可行性研究报告
四川省中城建建设开发有限责任公司
2014年7月
五凤古镇健康养老休闲旅游项目
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第一章 五凤古镇健康养老休闲旅游项目总论
一、项目名称
五凤古镇健康养老休闲旅游项目（暂用名）
二、项目拟建地址
四川省金堂县五凤镇五凤溪古镇对面，沱江边
三、项目主办单位
公司名称：四川省中城建建开发有限责任公司
公司背景：四川省中城建建开发有限责任公司是世界500强的中国城建集团控股全资子公司，中国城市建设控股集团有限公司是全国唯一的国家级专门从事城市开发投资建设的企业。公司的前身是隶属于国家建设部的中国城市建设开发总公司。一九九八年根据党中央国务院及中央军委提出的关于“军队武警政法系统不再经商办企业”的指示精神，接收了一些军委及二炮的企业，合并成集团公司。
公司成立以来，在国务院各有关部委及中央军委的领导和关怀下，为我国的城市建设开发事业及国防建设事业做出了卓越的贡献，多次受到国家及军委的奖励和表彰。
中国城市建设控股集团注册于国家工商行政管理总局，注册资本为叁拾余亿元人民币。具有在全国范围内进行房地产开发经营、工程施工、装饰装修、道路桥梁、园林绿化工程、管道工程、水利工程、勘察设计等方面的经营权限及建筑材料等进出口经营权。
中国城市建设控股集团在过去近二十年的成长历程中，完成了全国大型重点城市近三分之一的重大城市基础设施工程；80%的大型城市管网建设及改造项目获得了优秀工程；海外城市开发工程项目首次为我国争得了由联合国颁发的“建筑人文关怀”大奖！
公司关联企业为香港中国城有限公司，为文化部直属大型央企，名誉董事长曾庆淮，现任董事长、总经理王克兢。
四、项目建设规模与目标
五凤古镇健康养老休闲旅游项目，位于金堂县五凤古镇沱江边。项目以“健康养老”和“休闲度假”为主题，以“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为出发点，立足山水园林、“绿色环保”以及原生态园林的休闲旅游渡假区的特点，对沱江边堤进行保护性开发，将人文景点与天然景点融为一体，打造“酒店式健康养老基地及休闲度假目的第”。
充分利用沱江水资源景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养生—娱乐—餐饮—
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住宿—观光旅游—现代农业”于一体的综合性开发项目。使这里既保留传统林农产业不变，又融入现代林农气息，形成完美无缺的人与自然和谐一致的现代山、水、林景区，发展体验健康养老与休闲度假相结合的特色旅游。
项目规划用地10000亩，首期实施1200亩，其中建设用地550亩，建设周期五年，涵盖联排别墅、独栋别墅、养老公寓、产权式乡村酒店、医疗康复中心、三甲医院，仿古商业街、奥特莱斯（香港）、小学、幼儿园、滨河湿地公园、生态活水体系等。
五、编制依据
1、政策性依据
（1）《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》 （2）《中国老龄事业发展“十二五”规划》；
（3）《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》(国办发[2000]19号)；
（4）《四川省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》； （5）《四川省社会福利机构管理实施细则》(试行)； （6）《成都市社会养老机构管理实施办法》；
（7）财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》； （8）中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》； （9）金堂县城市总体规划及十二五规划；
（10）国家旅游综合开发办公室印发的《2009年国家旅游综合开发产业化经营项目申报指南》 （11）国家旅游综合开发办公室印发的《关于2009年产业化经营种植基础项目实行财政补贴的意见》
（12）国家旅游综合开发办公室印发的((2009年国家旅游综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲》
（13）财政部印发的《国家旅游综合开发资金和项目管理办法》 （14）《省国民经济和社会发展“十二五”规划及远景目标纲要》 （15）《国家旅游综合开发项目建设试行标准》【（94）国农综字第28号】 （16）发改部门或主管部门批复的项目建议书 （17）企业提供的相关技术资料
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（18）企业提供的相关协议、资质、证书 2、法规、方法依据
（1）《中华人民共和国节约能源法》 2008.4.1 （2）《中华人民共和国城乡规划法》 2007.10.28 （3）《中华人民共和国劳动合同法》 2007.6.29 （4）《中华人民共和国土地管理法》 2004.8.28 （5）《中华人民共和国森林法实施条例》 2000.1.27 （6）《中华人民共和国水污染防治法》 2008.6.1
（7）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》 2005.4.1 （8）《建设工程安全生产管理条例》 2004.2.1 （9）《建设工程质量管理条例》 2000.1.30 （10）《地表水环境质量标准》 GB3838-2002 （11）《地下水环境质量标准》 GB/T14848-93 六、可行性研究结论
本项目以健康养老和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行（详见投资效益分析），管理体系健全，项目投资规模大、投资主体实力雄厚，投资回收快、投资回报高、利税率高。
项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。
项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快金堂县新型城镇化建设，推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。
项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。
项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。
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第二章 五凤古镇健康养老休闲旅游项目开发背景
一、项目开发背景
1、养老院相关政策背景
国际上通常把60岁以上的人口站总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。由2001年起，我国65岁以上人口站比开始超过7%，且这一比例还在不断走高。
图：我国老龄化进程
数据来源：卫生部
国务院2013年印发了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》。意见指出，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。
四川进入老龄化社会的时间可以追溯到1997年。当时，四川65岁以上老年人占总人口比例超过7%，同期0-14岁少年儿童人口占总人口不到三成，率先进入“老龄化社会”。而全国在2001年才步入“老龄化社会”，四川比全国提前了4年。
截至2010年11月1日零时，四川老年人口达880.8万人，仅比山东少62.2万，居全国第二位，比十年前增加了257.9万人，增长41.4%，每年新增25.8万老年人。2000年时，每100个人中老年人比例不足7.56%；到2010年底，十个四川人有一个是老年人。
四川“老寿星”也层出不穷，两成老年人都是80岁以上的“老寿星”，2010年四川省80岁及以上的老人从2000年86万人上升到151.3万人。
随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台
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