城市住宅地产的发展离不开人口、经济和市场的支撑，当这三个要素均衡协调发展时，城市住宅地产才具备持续稳健的投资价值。据此，我们从人口、经济、市场三个维度构建城市住宅地产投资价值指数指标体系（如表2-1）。 人口层面，家庭数量及其增长状况是支撑住宅市场发展的基础因素，家庭数量越大、增长越快，住宅需求越旺盛；而由城镇化带来的刚性需求也是住宅市场重要的需求来源，尤其在中国当前所处的发展阶段，城镇化是促进大中城市房地产发展的重要力量。
经济层面，城镇居民的消费能力（人均可支配收入和人均储蓄余额）不仅是城市经济水平的直观表现，也反映了城市住宅市场的需求潜力；累积公共财政支出反映了城市在教育、医疗、基础设施等方面的发展（投入）水平，财政支出越高，宜居环境越佳；在岗职工人数则用以反映产业经济对居民就业的支撑能力，就业吸附能力越强的城市，人口集聚能力越强，住宅需求越大。
市场层面，市场成交活跃度是由住宅成交量及其增长率两个指标构成的复合指标，用以从市场规模、活跃程度等角度反映住宅市场的发展现状；市场信心指数是由房价增长率和地价增长率两个指标构成的复合指标，当期房价增长越快，说明消费者具有乐观的市场预期，而地价增长越快，反映了企业对当地市场的乐观预期及投资信心，实际情况也说明，地价增长通常会体现在未来的房价中；此外，还以人均累计住宅供应面积为基础指标，考虑了城市的住宅开发潜力，人均面积越小，可开发潜力就越大，投资价值也一定程度上更高；土地供应强度则可直观反映住宅市场在未来一段时期的供应规模和竞争强度，土地供应越大，投资价值的提升空间越有限。
评估结果显示，样本城市中投资价值前一百位的城市价值类型可分为领先型、
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潜力型、脆弱型和风险型四类（如图2.1）。其中，领先型城市15个，如北京、上海、深圳、武汉；潜力型城市35个，如青岛、大连、无锡；脆弱型城市35个，如惠州、包头；风险型城市15个，如鄂尔多斯、榆林、温州（投资价值指数的具体得分请参见附件3）。 从东中西部的区域视角来看，东部地区凭借优越的地理位置、领先的产业经济基础，以及更强地人口吸附集聚能力，住宅市场活跃，具备高投资价值的城市较多，但也存在鞍山、淄博、漳州等投资价值脆弱型城市；在中西部地区，城市住宅地产投资价值的分化现象较为严重，中部城市的投资价值类型以潜力型和脆弱型为主，而西部城市的投资价值类型多呈现为脆弱型和风险型两类，整个内陆地区只有合肥、西安、重庆、武汉、成都等为数不多的投资价值领先型城市。
从城市群发展水平视角来看，京津冀、长三角和珠三角三个成熟型城市群较其他类型的城市群总体上投资风险较小，但城市群内投资价值的分化现象较为明显，有着逾2/5的脆弱型城市。而发展型城市群和形成型城市群的投资价值分化现象则更为突出，其中，发展型城市群以投资价值潜力型和脆弱型城市为主，还有包括长治、孝感、黄石在内的6个风险型城市；形成型城市群则以投资价值脆弱型和风险型城市为主，尚无一例领先型城市。 3
在岗职工人数 表2-1 住宅地产投资价值指数指标体系 市场成交活跃度 市场信心指数 市场特征因子 住宅开发潜力 土地供应强度 分类依据请见本章第2节。
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2. 城市住宅地产投资价值的分化
城市人口和经济发展水平是衡量住宅地产投资价值的两大基本要素，因此，我们将城市人口和产业经济两个特征因子合成为城市人口—经济综合指标，并结合市场特征因子构建四象限模型（如图2.2所示），将投资价值指数得分位于前100位的城市分为以下四类：
图2.2 城市住宅地产投资价值的分化
领先型城市：主要包括北京、上海、深圳、重庆、广州、武汉等15个城市，总体表现为人口规模大、增长快，产业经济基础好，市场潜力大，住宅投资价值指数得分处于前列。其中，北京、上海、深圳三座城市的住宅地产投资价值明显优于其他城市，突出的区位优势、领先的经济水平、强劲的人口吸附能力以及由此形成的市场供求矛盾，是其投资价值凸显的根本原因。
相比之下，其余12个城市多属于省会城市，拥有较高的经济水平、完善的基础设施和优越的社会福利水平，人口规模较大且人均可支配收入较高，住宅市场表现较好，潜力大，并且这些城市的经济尚处于高速增长期，人口吸附能力不断增强，由此带来的住宅刚性需求和改善型需求也趋于旺盛。
