别墅 面积（㎡） 160-180 180~240 240-360 ≥360 占比 45% 35% 15% 5% 面积（㎡） 40左右 50-70 70-90 90-120 洋房/高层 占比 30% 30% 20% 20% 二、项目开发计划
1、入市策略 先期借势
五凤溪古镇
卖区域 卖品牌 卖产品
配套先行 度假先行 高端产品立势 低密别墅入市 发展现金流产品， 价值最大化 立势（中期）
强势（后期）
2、开发关键点
价值突破点一：向五凤溪古镇强势影响力“靠”，分享成熟区品牌价值，案例借鉴三亚山国国际； 价值突破点二：打造商业化旅游资源，如人工温泉、高尔夫球场、游乐场、公园、奥特莱斯等，通过产品提升项目价值，案例借鉴东部华侨城；
价值突破点三：深入挖掘文化价值，利用古建筑，民俗文化等吸引游客，将文化价值嫁接到地产项目，案例借鉴芙蓉古城。
3、推售产品计划
第一期第二期第三期第四期第五期产品组合?别墅?洋房?商业街?商业街?洋房?点式高层中高端客户普通客户?产权式酒店?点式高层中端客户普通客户别墅洋房商业街客户演变中高端客户高端客户中高端客户中高端客户容积率
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第七章 五凤古镇健康养老休闲旅游项目投资估算
项目总投资391205.00万元，单位面积成本为：4358.21元/㎡。具体指标如下表：
单 价 序号 项目名称 项目明细 （元/㎡） / 指标/面积 （㎡） / 造价控制 （万元） 备注 一 土地成本 出让金 二 前期费用 建筑设计费 230 897,627.00 土地成本单价为50万27,500 元/亩，土地面积550亩 含建筑设计费、地勘费、临时围墙费、绿化20,645 设计费、报建费用、三通一平费用等 34,496 50,307 别墅建安成本（地上） 多层洋房建安成本（地上） 高层华宅建安成本（地上） 三 基础安装商业建安成本工程费 （地上） 度假酒店建安成本（地上） 地下建安成本 3,200 2,800 2,200 3,000 107,800.54 179,667.57 71,867.03 15,811 根据房地产一般费用预估，建安成本包含各种工程材料费、人工374,001.87 112,201 费、各种器械租赁、设备安装等费用； 82,800.00 20,700 2,500 2,500 164,290.00 41,073 根据房地产一般费用预估 前期成本，年化成本以15%计，周期2年 四 景观绿化 绿化 300 220,001.10 6,600 六 财务成本 财务成本 / / 14,444 七 营销费用 营销费用5% / 695,128.04 五 管理费 管理费2% / 274,586.90 用于项目销售周期内的营销策划、广告推34,756 广、招商等,按照营销收入的5%估算 项目开发期间的业务招待费、人事管理等行5,492 政成本（按建安成本的2%估算） 7,181 391,205 4,358.21 37
八
不可预见不可预见费2% 费 合计 80 897,627.00 第八章 五凤古镇健康养老休闲旅游项目财务分析
一、销售收入预测
保守、合理、乐观三种状态测算的销售收入分别为：764640.84万元、695128.04万元、625615.23万元。具体指标见下表：
表8-1 项目销售收入预测表 单价（元/㎡） 物业类别及建筑（销售）楼层 面积（㎡） 乐观价位 合理价位 保守价位 商业1F 商业2F 商业3F 商业4F 销售收入（万元） 乐观估计 合理估计 保守估计 87047.10 18700.00 17000.00 15300.00 162778.08 147980.07 133182.07 87047.10 15932.40 14484.00 13035.60 138686.92 126079.02 113471.12 63788.65 11152.68 10138.80 53319.02 8364.51 7604.10 5500.00 6000.00 5000.00 9124.92 6843.69 4950.00 71141.44 64674.04 58206.63 44598.74 40544.31 36489.88 50094.00 45540.00 40986.00 度假酒店 82800.00 6050.00 多层洋房 179667.57 6600.00 度假公寓 71867.03 5500.00 车位 度假别墅 107800.54 11000.00 10000.00 9000.00 118580.59 107800.54 97020.49 5400.00 118580.59 107800.54 97020.49 4500.00 39526.86 35933.51 32340.16 764640.84 695128.04 625615.23 4694.00 88000.00 80000.00 72000.00 20653.60 18776.00 16898.40 合计 注：1、地下车位总数为4694个，按照销售50%计算。 二、财务分析（按照合理价位分析）
