4.城市商业地产投资价值影响因素剖析
人口-经济发展均衡性
绝大部分城市实现了较好的人口经济均衡协调发展，有力支撑了商业地产投资价值的提升。从人口和经济的关系来看，大部分城市的人口与经济能均衡发展，占比各在50%左右，具有良好的可持续性，是城市商业地产长期可持续发展的保障。西宁、海口、石家庄等城市的发展则以人口为主导因素，其中，西宁表现出了强烈的人口-经济非均衡性发展，人口因子对商业地产发展的贡献度显著高于经济因子，城市发展的可持续性较弱，导致商业地产投资风险增大。沈阳、呼和
浩特等部分城市表现出产业主导的特征，但人口、产业比重未出现大幅度偏离，仍具有较好的均衡性，不会酿成投资风险。指数得分如图3.4所示。 人口特征
领先型及潜力型城市的人口指数表现良好。这两类城市往往人口基数大，又属于人口导入型城市，人口增速快，在人口数量指标层面的整体发展状况好，利于城市商业地产的长期稳定发展。在年龄结构层面，重庆的老龄化情况较为严重，对商业地产的发展具有一定程度的负面影响。
脆弱型及风险型城市中，海口、西宁、银川的人口指数对商业地产投资价值的支撑较弱。这些城市由于人口总量少，人口集聚能力较弱，未来的城市人口总量依旧偏小，产生的商业需求有限。此外，兰州、呼和浩特、厦门、乌鲁木齐和贵阳的人口指数也处于平均线以下。年龄结构方面，沈阳是所
有城市中老龄化影响最严重的城市，对商业地产投资价值的提升产生了较为直接的负面影响。指数得分如图3.5所示。
图3.4 35个大中城市经济人口综合指数构成
图3.5 35个大中城市人口指数
31
消费品零售特征
大中城市的零售规模大，增长快，对商业地产的支撑作用强劲。从社会消费品零售总额指标来看，35城市年消费品零售总额达7万亿元人民币以上，除西宁、银川、海口外，大中城市的零售规模均较大，构成了对商业地产的旺盛需求。
从商品零售额的增长水平来看，大部分城市都保持了15%左右的年增长率，增长态势良好。合肥、昆明、乌鲁木齐表现出了高于平均水平的增长速度，但高增长率能否长期维持具有不确定性，因而其对城市商业地产投资价值的利好程度也待观察零售业的后续发展状况而定。北京、上海表现出了低于平均水平的增长速率，但低增长率是因为北京、上海的零售规模大、零售业发展成熟而出现的低增长现象，不会对商业地产的投资价
值产生负面影响。指数得分如图3.6所示。
图3.6 35个大中城市社会消费品零售业发展指数
区域零售消费集聚度特征
宁波、杭州、南京、石家庄等城市的零售消费集聚度过低，消费增长潜力受影响。从区域经济的视角来看，核心增长极城市会有更快、更大的发展，因为高集聚度有利于吸附、集聚周边区域的消费能力，进而形成强者更强的局面。从城市群层面来看，京津冀和长三角城市群是城市消费集聚度影响最大的区域，在京津冀城市群内，石家庄虽为省会城市，但由于临近北京，其消费集聚度低，其城市商业地产的发展受到了一定的负面影响。长三角城市群包括16个核心城市，是我国最大的城市群，对长三角的城市而言，宁波、杭州、南京由于受到上海的竞争而表现出较低的消费集聚度，从而限制了商业地产投
资价值的提升。指数得分如图3.7所示。图3.7 35个大中城市区域消费集聚度指数 32
商业地产去化及价格
哈尔滨商业地产近期去化过慢，太原、昆明等城市商业物业价格增长缓慢，对商业地产投资价值构成一定负面影响。综合考虑商业地产年去化面积和去化速率的去化指数可以用以衡量当前城市商业地产市场的表现，35个大中城市中，哈尔滨的商业地产去化指数远低于其他城市，究其原因，在于哈尔滨商业地产物业的供应量过大而导致年去化率仅三成，出现严重的供过于求的情况，这对市场后续提振产生了巨大的去库存压力。
在价格方面，应用房价增长率和地价增长率构成的复合指数作为评价依据，发现各城市的价格表现差异较大，深圳、西安、兰州、长沙等城市商业地产价格
增长快、潜力大，而太原、济南、厦门、昆明等城市价格增长有限，价格低增长表明市场投资信心不足，这些城市商业地产的投资价值须慎重看待。指数得分如图3.8所示。
商业地产未来发展潜力
银川、呼和浩特的商业地产供应已有过剩迹象，天津、成都等城市近期供应量大，竞争激烈，在一定程度上降低了投资价值。人均存量是反映市场供应水平的有效指标，当前人均存量越小，商业地产今后的发展空间相应越大，商业地产投资潜力越大。以十年内所有已开工的商业物业计算，风险型城市银川、呼和浩特两市的人均商业地产存量已达8平米左右，人均存量最大，商业地产的开发潜力已有限。从近期的市场供应来看，当前土地供应强度越大，中短期内的市场竞争强度越强，市场机会越弱。从整体看，大部分风险型城市当前都出现了商业地产用地大量供应的情况，未来的市场竞争将更加严峻。领先型、潜力型和脆弱型城市中，天津、成都、南图3.8 35个大中城市市场发展指数
图3.9 35个大中城市商业地产市场潜力33
昌等城市的存量压力和竞争强度较大。指数得分如图3.9所示。
34
市场现状与潜力
从当期市场与未来市场的均衡性来看，银川、宁波未来市场走低的可能性较大，而太原、南京等城市的商业地产发展潜力有望增强。从市场指标的内部构成来看，市场发展现状与未来发展潜力的均衡性越好，投资价值的平稳性越好，若市场未来潜力指数过低，投资价值将面临一定的下调风险。
领先型城市商业地产市场发展的均衡性较好，市场风险小。潜力型城市中，宁波当前的市场状况相比市场潜力对投资价值的贡献更大，从市场指数来看，宁波商业地产市场进一步繁荣的难度在增加。脆弱型城市中，大部分城市商业地产市场的未来发展与当前市场较平衡，而太原、南京、济南、南宁等城市的市场潜力得分优于当前
市场表现。风险型城市中，除厦门商业市场未来发展潜力较大之外，其他城市都表现出商业地产市场将走低的趋势，市场潜力小是产生投资风险的主要原因。指数得分如图3.10所示。
商业地产存量与经济协调性
天津每平米商业地产的产值偏低，对其投资价值构成负面影响，深圳、太原等城市单位面积商业物业的产值高，有利于商业地产投资价值提升。从经济与市场发展的协调度方面分析，天津总消费规模与商业地产总存量的比值最小，即每平米商业地产承载的商业消费额最小，在一定程度上可说明天津当前的商业地产市场存量相对经济发展而言存在过量的现象，导致商业地产的投资价值降低。相反，深圳、太原、南昌、济南、南宁、海口每平方米商业地产上产生的商业消费高于其他城市，该类城市商业地产的保值
增值能力更强。指数得分如图3.11所示。
图3.11 35个大中城市商业地产与经济协调关系
图3.10 35个大中城市商业地产市场指数构成
35