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潜力型城市：主要包括济南、宁波、无锡、青岛在内的35个城市，这类城市往往人口经济基础较好，市场规模较大，交投活跃，住宅投资价值指数得分较高。这些城市的住宅投资价值虽尚不及领先型城市，但其均有良好的人口经济基础作为支撑，如青岛、烟台、宁波、珠海等沿海城市人口吸附能力强，南通、东莞、扬州、唐山等产业经济发达，加之较大的住宅开发潜力和近期较为乐观的市场预期，都促使其住宅地产具有较好的投资潜力。
脆弱型城市：主要包括惠州、包头、宜昌、泉州在内的35个城市，这类城市总体表现为城市人口经济实力相对不足，市场表现一般。虽然这些城市中如淮安、汕头等的市场指数相对表现较好，但其人口规模指数和产业经济指数处于样本城市中中等偏下水平，人口和经济对住宅市场的支撑力度有限，市场持续发展的驱动力不足，抗风险能力较低，导致其投资价值趋于脆弱，一旦市场受到外部环境如宏观调控或经济形势等的冲击，或市场短期供应过剩等因素的影响，住宅市场与人口、经济协调性差的矛盾便会突显，投资价值则沦为投资风险。 风险型城市：这些城市一类是人口、经济和市场特征表现都不好的城市，如黄石，由于资源枯竭使其经济发展乏力，人口增长缓慢，从而降低住宅地产投资价值；另一类则是市场泡沫严重的城市，或是供给过剩、供给结构不均衡的城市，如鄂尔多斯、榆林、三亚、温州等。以鄂尔多斯为例，这是一个典型的供给过剩市场，其价格的上涨并不是由于真实需求推动，而是投机型资金推高的并不真实的房地产价格，加之民间资本对鄂尔多斯楼市的渗透以及由此推高的房地产开发成本，致使鄂尔多斯楼价攀升；同时，煤炭等资源的快速开发刺激经济繁荣但非理性的过度增长，催生了一大批富有阶层的同时吸引来了一批投机者，成为支撑当地楼市的主力军，但过大的贫富差距显然不能支撑楼市持续发展；在2011年，严厉的房地产市场调控使得鄂尔多斯的住宅市场濒临崩溃，多家媒体的报道称其房价已从最高时1.5-2万元/平方米跌至3000元/平方米，却依然无人购买，投资风险不言而喻。
3. 城市住宅地产投资价值区域分化
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图2.3东中西区域视角下的住宅地产投资价值分化
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图2.4 城市群发展水平视角下的住宅地产投资价值分化
通过从东中西部和城市群发展水平两个维度对城市住宅地产投资价值进行区域对比分析（如图2.3和2.4），可以发现，我国城市住宅地产投资价值呈现出“东部领先，中西部跟进”、“成熟型城市群和发展型城市群齐头并进，形成型城市群缓慢前进”的分化规律。
东部领先，中西部跟进。与中西部相比，东部城市在投资价值领先型和潜力型城市中占比达60%，其住宅地产投资价值的总体水平明显更高。但是，在东部城市中住宅投资价值也存在一定程度的分化现象，潜力型城市和脆弱型城市占比不相上下，尤其东部的三四线城市，市场供需矛盾及与人口经济基本面的背离现象较为突出。在中西部城市中，风险型城市比例高达80%，只有合肥、西安、重庆、武汉、成都5个领先型城市，中部以住宅投资价值潜力型和脆弱型城市为主，而西部以住宅投资价值脆弱型和风险型城市为主。
成熟型城市群和发展型城市群齐头并进，形成型城市群缓慢前进。在京津冀、长三角和珠三角三个成熟型城市群，北京、上海、深圳三个领先型城市产生了显著的涓滴效应，带动了其他城市住宅地产投资价值的提升，风险型城市在其中的比例仅占0.07%。发展型城市群总体投资价值可与成熟型城市群相媲美，原因在于随着产业结构的转移，以及新一届政府推出的新型城镇化、城市群协同发展战略，发展型城市群将会迎来新契机，尤其是处于城市群核心地位的城市，如武汉、西安、郑州、合肥等，其住宅地产投资价值还将进一步显现，但其也存在明显的价值分化现象。形成型城市群则以投资风险型城市为主，过快过度繁荣的楼市与城市社会经济发展水平的不相协调是酿成风险的主要原因。
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