图1.7 城市群发展水平视角下的城市房地产投资价值分化
投资价值集聚区
京津冀城市群 长三角城市群 珠三角城市群 川渝城市群 辽中南城市群
投资价值扩散区 山东半岛城市群 海峡西岸城市群 中原城市群 环鄱阳湖城市群 长株潭城市群
黔中城市群 江淮城市群 关中城市群 武汉城市群 兰西城市群
投资风险集中区 呼包鄂榆城市群 琼北城市群 宁夏沿黄城市群
图1.8 城市群视角下的城市房地产投资价值分化
从城市群的区域视角来看（如图1.8），京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群拥有的房地产投资价值领先型、潜力型城市数量在所有城市群中处于绝对领先优势，川渝城市群、辽中南城市群则分别拥有2个领先型城市，能够发挥较强的投资价值集聚效应，因此将这5个城市群界定为投资价值集聚区；山东半岛城市群、海峡西岸城市群、中原城市群、环鄱阳湖城市群、长株潭城市群、黔中城市群、江淮城市群、关中城市群、武汉城市群、兰西城市群等10个城市群拥有的领先型城市和潜力型城市则相对较少，房地产投资价值的集聚效应难以形成，并且脆弱型城市在这些城市群占据主导地位，房地产投资价值在城市群内的分化现象较为严重，因此将以上城市群界定为投资价值扩散区；而在呼包鄂榆城市群、琼北城市群和宁夏沿黄城市群，风险型城市更为集中，故将其界定为房地产投资风险集中区。总体来说，城市房地产投资价值在城市群间也存在显著的分化现象，长三角、京津冀、珠三角等人口集聚度高、经济发达、市场活跃的城市群在房地产投资区域布局中值得高度关注，西部的川渝城市群和东部的辽中南城市群也具有较强的投资价值集聚效应，具有较强的投资
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潜力，但对属于投资价值扩散区的城市群，正确识别其中具有高投资价值的城市则变得更为重要，区域战略布局的意义相对不大。
4. 主导物业分化——城市房地产投资价值的转型与升级
结合住宅地产、商业地产、写字楼三种物业类型的投资价值指数研究成果，通过深入分析35个大中城市房地产投资价值与三类物业投资价值的关系，发现城市房地产投资价值的主导物业也正在产生分化现象，已有大量大中城市的房地产投资价值开始由住宅主导向商业、写字楼或混合型物业主导转变，实现城市房地产投资价值的转型升级。
长期以来，我国城市房地产开发均以住宅为主，因为在住房计划分配制度和城镇化这一大背景下，积蓄了巨量的刚性需求，并且住宅开发周期短、收益高、风险小，这也促使大量地产企业以住宅地产为主业。但是，随着住宅建设逐渐趋于饱和、竞争亦趋激烈，以及中央政府对住房市场的严厉打压，一些开发企业逐渐转型进入商业和写字楼等物业的开发；同时，城市社会经济的快速发展和人民日益提高的物质精神需求也提出了对商业、写字楼等物业的强烈需求。在此背景下，城市房地产投资价值由住宅主导向商业或写字楼主导的转型升级已是我国房地产发展的必经阶段和城市发展的必然要求。
由图1.9可见，在35个大中城市中，呼和浩特、银川、西宁、兰州等西部城市还处于以住宅主导城市房地产投资价值的发展阶段，太原、南宁则正在向商业、写字楼主导型迈进；合肥、长沙、长春处于住宅与商业混合型主导投资价值的发展阶段，但合肥、长春仍侧重于住宅主导；沈阳、贵阳、大连、厦门处于住
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图1.9 城市房地产投资价值的主导物业分化
宅与写字楼混合型主导的发展阶段，其中贵阳侧重于住宅主导；重庆、成都、青岛、南京、武汉、福州位于图中的三圈交汇处，该区域表示这些城市处于住宅、商业和写字楼均衡发展，共同主导城市房地产投资价值的发展阶段；乌鲁木齐、昆明、石家庄、郑州、南昌等城市虽然处于商业和写字楼混合主导型区域，但其仍极为靠近住宅主导区，说明这些城市尚未实现真正意义上的投资价值转型升级；相较之下，北京、西安、广州、济南等城市向商业和写字楼混合主导投资价值的转型升级则更为成熟；上海和天津、杭州和深圳则分别是单一的商业主导型城市和写字楼主导型城市。
事实上，某类物业对城市房地产投资价值的主导作用是个相对概念，并不能等同于其他物业就不具备投资价值，不同物业投资价值的相互协调对于城市房地产投资价值的提升也尤为重要。我们根据住宅、商业、写字楼三类物业的投资价值指数构建了“物业分类投资价值协调度”指标，将其与投资价值指数相结合构成如图1.10的物业分类投资价值协调度分化四象限模型。由图可见，上海、北京、重庆、成都、武汉、南京、天津、深圳等城市的三大物业投资价值协调度最高，并且城市房地产投资价值整体最大；青岛、昆明、厦门、乌鲁木齐、福州等城市虽然物业分类投资价值协调度相对较高，但由于每类物业品种投资价值的绝对水平较低，导致整体投资价值偏低；大连、沈阳、西安、广州四座城市的物业分类投资价值协调度则偏低，但由于其在某一特定物业品种的投资价值较高，因而整体投资价值水平较高；对于大部分处于中西部地区的大中城市如太原、长沙、贵阳、南宁、西宁等，以及东部个别城市如宁波、济南、石
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家庄等，其物业分类投资价值协调度都偏低，并且整体投资价值也相应更低。由上述分析可发现，物业分类投资价值协调度与城市房地产投资价值呈现出较为显著的正相关关系，协调度越高的城市，房地产投资价值越高。
图1.10 城市间物业分类投资价值协调度的分化
二、城市住宅地产投资价值探寻
2011年以来，随着北京、上海等一线城市遭遇紧张的供求矛盾、减量的土地供应以及限购等政策性的压制，一些品牌房企从一线城市退出，将二三线城市作为战略重心，但却出现了有的企业名利双收，而有的企业则迂回前进甚至落荒而逃的局面。显然，住宅地产投资在城市、区域间面临的机遇与风险存在显著的分化特征。在此背景下，本报告选取120座遍及中国各省、自治区、直辖市，覆盖东中西部逾20个城市群的代表性城市，在深入分析城市住宅地产投资价值关键影响因素的基础上构建了城市住宅地产投资价值指数评价体系，研究了住宅地产投资价值的城市分布以及城际间投资价值差异，以期客观把握市场分化背景下未来城市住宅地产投资的机遇与风险。
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1. 城市住宅地产投资价值概览
图2.1城市住宅地产投资价值等级分布
一级指标 二级指标 家庭数量 城市人口因子 城镇化潜力 城镇居民人均可支配收入 产业经济因子 人均储蓄余额 累积公共财政支出 15