前 言
自1998年实施城镇住房制度改革以来，我国房地产业发展极为迅速，房地产市场迅速繁荣，对促进国民经济发展、改善人民居住条件发挥了重要作用。伴随着中央政府多轮实施的房地产宏观调控，城市房地产业与房地产市场在迅速繁荣、逐步成熟的同时，也逐渐迈入一个崭新的，分化与同质并行、细分与整合共存的发展阶段，尤其区域间、城市间房地产行业与市场的格局、形态以及潜力等已经并还将深刻地发生变化。
2013年，我国房地产市场在近年来限购调控、经济疲软、银根收紧等一系列打压下触底回暖，进入下半年更是一路高歌猛进。前三季度，一线城市除北京、广州和成都商品住宅成交量同比增速在10%以内外，其余城市均保持10%以上的高位增长，二线城市同比涨幅也达到22%以上。但与此同时，显著的分化现象也在三线城市出现，洛阳、北海、晋江等城市较去年同期市场规模增长都在50%以上，而惠州、常州等近几年投资过热的城市则仅与去年基本持平，更有甚者如温州自2011年9月以来商品住宅价格已连续27个月同比下降。市场的迅速分化使得寻找具有更高房地产投资价值的城市变得比以往更具意义。 城市，作为房地产市场的载体，是人们洞悉市场变幻和观察产业进程的基本单元和有效视点。房地产市场迅速发展的黄金十年，也可以说是中国城市经历的一场前所未有的城镇化建设和现代化发展的加速期，这期间已经形成了成熟型的长三角、珠三角、京津冀三大城市群，其中长三角城市群已成为跻身世界发展前列的国际性城市群，而以武汉城市群、海峡西岸城市群等为代表的发展型城市群和以环鄱阳湖城市群、北部湾城市群为代表的形成型城市群也正在迅速崛起，而处于不同发展阶段、资源禀赋各异的城市，其市场潜力、增长速度和发展空间将会在激烈的区域竞争中剧烈分化。随着十八大后新型城镇化战略的提出和推进，我们有理由对中国城市房地产市场的未来怀抱更美好的憧憬。但是，未来城市房地产投资机遇和风险的并存已成为不争事实，分析和理解城市房地产投资价值的形成规律和发展趋势，显得极其重要。
在此背景下，世联地产携手同济大学房地产研究所展开城市房地产投资价值研究，在科学厘清影响城市房地产投资价值的关键因素，深入探究城市房地产的发展规律、演进趋势以及城际差异等工作的基础上，秉承“大道至简”的原则，构建了一套简而有效、方法科学、体系完善的“城市房地产投资价值指数”，以反映、分析我国城市房地产发展现状、特征、趋势，以及城市间房地产发展差异与分化规律，作为客观判断城市房地产投资价值的工具和依据，以期准确把握未来城市房地产投资的机会、风险及其应对策略。
鉴于不同类型物业其投资价值的关键影响因素存在显著差异，因此构建的“城市房地产投资价值指数”是由城市房地产投资价值总指数、城市住宅地产投资价值指数、城市商业地产投资价值指数、城市写字楼投资价值指数四项构成的一套指数体系。关于城市房地产投资价值的内涵，我们认为这是一个变化、发展中的相对概念，就当前我国房地产市场所处的发展阶段而言，当一个城市的房地产价格能保持合理增长、房地产市场规模能有质量的扩张时，这个城市的房地产就具备了投资价值。
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指数研究的关键在于指标体系的合理设计。一方面，支撑房价上涨、市场规模扩大的基础是城市人口与产业经济两大因素，另一方面，当房地产供给与人口、经济发展产生的市场需求相协调时，才能形成房价合理上涨、市场规模有效扩大、具有投资价值的房地产市场。因此，我们主要从城市人口、产业经济和市场特征三方面入手构建城市房地产投资价值指数的指标体系。尽管中国房地产市场具有特殊的复杂性，但通过对近百个影响因素的科学筛选，最终得到的指标体系不仅直观，并且能在统计意义上解释90%以上的城市房地产价格波动和成交量变化。当然，这些指标的选择也是根据中国城市房地产的发展水平和国家统计口径的数据约束量身定制，那些不具普遍意义、数据可获性差的指标均未考虑。指数测度方法的具体介绍则请参见报告附件1。
