协同：计划管理第一要素。实现“纵向合理分工，横向相互承诺”的计划管理目标的主要手段就是将项目的全过程工作任务分解，赋予各工作任务明确的时间限制、责任落实、并通过网络图的形式明确工作任务的搭接与穿插关系，让项目参与各方互相承诺，协调一致推动项目外向成功。 2） 分级：抓大放小、层层聚焦、权责清晰。计划管理是一个进行规划、组织、实施、监督、协调、控制的过程，计划兼顾监控和执行的需要。决策层要聚焦经营，实现过程可控；管理层要聚焦管理，协调一致；执行层则互相支援，需要管理层执行指导。具体分级计划管理模型设置如图3.1：
图3.1 分级计划管理模板
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3） 会议与成果：支撑计划管理高效落地。以计划的工作项为纽带进行会议、成果、计划的融合管理。在计划的执行过程中，定期对计划做出总结和对未来风险的预测，并将相应报告提交会议，由会议协调相关资源以保证计划按期推进，在需要的时候对计划作出调整决策以适应实际需要。在计划执行过程中，明确每一个工作项的完成时间要求和成果要求，以质量合格的成果作为评价计划完成的主要标志，由会议对下一阶段需要完成的工作设定对成果的内容质量要求，并对前一阶段完成的成果进行质量评审。
3.2 关键节点计划
1. 关键节点的设定：关键节点计划为公司决策层使用的管控计划，各节点均是决策层需要重点关注的里程碑事件，明确了进度计划管理和控制的重点。公司项目关键节点设置和分类详表3.1。
表3.1 关键节点一览表
分类 1 2 3 4 5 证照类 建设用地规划许可证 土地使用权证 建设工程规划许可证 工程开工许可证 预售许可证 现金流节点 基础开工 开盘 现金流转正 销售去化率达到40%、70%、95% 工程节点 开工 正负零 封顶 竣工 交房 利润规划 项目定位 方案设计 初步设计 施工图设计
2. 关键节点计划目标下达步骤
1）
公司决策层设定项目的经营目标。这些经营目标往往体现为销售指
标或者结转收入指标。 2）
根据销售指标或者结转收入指标明确的开盘节点或交房的时间要求，
反推项目建设各主要节点的时间要求。 3）
由各职能部门管理团队对这些节点提出建议，并达成共识，由项目
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总监对开发节点或经营目标做出承诺，经总经理批准后形成项目关键节点计划。关键节点计划落实的关键在于能够就关键节点得到项目管理层的承诺，同时需要项目参与各方对节点时间目标达成一致意见。 4）
关键节点计划正式下发，作为项目下一级别计划执行的纲领性要求，
强调强制性。通过项目启动会，由企业决策层、项目管理层、项目团队多方共同对计划进行推演，找到风险点，形成风险规避或减轻的预案，以作为后续工作的指导性方针，详图3.2。
图3.2 关键节点计划推演示意
3. 关键节点计划的监督与控制
1） 2）
各关键节点的验收及评价人，详表3.2。
通过将关键节点计划单列并形成专门的报告（关键节点简报制度），
列出各个节点达成的时间，对应该完成但未完成节点进行原因解释和后续行动方案说明，同时对后续关键节点进行风险分析及前置重要事项分析，提前安排资源推进项目，规避风险。 3）
基于项目整体运营角度对项目进行全面定期回顾，以及时反映项目
的健康度，回顾报告必须包含项目的进度情况、成本情况、销售情况、现金流预测四个维度。
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表3.2 关键节点计划验收标准
序号 1 2 关键节点 “土地证”的取得 交地 完成地上建筑和障碍物拆除及相关手续办理，项目按时进场 3 4 5 完成方案设计 完成初步设计 方案设计公司确认 规划局审批通过 初步设计阶段性成果公司审批完成 完成施工图设计 取得工程规划许可证 工程技术部完成施工图内审及设计交底 6 7 8 取得施工许可证 项目开工 售楼处、样板区开放 9 10 11 12 13 14 15 16 取得预售许可证 开盘 完成40%的销售金额 完成70%的销售金额 完成95%的销售金额 景观施工进场 竣工备案 交房 取得施工许可证 项目基础开工 经审批售楼处、样板区结构、《项目整装饰装修及景观实施体进度计完成，对外开放 取得预售许可证 项目对外放号，客户开始选房 已销售合同金额/项目可售金额=40% 已销售合同金额/项目可售金额=70% 已销售合同金额/项目可售金额=70% 景观施工进场 项目竣工验收 取得竣工备案手续 项目配套设施完工并移交物业公司 项目开始向业主交房 17 交房完成率95% 已接房户数/计划交房数=95% 运营计划部 运营计划部 总经办 财务部 工程技术部 运营计划部 财务部 划》中各关键节点完成时间 运营计划部 总经办 运营计划部 财务部 运营计划部 成本合约部 总经办 运营计划部 运营计划部 主管项工程技术部 目运营副总经理 总经办 运营计划部 成本合约部 工程技术部 运营计划部 工程技术部 工程技术部 验收标准 取得土地使用权证 时间基准 验收部门 运营计划部 复核人 批准人 总经理
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