项目按合理价位测算，销售总收入695128.04万元（包括50%地下车位），税前总投资成本391205.13万元，利润总额（税前）303922.90万元，销售利润率43.72%，投资利润率77.69%，净利润（税后）199653.70万元，盈亏平衡点：56.28%。具体指标见下表：
表7-2 项目财务分析表 单位：万元
序号 ① ② ③ ④ ⑥ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ 财务指标 总销售收入 总投资成本 利润总额（税前） 销售利润率 投资利润率 销售税金 净利润总额(税后) 投资净利润率 盈亏平衡点 计算公式 -- -- ①-② ③/①*100% ③/②*100% 15% ③-⑥ ⑦/②*100% ②/①*100% 指标值 695128.04 391205.13 303922.90 43.72% 77.69% 104269.21 199653.70 51.04% 56.28% 38
第九章 五凤古镇健康养老休闲旅游项目敏感性及风险分析
一、项目敏感性分析（按照合理价位分析）
1、成本变化的敏感性分析
从下表中,我们可以得知,成本下浮对项目投资收益的影响大于成本上浮对投资收益的影响,一个方面说明项目抗成本风险的能力相对较强.
表9-1 成本变化（土地费除外）的敏感性测算表 单位：万元 成本变化比例（土地费除外） 销售收入 成 本 土地费 其它成本 总成本 销售税金 利润总额（税前） 投资利润率（税前） 投资利润率变化（税前） 盈亏平衡点 盈亏平衡点变化 -10.00% 695128.04 27500.00 327334.62 354834.62 104269.21 340293.42 95.90% 18.21% 51.05% -5.23% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 695128.04 27500.00 400075.65 427575.65 104269.21 267552.39 62.57% -15.11% 61.51% 5.23% 695128.04 695128.04 695128.04 27500.00 27500.00 27500.00 345519.88 363705.13 381890.39 373019.88 391205.13 409390.39 104269.21 104269.21 104269.21 322108.16 303922.90 285737.65 86.35% 8.66% 53.66% -2.62% 77.69% 0.00% 56.28% 0.00% 69.80% -7.89% 58.89% 2.62% 注： （1）表中“税前”指税费前； （2）由于土地已签订购买合同，土地费用不会发生变化，上表中“成本变化比例”指除土地费以外的其他成本发生变化的比例。
2、销售收入变化的敏感性分析
表9-2 销售收入变化的敏感性测算表 单位：万元
销售变化比例 销售收入 总成本 税费 利润总额（税前） 投资利润率 （税前） 投资利润率变化（税前） 盈亏平衡点 盈亏平衡点变化
-10.00% 625615.23 391205.13 104269.21 234410.10 59.92% -17.77% 62.53% 6.25% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 764640.84 391205.13 104269.21 373435.71 95.46% 17.77% 51.16% -5.12% 39
660371.63 695128.04 729884.44 391205.13 391205.13 391205.13 104269.21 104269.21 104269.21 269166.50 303922.90 338679.30 68.80% -8.88% 59.24% 2.96% 77.69% 0.00% 56.28% 0.00% 86.57% 8.88% 53.60% -2.68% 二、项目风险分析
