在我们构建的商业地产投资价值指数测度指标体系中（详见表3-1），人口、经济是商业地产发展的支撑条件，这两方面指标重点在于反映商业地产未来发展的城市基本面；市场是商业地产发展现状及潜力最直接的表现，当前市场的量价表现及未来的发展空间对商业地产投资价值均有重要影响。
在人口层面，除了人口总量有重要影响以外，人口的年龄结构对商业地产的发展影响也较大，中青年的比例越高，城市人口中具有真实消费能力的人群规模越大，对商业地产的需求越大；二三产业从业人员数量及其增长情况则不仅能直观反映城市工商业的发展规模，更能直接体现工商业发展对商业地产开发的需求潜力，从业人员数量越多，增长越快，相应需要用来承载的商业物业规模就越大。
在经济层面，首要考虑城市零售业的发展水平，主要采用了影响商业地产需求总量的社会消费品零售总额、反映城市经济结构的零售消费经济贡献度、体现城市商业发展在区域中相对地位的零售消费集聚度、反映城市外向消费吸引力的旅游收入等指标来综合反映；其次考虑了城市人口的消费能力，城镇居民人均可支配收入越高、非食品支出比重越高，对商业零售的需求越大，支付能力越强，进而对商业地产的支撑作用也越强。
在市场层面，当前的市场表现用去化速率来反映，去化速率越高，说明市场需求潜力大，未来的市场竞争相对更小；同时，利用商业物业的销售价格增长率和商业用地的价格增长率组合构成市场信心指数，用以反映地产企业、消费者对该城市商业地产未来发展的预期；开发空间则可用现有的人均供应存量和近期的土地供应强度来反映：人均供应存量越小，未来进一步拓展的空间越大，近期的土地供应强度越小，未来的竞争强度越小，商业地产的投资价值相对越大。 利用以上指标体系对35个大中城市商业地产投资价值进行研究后，我们发现：35城市的商业地产投资价值表现出了明显的分化现象。北京、上海、广州作为我国经济发展最好的城市，其商业地产的投资价值远超其他大中城市，位于商业地产投资价值金字塔的塔尖；深圳、西安、天津、成都等城市的人口集聚程度越来越高，经济实力逐步加强，对商业地产发展提供了强有力的支撑，是继北上广三城市之后商业地产投资价值最大的城市；西宁、银川等城市由于人口规模小、零售业发展水平有限，商业地产存量大等原因，是商业地产投资价值最低的城市。35个大中城市的商业地产投资价值指数及排名可详见附件4。
表3-1 城市商业地产投资价值指数
测度指标体系 一级指标 二级指标 年末总人口 城市人口因子 人口非老龄结构 二三产业从业人员数 社会消费品零售总额 零售消费经济贡献度 区域内零售消费集聚度 产业经济因子 城镇居民人均可支配收入 非食品支出比重 旅游收入 去化速率 市场信心指数 市场特征因子 商业开发潜力 土地供应强度 26
2.城市商业地产投资价值的分化
领先型城市：包括北京、上海、广州、深圳、西安、天津、成都和重庆共8个城市。这类城市人口基数大、人均消费能力强，城市零售业发展水平高。此外，该类城市也是国内重要的人口导入型城市（也是较为重要的旅游目的地），外来人口消费是这些城市商业地产发展的重要支撑。由于具有强大的人口、经济基本面，该类城市商业地产的发展前景非常明朗，商业地产投资价值大。 潜力型城市：包括杭州、宁波和哈尔滨三个城市。该三个城市的人口经济基本面基本接近，表现出人口规模较大，零售总额较高，人口与经济基本协调发展等特征。但在市场层面，该类城市目前面临着商业地产人均存量高、近期供应量大等压力。从具体的市场表现看，该类城市商业地产近期的销售状况均不令人满意，特别是哈尔滨，去化速率过慢。总体而言，该类城市商业地产的长期发展依然向好，但短期内面临一定的市场去化压力。
脆弱型城市：包括南京、杭州、武汉、合肥、石家庄等城市。该类城市人口规模比较大，而零售业发展水平不及潜力型城市好，人口经济基本面对商业地产发展的支撑作用有限。从近期市场表现来看，这类城市又存在较为显著的分化现象：苏州、石家庄等城市近期市场表现良好，呈现出量价齐升的现象；太原、合肥、济南等城市则表现出去化速率快但价格增长缓慢的现象。此外，由于人均商业物业存量低，近期市场供应量小，在中短期内，该类城市的商业地产具有一定的发展机会，但该机会是否可持续，还需进一步深入观察。
风险型城市：包括西宁、银川、贵阳等城市。该类城市人口规模小，城镇居民消费能力弱，主力消费人群的数量偏低，并且零售业发展水平相对滞后，消费
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对城市经济增长的贡献不足，加之近期市场量价表现不佳，人均商业地产存量偏大，供地规模过大，导致未来一段时期商业地产市场将面临较为严重的竞争，从而蕴藏着较大的投资风险。
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3.城市商业地产投资价值区域分化
图3.3 东中西区域视角下的35个大中城市商业地产投资价值分化
从不同类型城市的分布规律来看，领先型与潜力型城市在东部更集中，脆弱型、风险型城市在东中西部的分布则较均匀。人口、经济发展较好的领先型、潜力型城市较多地分布在东部地区，其数量是中西部地区城市数量的近两倍。8个领先型城市分散在东部和西部区域，其中，5个位于东部，分别是环渤海经济圈的北京和天津，长三角经济圈的上海，珠三角经济圈的广州和深圳；3个位于西部，分别是西安、成都和重庆。从这几个商业地产发展情况最好的城市的区域分布来看，我国的商业地产已经跨过了最初始的集聚发展阶段，新的商业地产标杆城市正在发展成形，我国商业地产的整体格局正在发生改变，中西部地区商业地产的投资价值将逐步崛起。此外，3个潜力型城市集中于东部和中部，12个脆弱型城市和12个风险型城市较均匀地分布在东中西部。
从东中西部来看，东部地区城市商业地产的投资价值最高，西部次之，中部最低。35个大中城市中，东部城市16个，其中除潜力型城市仅2个外，其他三类城市的数量大致相当，东部大致呈现出四类城市均衡发展的特征。中部区域共有8个城市，除哈尔滨一个潜力型城市外，全部是脆弱型或风险型城市，导致中部区域城市商业地产的平均投资价值偏低。西部共有11个城市，表现出了严重的两级分化，一方面，西部核心城市的人口经济基本面和商业市场前景都表
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现良好，但另一方面，西部区域内个别边缘城市的发展状况则与主流城市相去较远。
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