本报告选取了我国120座地级及以上城市作为研究样本（详见表0），所选城市遍及中国除西藏以外各省、自治区、直辖市，覆盖了东中西部逾20个城市群，能够全面体现中国城市发展的总体特征；所选城市无论是从人口密度、经济总量，还是从房地产市场规模来看，其房地产业都具备相对更强的发展潜力，并且城市间在房地产市场的发展阶段、驱动因素、增长空间等方面又具有显著的多样性和差异性，能够充分反映中国城市房地产发展的整体现状和典型特征，具有较强代表性。但是，由于国家统计口径仅覆盖了35个大中城市商业营业用房和写字楼市场的指标数据，导致城市商业地产投资价值指数、城市写字楼投资价值指数的研究样本暂局限于这35个大中城市。
城市房地产投资价值指数是世联地产继成功构建世联购房者信心指数后推出的又一重要市场研判工具，将其打造成为中国城市房地产投资的风向标和导航仪是我们对该指数寄予的殷切愿望，希望各位读者提出宝贵的指正意见。
表0 2014城市房地产投资价值指数研究样本
城市群 省份 北京 城市 北京 天津 石家庄、唐山、保定、廊坊、沧州、张家口、秦皇岛 苏州、无锡、常州、南京、扬州、淮安、徐州、连云港、南通 杭州、嘉兴、绍兴、宁波、台州、温州、金华 城市群 北部湾城市群 关中城市群 中原城市群 江淮城市群 长株潭城市群 省份 广西 陕西 河南 安徽 湖南 江西 城市 南宁、北海、桂林 西安、咸阳、宝鸡 郑州、洛阳、新乡、焦作、许昌、平顶山、南阳 合肥、淮南、六安、芜湖、马鞍山、蚌埠、安庆 长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、衡阳 南昌、九江、赣州 京津冀城市群 天津 河北 江苏 长三角城市群 浙江 上海 珠三角城市群 山东半岛城市群 辽中南城市群 哈长城市群 海峡西岸城市群 太原城市群 川渝城市群 广东 山东 辽宁 黑龙吉林 福建 山西 重庆 四川 上海 环鄱阳湖城市群 广州、深圳、珠海、佛山、江门、呼包鄂榆城市群 中山、东莞、湛江、惠州、汕头 青岛、济南、淄博、潍坊、烟台、泰安、临沂、济宁 沈阳、大连、鞍山、营口 哈尔滨、大庆、齐齐哈尔 长春、吉林、松原 福州、厦门、泉州、漳州 太原、长治、临汾 重庆 成都、南充、绵阳 黔中城市群 滇中城市群 宁夏沿黄城市群 —— 武汉城市群 天山北坡城市群 兰西城市群 内蒙古 包头、呼和浩特、鄂尔多斯、榆林（陕西） 湖北 新疆 甘肃 青海 贵州 云南 宁夏 海南 武汉、黄石、黄冈、孝感、襄樊、宜昌 乌鲁木齐、石河子 兰州、天水 西宁 贵阳、遵义 昆明、曲靖、大理 银川、石嘴山 海口、三亚
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一、城市房地产投资价值探寻
图1.1 房地产投资价值百强城市分布
一级指标 城市人口 因子 二级指标 常住人口 城镇化潜力 人均GDP 经济首位度 产业经济 因子 全社会贷款余额 城镇居民人均可支配收入 累积公共财政支出 经济开放度 市场特征 市场成交活跃度 3
因子 城市房地产投资价值总指数市场信心指数 表1-1 房地产开发潜力 测度指标体系 1. 城市房地产投资价值概览
城市房地产投资价值总指数从城市房地产发展环境、市场状况的总体层面观
测城市房地产投资价值，其与三类物业的房地产投资价值指数一样均从城市人口、产业经济、市场特征三个方面度量城市房地产投资价值的总体水平，但侧重于从更宏观层面考察城市房地产的发展环境和市场整体水平，而不考虑具体物业的投资特性，指标体系如表1-1所示。
根据城市房地产投资价值总指数的测度方法，评选出如图1.1和表1-2所示的房地产投资价值百强城市。按照百强城市的房地产投资价值指数排序及其特征，可将其划分为4个梯队，第Ⅰ梯队又分为领跑型1和领先型两类，第Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ梯队则分别为潜力型、脆弱型和风险型城市。为简化表现，此处不详述这些城市的房地产投资价值指数得分及排名，详情可参见附件2。
表1-2 城市房地产投资价值类型及城市列表