本项目作为大型综合性复合物业开发项目，开发周期长，面临各种具有不确定性的系统风险。 本项目的风险主要来源于三方面，政策风险、市场竞争风险、经营性风险。现分别阐述如下： （一）政策风险 1、宏观调控风险
可以预见，对房地产的宏观调控将是长期、持续、波动性的，同时对于未来政策也难以严格预测，因此存在一定风险。
从最新一轮的调控政策来说，对本案这种郊区综合性楼盘影响相对较小，只要与政府的沟通工作到位，风险一般不大。
从中国对房地产行业的宏观调控历程来看，在2003年以前是立足市场的建设，实现从计划经济时代的转型，而2003年以后，更多是立足于市场秩序的规范、市场结构性矛盾的调整，因此从这个角度来说，未来出台的政策不太可能出现更多“一刀切”、“一棍子打死”的状况；从另一方面来说，房地产由于其行业是兼顾民生与民富的行业，其状况更多是由整个社会经济运行结构所决定的，历来房地产的重大调控（例如93年），无一不是在整体经济运行出现矛盾时发生的，因此只要中国经济的走向不发生重大变化，未来可能出台的宏观调控政策将趋于平稳。
需要着重提出的是，对于成都这个城市，房地产市场依然处于“补涨”阶段，因此宏观调控下所产生的风险，将弱于其他省会城市，对于本案而言，即使有不利于市场整体向上发展的政策出台，自身的风险也将决定于企业与政府之间的微观操作层面。
对策：积极与政府沟通，与政府达成相关用地协议，获取土地前要求政府明确开发内容。 （二）市场竞争风险
作为一个郊区综合性大盘，其市场竞争可能来源于整个大成都的各个市场版块，而针对本案不同类型、档次的休闲物业，可能的竞争来源有所不同。
对于中高档物业，可能的竞争源自成都南面的双流、黄龙溪市场，及本案所属的成都东北面市场，其中，来自成都南面的竞争压力将大于区域市场内部的压力，规避竞争风险的有效手段是通过差异化的项目特色塑造。
对于高档物业，可能的竞争源自第一圈层与第二圈层中的青城山-都江堰、大邑、新津、崇州等区域。根据我们的分析，从显性竞争分析，青城山、麓山区域将对我们形成较大竞争压力，从潜在竞争看，由于先发优势明显，本案的竞争风险相对较小。无论是何种竞争压力，通过把握先发优势，利用古镇旅游优势，同时借助本案独特的水资源与健康养老休闲度假主题，形成特色的生活方式是规避竞争的有效手段。 （三）综合性经营风险
综合性经营风险主要来源于资金风险：假如初期大量的资金投入环境配套、会所、酒店等资金回收年限较长的项目上，如果房地产物业开发未得到很好的启动的话，前期投入的这部分资金就会存在一定的风险。 （四）结论
综上，本案开发具有一定风险，但是各种风险都具有一定独特性，表现在政策风险虽然不可预见，但是一般集中在前期，后期风险控制起决于与政府的关系协调；而自身运营风险，主要来源于资本运营手段与开发控制；相对而言，本案受市场竞争风险较小，只会作为外部的诱因，与前两者同时出现时才会产生较大影响。
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第十章 五凤古镇健康养老休闲旅游项目可行性分析结论
1、从政策上来看，本项目以健康养老和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。
项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快金堂县新型城镇化建设，推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益，因此，从政策角度上来看，项目风险较小。
2、从经济收益上来看，本项目是一个投资回报率较高的项目。按静态测算，项目按合理价位测算，销售总收入695128.04万元（包括50%地下车位），税前总投资成本391205.13万元，利润总额（税前）303922.90万元，销售利润率43.72%，投资利润率77.69%，净利润（税后）199653.70万元，盈亏平衡点：56.28%，在房地产业利润普遍微利化的今天，该项目的财务指标仍是非常突出的。
3、通过本报告分析论证，我们认为本项目从整体定位、规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，虽然投资周期长、但回报率较高、风险相对较小，具有可操作性，并符合500强企业核心产业的可行性项目。
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