4. 城市住宅地产投资价值影响因素剖析
城市人口因素
城市住宅地产的发展离不开人口的支撑，这是形成住宅有效需求的源泉。作为投资价值领先型城市（如图2.5），北京、上海两个特大型城市庞大的人口规模是其住宅地产投资价值强有力的支撑，在有限的土地资源里，其住房需求越旺盛，住宅市场的供求矛盾越突出，从而推动房价和盈利水平上升，因而投资价值突出；此外，合肥也是典型的人口驱动型城市，其人口导入远大于人口流出，特别是来自江苏、河南、浙江等地的省外常住人口以及快速提升的城镇化水平，使其人口规模指数位居前三，助力其成为投资价值领先型城市。从分类对比来看，投资价值领先型城市的人口规模指数是潜力型城市的1.8倍（如图2.6）。 城镇化水平的提升将为住宅市场发展带来巨大空间，这决定了城市住宅需求的可持续性，也是支撑住宅地产投资价值的基础。对于潜力型城市，正处于城镇化高速发展的阶段，城镇化水平的大幅提升无疑是其住宅地产投资价值的助推器。而对于风险型城市，如温州，薄弱的人口规模难以对其快速发展的楼市形成有力支撑，同时，低附加值的加工制造业虽然吸附了大量常住就业人口，但这些人口消费能力弱，永久居住的可能性小，难以形成有住宅消费需求的真实城镇化水平，这是造成温州住宅投资价值近年低迷的原因之一；此外，如赣州、孝感等地虽然城镇化速度在加快，但是由于城市整体实力较差，人均收入偏低，难以形成有效的住宅需求，不利于城市住宅地产投资价值的提升。
图2.6 四类型城市人口规模指数
梯度分布
图2.5 城市人口特征的指数分布
产业经济因素
城镇居民的支付能力是住宅地产投资价值的指南。支付能力越高，居民的购买力越强，住宅地产投资价值越显著；领先型城市的居民支付能力与其他三类型城市的平均水平分别拉开了1.23、1.36和1.51倍的差距（如图2.7），足见支付能力是衡量城市住宅投资价值的重要准则。投资价值潜力型和脆弱型城市的居民支付能力则分化较为严重，作为潜力型的两个省会城市乌鲁木齐和兰州（如图2.8）人均可支配收入指数较低，并与同一类型内城市存在较大的差距。产业结构薄弱、地方财政收入滞后制约了两市的经济发展和社会文化事业的提高，
21
同时也影响了城市居民家庭生活水平的提高；此外，收入来源单一也成为两市居民收入能力落后的掣肘。住宅地产投资价值与居民支付能力关系密切，若不注重提高居民的生活水平，可能会使两市住宅地产投资价值下滑。投资价值风险型城市的总体支付能力偏低，进而影响其住宅消费，使其住宅投资存在风险。
图2.8 城市人均可支配收入指数分布
产业支撑力是住宅地产投资价值的基石。产业支撑力越强，住宅地产投资的动力越持久。从城市产业支撑力指数来看（如图2.9），越是具有投资价值的城市，其产业支撑力指数越高；结合图2.7，领先型城市的产业支撑力指数是潜力型城市的4倍，这些城市多位于我国东部，产业结构升级快，以高新技术产业、旅游业、金融保险业等第三产业为主，使得经济发展的质量好、后劲足，住宅地产投资支撑力大。而脆弱型和风险型城市因产业支撑动力不足，住宅市场风险较大。从同一类型城市内部来看，城市间产业支撑力表现各有不同，以潜力型城市内部分化最为明显，其中银川、济宁、吉林、宝鸡、泰安和营口产业支撑力指数处于同类型平均水平以下，这些城市产业经济多以资源为依托，随着资源耗竭，若不注重产业升级，也会使其住宅地产投资存在风险。
图2.7 四类型城市产业经济
指数梯度分布
图2.9 城市产业支撑力指数分布
22
市场特征因素
住宅规模指数是城市住宅地产当前发展状况的重要体现。总的来看，领先型城市住宅地产发展较快，其住宅规模指数是投资价值潜力型、脆弱型和风险型城市的1.50、1.52和2.42倍（如图2.10）。但在不同类型的城市内部分化较为明显，以潜力型城市和脆弱型城市最为显著（如图2.11）。长沙和石家庄凭借着省会城市的优势，在经济和人口规模上都具有良好的表现力，促使住宅市场的快速发展；惠州土地供应的放宽也成为其住宅市场发展的强动力；而兰州、宝鸡、汕头等城市目前住宅市场的发展尚不尽如人意。
住宅潜力指数是城市住宅地产未来发展空间的重要体现。住宅潜力指数在城市间的分化明显于不同投资类型间的区别（如图2.11）。一般来讲人均累计已供应面积越小，剩余的市场容量较大，住宅市场潜力越大。北京和上海具有强烈的人口吸附能力，拥有着庞大的人口规模，使其住宅市场依旧面临着紧张的供应缺口，人均累计已供应面积较小，住宅市场潜力较大；而鄂尔多斯、海口、三亚和温州近几年市场存在供应过量的现象，加之去化速度慢，使得市场待售存量较多，住宅潜力指数较低。