投资价值 等级 类型 领跑型城市 第Ⅰ类 领先型城市 北京、上海 城市名称 重庆、广州、深圳、武汉、天津、西安、成都、沈阳、南京、杭州、大连、苏州、合肥 长沙、青岛、郑州、南昌、贵阳、太原、厦门、无锡、珠海、福州、昆明、佛山、烟台、徐州、扬州、长春、乌鲁木齐、石家庄、宁波、东莞、唐山、常州、济南、兰州、南宁、淮安、惠州、绍兴、淄博、保定 大庆、哈尔滨、包头、芜湖、赣州、营口、南通、九江、咸阳、襄樊、吉林、嘉兴、潍坊、济宁、株洲、连云港、湘潭、泉州、岳阳、鞍山、洛阳、宜昌、绵阳、秦皇岛、汕头、泰安、遵义、南充、金华、临沂、张家口、廊坊、衡阳、江门、湛江、中山、六安、常德、沧州、桂林、天水 呼和浩特、海口、三亚、银川、宝鸡、马鞍山、榆林、西宁、黄石、石嘴山、淮南、鄂尔多斯、北海、温州 第Ⅱ类 潜力型城市 第Ⅲ类 脆弱型城市 第Ⅳ类 风险型城市 评价结果显示，百强城市中，房地产投资价值领跑型城市2个、领先型13个、潜力型30个、脆弱型41个、风险型14个，潜力型和脆弱型城市是百强城市的主要构成，这是我国房地产业由起步到繁荣而又尚未成熟的发展阶段所决定的。值得强调的是，一线城市北京、上海雄踞房地产投资价值百强城市之首，分列前2位，且其指数大幅超越第3名的重庆，无论从城市人口规模、产业经济实力、房地产市场规模的绝对水平来看，还是从这三方面的增长水平来看，北京、上海都具备其他城市无可比拟的优势和竞争力。因此，将北京和上海划为房地产投资价值第Ⅰ梯队的领跑型城市。
从区域视角来看，百强城市中，东部城市52个，15个领先型城市（含领跑型）中有10个来自东部，30个潜力型城市中21个来自东部，东部沿海城市的经济实力及其对人口的吸附集聚能力是其高房地产投资价值的有力支撑，而海口、三亚、温州等东部二三线城市则由于市场供需不协调、市场规模缩减、房价下跌等原因而进入风险型城市的行列；而在内陆地区，中部城市25个、西部城市 1
城市类型的划分及概念请参见本章第2节，表1-2中每类城市的排序是根据房地产投资价值指数计算得分排列。
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23个，在脆弱型城市中占比超过一半，而在14个风险型城市中占据11席，可见中西部地区的房地产投资价值仍然与东部地区存在较大差距。当然，以武汉和合肥为代表的中部城市、以重庆和成都为代表的西部城市也迅速崛起，跻身领先型城市的行列，说明内陆城市房地产投资价值存在较为严重的分化现象。 从城市群发展水平的视角来看，百强城市中，位于成熟型城市群的城市35个，其中22个跻身投资价值领先型（含领跑型）和潜力型城市，仅温州由于房价持续下跌、市场结构失衡而位居风险型城市；位于发展型城市群的城市44个，其中属于领先型城市的7个，潜力型11个，脆弱型22个，风险型4个，可见发展型城市房地产投资价值的分化现象较为严重；位于形成型城市群的城市21个，无一进入领先型城市的行列，且大部分集中于脆弱型和风险型城市，风险型城市中接近70%来自形成型城市群，如呼包鄂榆城市群的呼和浩特、榆林、鄂尔多斯均在其中，房地产市场的过度繁荣与城市人口、经济发展健康水平的背离是导致这一现象的主要原因。
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本报告根据张学良主编的《2013中国区域经济发展报告——中国城市群的崛起与协调发展》对城市群发展水平进行划分。其中，成熟型城市群包括长三角
城市群、珠三角城市群、京津冀城市群；发展型城市群包括山东半岛城市群、辽中南城市群、海峡西岸城市群、武汉城市群、环长株潭城市群、成渝城市群、关中-天水城市群、中原城市群、哈长城市群、江淮城市群、太原城市群、东陇海城市群；形成型城市群包括鄱阳湖城市群、天山北坡城市群、北部湾城市群、兰西城市群、滇中城市群、黔中城市群、呼包鄂榆城市群、宁夏沿黄城市群等。
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