这之间有些城市的突出表现引起了我们的关注，郑州和贵阳在住宅规模指数和住宅潜力指数上都有较好的表现力。郑州作为全国人口最多以及GDP总量前五的省份的省会城市，亦作为中原城市群的增长极，无论在人口规模、居民支付能力以及产业支撑度方面都有较好的表现，使其近几年住宅规模稳步推进，住宅投资价值显现；随着万达、保利、恒大、华润以及万科等众多实力品牌的强势进驻，愈加显示出房企对郑州房地产市场的信心。无论从哪一个角度，我们都可以看到郑州住宅市场发展的潜力和价值；再看贵阳，近年来，贵阳住宅市场超级大盘的现象轰动全国，其市场需求量不仅来自于贵阳当地，也来源于整个贵州省。其原因在于对于中西部省份岛状的城市格局，其硬件设施和软件设施与周边区域相比都是一个“极点”，这使得周边城市向其靠拢的需求强烈，但是目前贵阳的产业支撑力处于二级梯度平均水平以下，若在人口导入的同时也注重产业升级，那么贵阳住宅地产的投资价值也会凸显。
图2.10 四类型城市住宅规模
指数梯度分布
图2.11 城市住宅市场特征指数分布
23
5. 分化市场中的城市住宅地产投资策略
住宅地产投资价值在城市间、区域间呈现出显著的分化现象。那么，应采取怎样的投资策略以抓住机遇、规避风险，挖掘出更具投资价值的住宅市场？ 领先型城市：积极参与。对于领先型城市而言，良好的人口基础和产业经济支撑无疑对其住宅地产投资形成重大利好，鼓励积极投资。近年来这些城市虽然多数遭遇国家紧缩的宏观调控政策，但其庞大的市场需求依旧推动其住宅价格的上扬。2012年国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格中北、上、广等一线城市住宅价格触底反弹即是对此最好的证明。此外，新一届政府定调房地产市场化路径更使领先型城市住宅市场前景较好。但对于尚未进驻的住宅地产投资者，应警惕激烈的市场竞争，暂不建议冒然加入。
潜力型城市：择优进攻。潜力型城市虽不及拥有领先型城市牢固的经济支撑力和人口吸附力，但在新一轮的产业转移大潮和新型城镇化中，我们也可以预见部分城市住宅地产存在的投资潜力；并且其中已有部分城市崭露头角，建议可以择优进攻。如长沙、青岛和济南人口和产业经济表现力都较好的城市可以重点进攻；而贵阳、郑州虽然目前产业经济实力尚不佳，但拥有区域增长极的优势，若能在产业转移的大潮中抓住时机，也可以适时进攻。
脆弱型城市：慎重入市。脆弱型城市总体上在城市地位以及人口经济水平上都处于样本城市中平均水平以下，整体上还不足以支撑住宅市场投资的持续发展，呈现投资风险大于机遇的倾向，投资需慎重。如淮安、沧州、南充、绵阳虽然目前住宅市场规模在同一类型中较好，也具有一定规模的人口基础，但其产业经济支持力度欠佳，难以形成有效的购买力，使其住宅投资存在风险。 风险型城市：逐步退出。风险型城市要么是现有的经济、人口、市场表现均不显著的，要么是已经存在严重泡沫的城市。因此无论从哪个角度，这一类城市的住宅地产投资都应当慎重，短期内建议以退出投资为佳。
24
三、城市商业地产投资价值探寻
我国房地产市场正处于快速发展、转型升级的过程中。近年来，在住宅市场竞争日趋激烈，限购等调控政策日益严厉等背景下，商业地产逐渐成为地产投资新宠，进入高速发展时期。以35个大中城市为例，过去几年里，新增供应的商业物业面积达到8000万平米以上，新增供应的商服用地则接近2.6万公顷，三至五年内，当这部分土地进入商业地产二级市场时，当前的商业地产市场格局将发生显著、深刻的变化。
商业地产的快速发展创造了巨大的投资机会，但不同城市面临的机遇并不均等，在分化的市场格局中寻找更具商业地产投资价值的城市具有十分重要的意义。本报告在对城市商业地产市场的发展规律及现状特征进行深入分析的基础上，构建了城市商业地产投资价值指数评价体系，从人口、经济、市场三个方面综合度量了我国35个大中城市商业地产投资价值的大小，并据此结合城市的人口经济特征和商业地产的发展特征，对35个城市进行了深入的聚类分析，以期探明城市商业地产投资价值的分布及分化规律。
1.35个大中城市商业地产投资价值概览
图3.1 35个大中城市商业地产投资价值分布
25